Umstellung auf Fernwärme als Modernisierung

Umstellung auf Fernwärme als Modernisierung; Mieterhöhung nach Restitution für davor getätigte Baumaßnahmen

1. Die Umstellung einer Koksheizung auf Fernwärme ist eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 3 MHG.

2. Nach der Rückübertragung kann auch der Berechtigte (Alteigentümer) eine Mieterhöhung für vom Verfügungsberechtigten vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen verlangen.

Darüber hinaus stellt die Umstellung einer Koksheizung auf Fernwärme als energiesparende Maßnahme eine deutliche Wertverbesserung dar (OVG Berlin GE 1981, 577; LG Berlin WuM 1991, 482). Neben der Instandsetzung der veralteten Feuerungsanlage liegt in der Umstellung auf Fernwärmeheizung daher auch eine Modernisierung, die den Vermieter zu einer Mieterhöhung nach § 3 MHG berechtigt (LG Berlin aaO.; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 5. Auflage § 159 Rn. 10, 18). (...)

Da es sich bei der Umstellung auf Fernwärmeheizung im vorliegenden Fall jedenfalls auch um eine Modernisierungsmaßnahme gehandelt hat, war sowohl die Kl. als auch die Bekl. nach Rückübertragung berechtigt, aufgrund dessen eine Mieterhöhung nach § 3 MHG vorzunehmen.

Die Umstellung einer bisher mit Koks betriebenen Zentralheizung auf Fernwärmeanschluß stellt eine umlagefähige Modernisierung dar.

Nach dem Vermögensgesetz hat der Verfügungsberechtigte (in Berlin oft eine städtische Wohnungsbaugesellschaft) Aufwendungsersatzansprüche nach der Rückübertragung für Bewirtschaftungskosten. Dazu zählen auch Instandsetzungsmaßnahmen. Die Verfügungsberechtigte ließ u. a. die Heizungsanlage von Grund auf sanieren, das Haus an das Fernwärmenetz anschließen und verlangte Kostenerstattung.

Das Landgericht Berlin hielt in seinem Urteil vom 9. August 2000 den Anspruch für begründet und meinte, es handele sich nicht nur um eine Instandsetzungsmaßnahme, sondern auch um eine Modernisierungsmaßnahme, für die um so mehr ein Erstattungsanspruch bestehe. Das Landgericht hielt auch den Alteigentümer zur Mieterhöhung berechtigt, selbst wenn Baumaßnahmen nicht von ihm, sondern dem Verfügungsberechtigten vorgenommen wurden. Kommentar: Das Urteil zur Möglichkeit der Mieterhöhung nach Rückübertragung entspricht zwar der neueren Rechtsprechung des Kammergerichts zur Modernisierung und anschließenden Veräußerung. Die Problematik, daß bei einer Modernisierung grundsätzlich der Vermieter auch der Bauherr gewesen sein muß, ist vom Landgericht aber offenbar nicht gesehen worden; einige Sätze der Begründung wären hier angezeigt gewesen. Zumindest mißverständlich sind die Ausführungen zur Instandsetzung der veralteten Feuerungsanlage, denn nach einhelliger Auffassung muß der Vermieter nach einer Mieterhöhung wegen Modernisierung die Instandsetzungskosten von den Gesamtkosten abziehen. Letztlich beruht die Verwirrung allerdings auf dem unklaren Gesetzestext in § 4 Abs. 3 VermG, der von einer Berechtigung zur Mieterhöhung nach Instandsetzungsmaßnahmen spricht, was es im Mietrecht (mit Ausnahme des schon längst aufgehobenen Instandsetzungszuschlags) nicht gibt.