Umstellung von Gasetagenheizung auf Fernheizung mit teilweiser Kraft-Wärme-Kopplung, Verbesserung der Elektroinstallation, Einbau von Wärmedämmfenstern, Einbau funkbasierter Wasserzähler, Herdaustausch, Stromzählerverlegung

1. Die Pflicht zur Mitteilung geplanter Modernisierungsmaßnahmen zielt nicht darauf ab, die sachliche Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern soll dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gewähren. Die Anforderungen an die Darlegungen des Vermieters in einer Modernisierungsankündigung dürfen nicht dazu führen, Modernisierung von Wohnraum zu erschweren oder gar zu vereiteln. Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird.

2. Es steht dem Duldungsanspruch des Vermieters nicht entgegen, wenn in der Modernisierungsankündigung die insgesamt im Haus vorgesehenen Maßnahmen dargelegt und dabei teils Maßnahmen aufgeführt werden, die auf ihre Wohnung des einzelnen Mieters nicht zutreffen.

3. Die Beheizung des Gebäudes und die Warmwasserversorgung mittels auch nur teilweise als Kraft-Wärme-Kopplung betriebener Fernheizung anstelle einer Gasetagenheizung stellt eine Modernisierung dar. Eine Modernisierung liegt nicht erst dann vor, wenn der Anteil von Kraft-Wärme-Kopplung mehr als 50 % der Fernwärmemenge ausmacht.

4. Für den Modernisierungstatbestand des § 555b Nr. 2 BGB (Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie) ist es nicht von Belang, ob die Maßnahme nach allgemeinen Vorstellungen wirtschaftlich ist, also ein vernünftiges Maß zwischen den Aufwendungen für sie und dem dadurch bezweckten Nutzen gegeben ist, etwa die Aufwendungen durch eine Kostenersparnis auf anderer Ebene ausgeglichen werden. Wirtschaftlichkeit der Maßnahme in diesem Sinne sieht das Gesetz in § 555b BGB nicht als Voraussetzung für den Duldungsanspruch; weder muss die Maßnahme zu geringeren Kosten für die Beheizung und Warmwasserbereitung führen, noch müssen sich die Maßnahmen in gewisser Zeit oder für die Mieter jemals amortisieren.

5. Die Ausstattung mit funkablesbaren Wasserzählern stellt eine Komforterhöhung dar, weil die Verbrauchsermittlung ohne Mitwirkung des Mieters (Zutrittsgewährung zu den Messgeräten) erfolgen kann.

6. Die Verstärkung des Strom-Hausanschlusses und der Leitungen für die Wohnungen stellt eine Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB dar, die eine gleichzeitig höhere Stromabnahme im gesamten Haus und in jeder Wohnung ermöglicht.

7. Der Mieter muss die Verlegung des Stromzählers aus der Wohnung und die Installation an zentraler Stelle im Kellergeschoss nicht dulden, weil damit eine diesbezüglich nur denkbare Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB nicht verbunden ist.

8. Der Mieter hat den Austausch des Gasherdes ohne Besonderheiten gegen einen Elektroherd mit Cerankochfläche als Folge der Entfernung des Gasanschlusses für das Haus und den Anschluss an die Fernwärme zu dulden.

9. Der Mieter hat den Austausch von Fenstern gegen solche mit verbessertem Wärmedämmverhalten zu dulden, auch wenn sich die Glasfläche durch die breiteren Fensterkreuze der Kunststofffenster um 30 % und damit auch den Lichteinfall verringert.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. Duldung einer Vielzahl von Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten. Das Haus erlitt 1999 einen größeren Brandschaden, in der Folge wurden Reparatur- bzw. Sanierungsarbeiten ausgeführt. Die Wohnung der Bekl. verfügt seither über neue Trinkwasserleitungen und eine moderne Elektroanlage mit FI-Schutzschaltern und einer Vielzahl von Steckdosen, insbesondere im Arbeitsbereich der Küche, für den Geschirrspüler in der Küche, für die Waschmaschine im Bad. Die Wohnung verfügt ferner über zwei am Fußboden und den Wänden über mehr als 2 m hoch geflieste Bäder, in denen sich jeweils Handtuchheizkörper und wandhängende WC mit Unterputzspülkästen und Wasserspartasten befinden. Die vorhandenen Wasserarmaturen sind Einhebelmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzern. In dem Bad mit Fenster befindet sich eine eingebaute und geflieste Badewanne, ein wandhängendes WC, in dem anderen Bad befindet sich eine Lüftung sowie eine Eckrunddusche. Die Kl. hat inzwischen eine Fernwärmestation einschließlich Warmwasserstation in einem Hausanschlussraum im Erdgeschoss des Hauses errichtet. Der Fernwärmelieferant betreibt diese Anlage derzeit mit Strom, da der straßenseitige Anschluss der Fernwärmeleitung noch nicht hergestellt worden ist. Im bisherigen Dachgeschoss sollen Wohnungen errichtet werden, die Dämmung soll nicht auf der obersten Geschossdecke, sondern im Dach selbst erfolgen. Die Wärmedämmung an der Hoffassade ist inzwischen angebracht worden.

Mit der Berufung verfolgt die Kl. ihr erstinstanzliches Klagebegehren mit der Maßgabe fort, dass sie die Duldung des Austauschs der straßenseitigen Kunststoffisolierglasfenster durch Holzisolierglasfenster mit einem U-Wert von 1,3 W/m²K begehrt.

Sie ist der Auffassung, auch der Austausch des Gasherdes durch einen Elektroherd sei zur Vermeidung der mit dem Gasbetrieb verbundenen Gefahren zu dulden.

Die Bekl. halten unter Festhalten und Vertiefung an ihrem erstinstanzlichen Vorbringen an ihrem Klageabweisungsantrag fest und tragen weiter vor, dass sich nach Austausch von Fenstern in anderen Wohnungen ergeben habe, dass die Kl. Fenster einbauen lasse, die einen wesentlich kleineren Glasanteil hätten und zusammen mit der infolge der Wärmedämmung eingetretenen Vertiefung der Fensterausschnitte zu einem wesentlich geringeren Lichteinfall führten.

Wenn die funkablesbaren Zähler an alter Stelle installiert würden, würde dieses geduldet.

Der Anspruch auf Duldung der begehrten Maßnahmen scheitert - überwiegend - nicht schon an ihrer nicht ausreichenden Ankündigung gemäß § 555c Abs. 1 und 3 BGB.

Mit der Ankündigung vom 18.11.2015 hat die Kl. im Wesentlichen ausreichend im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB dargelegt und erläutert, welche Modernisierungsarbeiten sie in welchen Zeiträumen ausführen wollte.

Die Anforderungen an die Darlegungen des Vermieters in einer solchen Modernisierungsankündigung sind nicht zu hoch anzusetzen, um dem Vermieter die Möglichkeit der Modernisierung von Wohnraum nicht zu erschweren oder gar zu vereiteln. Schon zur Vorfassung der Regelung in § 555d BGB (§ 554 Abs. 3 BGB a.F.) hatte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 28.9.2011 - VIII ZR 242/10 - (GE 2011, 1545), zit. nach juris, ausgeführt:

„Der Gesetzgeber hat sich bei der Neufassung des § 554 Abs. 3 im Zuge des Mietrechtsreformgesetzes gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt der Modernisierungsmitteilung des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe dahin abgesenkt wissen wollen, dass der Vermieter nur noch den voraussichtlichen Umfang und Beginn und die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitteilen sollte, um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass der Vermieter zu dem vom Gesetz vorgeschriebenen Mitteilungszeitpunkt zu präziseren Angaben häufig gar nicht in der Lage sein wird (BT-Drucks. 14/4553 S. 36 f., 49 f.).

Auch der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt in der Regel nicht, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme in der Ankündigung beschrieben und jede mögliche Auswirkung mitgeteilt wird.

Sie muss auf der einen Seite zwar den Informationsbedürfnissen des Mieters Rechnung tragen, das Ziel der beabsichtigten Modernisierung und die zu dessen Erreichung geplanten Maßnahmen zu erfahren, um ihm darüber eine zureichende Kenntnis zu vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters sowie die zu zahlende Miete auswirken, und ihm so eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen, ermöglichen (vgl. BT-Drucks. 14/4553, S. 37).

Auf der anderen Seite ist aber auch zu berücksichtigen, dass die in § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Mitteilungspflicht nicht darauf abzielt, die in § 554 Abs. 2 BGB näher geregelte sachliche Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern dass sie dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gewähren soll (vgl. Senatsurteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07 [GE 2007, 1479] Rn. 15). Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf deshalb - wovon auch der Gesetzgeber ausgegangen ist (BT-Drucks. 14/4553, aaO) - nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und auf diese Weise den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (BayObLG, NZM 2001, 89; MünchKommBGB/Bieber, aaO, Rn. 36; jeweils unter Hinweis auf BVerfGE 79, 80, 84 f.).“

Mit der Neufassung der Regelung in § 555d BGB sind keine anderen gesetzgeberischen Anforderungen geschaffen worden. Im Gegenteil, mit der Neuregelung in § 555c Abs. 3 BGB hat der Gesetzgeber 2013 seinen Willen erkennen lassen, das Verfahren über die Ankündigung der Modernisierungsarbeiten möglichst einfach und ohne größere Hürden für den Vermieter zu gestalten. Von diesen Prämissen ausgehend ist die Ankündigung den Anforderungen auch gerecht geworden:

Den Bekl. ist in Bezug auf den Anschluss an Fernwärme und die Bereitstellung von Warmwasser, die Verstärkung des Elektrohausanschlusses, der Elektrosteigeleitungen in die Wohnung(en) sowie der weiteren Elektroarbeiten in der Wohnung, der Wärmedämmung des Austauschs der Fenster und der Ausstattung der Bäder bzw. Küchen mitgeteilt worden, welche Arbeiten im Haus und in der Wohnung vorgesehen sind. Sie können sich deshalb ein Bild von den im Haus insgesamt und auch von den konkret in ihrer Wohnung vorgesehenen Maßnahmen machen.

Wie der Verlauf der Modernisierungsbemühungen der Kl. zeigt, ist ihr auch nicht vorzuhalten, dass die Ankündigung in Bezug auf die Fernheizung nur vorsorglich und erheblich verfrüht erfolgt wäre. Die technischen Voraussetzungen für die Fernwärme im Haus sind zwischenzeitlich geschaffen, der Anschluss an die auf der Straße zu verlegenden Fernwärmeleitungen steht jedenfalls in relativ kurzer Zeit bevor, bevor alle gerichtlichen Verfahren zur Durchsetzung der Maßnahmen mit den Mietern abgeschlossen sind.

In der Ankündigung ist den Bekl. auch hinreichend deutlich gemacht worden, dass und welche Fenster die Kl. anstelle der bei ihnen vorhandenen Fenster austauschen will und welche im Vergleich zum vorhandenen Zustand Verbesserungen in Bezug auf den U-Wert als Kennwert zur Darstellung der Wärmedämmqualität der Fenster eintreten werden. Die Kl. musste weitere Angaben zur Fensteraufteilung jedenfalls den Bekl. gegenüber nicht vornehmen, da sie eine Veränderung der Fenstergestaltung (Aufteilung in Flügel und Oberlichter) ebenso wie erhebliche Maßabweichungen der Fensteraußenmaße nicht vorhat. Soweit in anderen Wohnungen Abweichungen zur Vereinheitlichung der Fenster an den Fassaden erfolgen sollten, musste das den Bekl. nicht im Einzelnen mitgeteilt werden. Erkennbare Auswirkungen auf das Wohnen in der von den Bekl. bewohnten Wohnung ergeben sich nämlich dadurch nicht.

Es steht dem Duldungsanspruch auch nicht entgegen, dass die Kl. die insgesamt im Haus vorgesehenen Maßnahmen dargelegt hat und dabei teils Maßnahmen aufgeführt worden sind, die auf ihre Wohnung nicht zutreffen. Denn das können die Bekl. aufgrund der Kenntnis ihrer Wohnung bei aufmerksamem Lesen erkennen.

Das gilt im Übrigen auch für die vorgesehenen Elektroarbeiten; dass insoweit jedenfalls von den Bekl. aufgrund der ihnen bekannten Umstände eine Modernisierungsbedürftigkeit bestritten wird, ist keine Frage, ob das Modernisierungsverlangen ausreichend erläutert ist, sondern ob es inhaltlich zutreffend ist.

Das ist auch in Bezug auf den Lüfter im fensterlosen Bad nicht anders zu bewerten. Denn die Ankündigung geht offensichtlich (unrichtig) davon aus, dass dieses bei den Bekl. vorhandene innenliegende fensterlose Bad keinen Lüfter hat.

Ebenso die Angaben in der Ankündigung darüber, wann welche Arbeiten wo beginnen und wie lange sie voraussichtlich andauern werden, sind bei aufmerksamem Lesen auch ausreichend und enthielten hinreichend genaue Angaben über den Beginn und die Dauer der durch die Arbeiten eintretenden Beeinträchtigungen in Bezug auf die jeweiligen Maßnahmen. Es ist zu berücksichtigen, dass der Vermieter die Ankündigung mindestens drei Monate vor dem geplanten Baubeginn dem Mieter zukommen lassen muss, wenn sie einen Duldungsanspruch begründen soll. Das bedeutet aber zwangsläufig, dass sich Veränderungen in den Zeitabläufen für die Arbeitsorganisation und das Zusammenwirken der verschiedenen Gewerke ergeben können. Das ergibt sich zudem häufig auch bei größeren Bauvorhaben, die eine Vielzahl von Mietern betreffen, weil erst nach der (ersten) Ankündigung die verschiedenen Interessen aller Mieter in Bezug auf Verhinderungen oder Ausführungsdetails erst nach Bekanntmachung bekannt werden und häufig zu Konsequenzen für den Bauablauf führen. Dem könnte nur dann aus dem Weg gegangen werden, wenn die Ankündigungspflicht des Vermieters zweistufig wäre, also nach erster Mitteilung über das „Was“ die Abstimmung mit den Mietern und sodann eine Ankündigung des „Was und Wann“ nach dieser Abstimmung. Eine so weitgehende Verpflichtung hat der Gesetzgeber aber nicht geregelt, um das Verfahren der Modernisierung für den Vermieter nicht nur inhaltlich, sondern auch zeitlich nicht von vornherein zu verkomplizieren.

Die fehlerhafte Angabe auf Seite 8 des Ankündigungsschreibens („Dstraße 62“ statt „Dstraße 54/Mstraße 2“) macht es nicht insgesamt unwirksam. Soweit darin ein inhaltlicher Fehler gegeben ist, ist dieser korrigierbar. Die Angaben zur dem derzeitigen Energiebedarf und zum voraussichtlichen Energiebedarf müssen, da sie auf die Heizungs- und Warmwasserwärme beschränkt ist, von den Primär- und Endenergiebedarfswerten auf Seite 26 der Ankündigung abweichen, die sich unter Berücksichtigung sämtlicher Maßnahmen (einschließlich Fensteraustausch und Wärmedämmung) ergeben. Die im Auftrag einer anderen Mieterin des Hauses im Schreiben vom 27.2.2017 vermeintlich festgestellte Unstimmigkeit liegt damit tatsächlich nicht vor.

Fernheizung: Die Kl. hat einen Anspruch auf Duldung des Anschlusses der Wohnung an die Fernheizung und aller damit im Zusammenhang stehenden Arbeiten (Klageanträge 1b], 1 c], f], g], h], i], m] und n] gemäß der Berufungsbegründung) mit der Einschränkung (Minus im Vergleich zum Begehrten), dass die bisher im Flur der Wohnung vorhandene Heizmöglichkeit durch einen Heizkörper erhalten bleibt.

Der Duldungsanspruch gründet sich jedenfalls auf § 555b Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Durch die Beheizung des Gebäudes und die Warmwasserversorgung mittels der von dem Wärmelieferanten Vattenfall angebotenen Fernheizung, wie vorgesehen, wird auch bei der nur teilweisen Kraft-Wärme-Kopplung, wie sie im Heiz-(kraft-)werk Blankenburger Straße vorherrscht, im Vergleich zur derzeitigen Gasetagenheizung nicht erneuerbare Primärenergie in Form des Erdgases nachhaltig eingespart, indem jedenfalls teilweise für die Verstromung entstehende Abwärme zur Beheizung genutzt wird und dieser Teil durch Verbrennung von Biogas erfolgt, wobei es sich um erneuerbare Energie handelt. Folglich ist der Primärenergiefaktor für das Heizkraftwerk nach dem auch den Bekl. vorliegenden Zertifikat der Technischen Universität Dresden von 2015 0,62, damit erheblich geringer als derjenige für Erdgas mit 1,1. Nach den einschlägigen Technischen Regeln ergibt sich bereits daraus eine Einsparung von Primärenergie (vgl. dazu auch LG Berlin Urteil vom 20. April 2007 - 63 S 250/06 - GE 2007, 849). Die Einsparung ist nach dem gegenwärtig Vorhersehbaren auch nachhaltig. Eine vorgesehene Beseitigung der Kraft-Wärme-Kopplung in dem Heizkraftwerk behaupten auch die Bekl. nicht. Ihr Hinweis darauf, dass die Kapazitäten des Heiz(kraft-)werks zunehmend ausgeschöpft seien, deshalb der Anteil des Braunkohlestaubs zur Wärmeerzeugung weiter steige, ändert jedoch an der jedenfalls und für absehbare Zeit gegebenen Nachhaltigkeit, also Dauerhaftigkeit der Primärenergieeinsparung, nichts.

Nicht erheblich ist, dass das Heizkraftwerk Blankenburger Straße nur zu einem Anteil von weniger als 1/3 nach dem Prinzip der Kraft-Wärme-Kopplung arbeitet, das heißt nur zu diesem relativ geringen Anteil die Wärme als Abprodukt der Stromerzeugung entsteht und zur Beheizung Verwendung findet. Eine Modernisierung liegt nicht erst dann vor, wenn der Anteil von Kraft-Wärme-Kopplung mehr als 50 % der Fernwärmemenge ausmachen würde. Die entsprechende Regelung in § 4 Abs. 3 ModEnG, wonach die „Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluss an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung … gespeist wird“ eine Modernisierungsmaßnahme sei, findet sich in der aktuellen Regelung des § 555b Nr. 2 BGB nicht mehr wieder. Die von den Bekl. vorgetragenen Vorbehalte gegen Biogas haben den Gesetzgeber jedenfalls nicht zu einer Einschränkung veranlasst. Ob darüber die Maßnahme zu einer nachhaltigen, also messbaren und dauerhaften Endenergieeinsparung führen wird, kann für die hier allein relevante Frage, ob ein Duldungsanspruch besteht, dahinstehen. Zuzugeben ist den Bekl. allerdings, dass es unter umwelt- und klimapolitischen Gesichtspunkten eine Verschlechterung darstellt, da die Verbrennung von Braunkohlestaub allgemein bekannt (§ 291 ZPO) eine verhältnismäßig größere Umweltbelastung durch Feinstaubpartikeleintrag und Kohlendioxid-Ausstoß verursacht als die Verbrennung von Erdgas. Die von den Bekl. vorgetragenen Bedenken gegen die Bevorzugung der Wärmeversorgung durch Kraft-Wärme-Kopplung können nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung, die an die Einsparung nur der Primärenergie anknüpft, welche unzweifelhaft auf diese Weise erfolgt, zu keiner anderen Bewertung führen.

Ebenso ist es für den Anspruch nicht von Belang, ob die Maßnahme nach allgemeinen Vorstellungen wirtschaftlich ist, also ein vernünftiges Maß zwischen den Aufwendungen für sie und dem dadurch bezweckten Nutzen gegeben ist, etwa die Aufwendungen durch eine Kostenersparnis auf anderer Ebene ausgeglichen werden. Wirtschaftlichkeit der Maßnahme in diesem Sinne sieht das Gesetz in § 555b BGB nicht als Voraussetzung für den Duldungsanspruch, weder muss die Maßnahme zu geringeren Kosten für die Beheizung und Warmwasserbereitung führen, noch müssen sich die Maßnahmen in gewisser Zeit oder für die Mieter jemals amortisieren.

Frühere andere Ansichten im Zusammenhang mit der gesetzlichen Regelung im ModEnG sind dann vom Gesetzgeber in den Nachfolgeregelungen nicht aufgenommen worden. Der Ansicht des Amtsgerichts Pankow/Weißensee in dem Urteil vom 28. Januar 2015 - 7 C 52/14 - (WuM 2015, 357 = ZMR 2015, 466-469, zit. nach juris) kann damit nicht gefolgt werden. § 25 EnEV richtet sich an den Eigentümer. Für die Kl. erscheint jedoch diese Maßnahme wegen der großzügigen gesetzlichen Regelung in § 559 BGB kaum unzumutbar. Im Gegenteil, die Möglichkeit, die Miete um 11 % der Modernisierungskosten zeitlich unbegrenzt erhöhen zu können, stellt nicht nur sicher, dass der Eigentümer die Kosten für die Modernisierung zurückerlangt, sie sichert ihm auch dauerhaft erhöhte Mieteinnahmen. Ein Schutz des Mieters ist hier allenfalls über die mietrechtlichen Regelungen möglich. Da der Gesetzgeber dem Vermieter die Möglichkeit ausdrücklich einräumt, kann der Mieter sich folglich auch gegenüber dem Vermieter nicht auf eine Treuwidrigkeit oder dergleichen berufen. Das vom Amtsgericht Pankow/Weißensee im zitierten Urteil in Bezug genommene Urteil des Kammergerichts Berlin aus dem Jahr 1996 erfasst einen vollständig anderen Sachverhalt, nämlich einen Streit unter Wohnungseigentümern, für die Aspekte der Wirtschaftlichkeit von Belang sind.

Die relativ beschränkte Komforteinbuße, weil die durch die an der Gasetagenheizung derzeit gegebene Möglichkeit einer zentralen Temperaturregelung in der Wohnung - auch gerichtsbekannt - nach vorgegebenen Programmen, etwa mit Temperaturabsenkungen in der Nacht, tagsüber in der Woche bei regelmäßiger Abwesenheit usw., verloren geht, ist angesichts der gesetzlich vorgesehenen Duldungspflicht und der jedenfalls durch die mit den Thermostaten an den jeweiligen Heizkörpern gegebenen raumweisen Regelungsmöglichkeit hinzunehmen und macht die Duldung für die Bekl. nicht unzumutbar.

Allerdings sind die Bekl. nicht verpflichtet, auch die Entfernung der Heizmöglichkeit im Flur der Wohnung zu dulden, da die Wohnung vertragsgemäß mit einer Beheizungsmöglichkeit im Flur ausgestattet ist und sich dem Modernisierungsvorbringen der Kl. und auch ihrem Vortrag im Verlaufe des Rechtsstreits nicht entnehmen lässt, dass und aus welchen Gründen die Bekl. diese Änderung hinnehmen müssten. Die Kl. ist deshalb verpflichtet, die Beheizung des Flures auch nach Umstellung auf die Fernwärme zu sichern.

Ansonsten haben die Bekl. im Zusammenhang mit der Umstellung auf Fernwärme die Entfernung der dann funktionslosen Gasetagenheizung einschließlich der vorhandenen Rohre und Plattenheizkörper zu dulden (Klageantrag 1.d). Die Kl. darf die Heizkörper und Leitungen durch neue ersetzen. Das Gericht weiß aus einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten vergleichbarer Art, dass es sehr unterschiedliche Ausführungen und Größen an Heizkörpern gibt, was durchaus zu Schwierigkeiten bei der zuverlässigen und temperaturgenauen Regelung der Heizungsanlage führen kann. Auf die Frage, ob die Heizkörper nach einer Reinigung noch Verwendung finden könnten, kommt es dabei nicht an. Zudem ist mit der Demontage, zwischenzeitlichen Lagerung und der Neumontage nach zusätzlicher Reinigung und ggf. malermäßiger Oberflächenbearbeitung angesichts der üblichen Preise von Heizkörpern zusätzlicher und verhältnismäßig hoher kostenträchtiger Arbeitsaufwand verbunden.

Auch die Anbringung (neuer) Thermostatventile (Klageantrag 1.g) und Mess- und Ablesevorrichtungen sowie der funkablesbaren Kalt- und Warmwasserzähler (Klageantrag 1.m) ist zu dulden. Mess- und Ablesevorrichtungen muss die Kl. zur Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten installieren (§ 555b Nr. 6 BGB, § 4 Abs. 1 und 2 Heizkostenverordnung), und der Mieter hat diesen Einbau auch nach § 5 Abs. 2 Heizkostenverordnung zu dulden. Zwar haben die Bekl. angegeben, sie würden diese dulden, soweit sie an alter Stelle installiert würden. Dieses stellt jedoch weder eine uneingeschränkte Erklärung über eine Duldung dar, welche das Fortbestehen eines Rechtsschutzbedürfnisses an der Klage in Frage stellen könnte, noch ein Anerkenntnis, denn diese Erklärung kann sich nicht auf die Messgeräte für die Heizung und das Warmwasser beziehen, da die Bekl. diese ausdrücklich ablehnen. Die Ausstattung mit funkablesbaren Wasserzählern stellt insoweit eine Komforterhöhung dar, als die Verbrauchsermittlung ohne Mitwirkung der Bekl. (Zutrittsgewährung zu den Messgeräten) erfolgen kann.

Soweit die vorhandenen Schornsteine für die Beheizung des Gebäudes und der Wohnungen nicht mehr benötigt werden, darf die Kl. auch die vorhandenen Schornsteine stilllegen, und die Bekl. haben dies zu dulden. Diese Maßnahme ist Bestandteil der Modernisierung der Heizungsanlage des Gebäudes.

Soweit die Kl. an dem Klageantrag zu 1a) festhält, ist die Berufung allerdings ohne Erfolg. Die Fernwärmestation mit zentraler Warmwasserbereitung ist nach eigenem Vortrag bereits - an anderer Stelle, d. h. im Erdgeschoss - errichtet. Hier gibt es nichts mehr, was die Bekl. nach der Fassung des Klageantrags noch zu dulden hätten. Zwar macht die Kl. geltend, dass die im Haus errichtete Anlage noch nicht mit der vorgesehenen Fernwärme, sondern provisorisch mit Strom betrieben werde, indessen sind dazu die nach dem Klageantrag zu 1a) zu schaffenden Einrichtungen im Haus bereits geschaffen. Die Kl. selbst legt eine Bestätigung der Fernwärmelieferantin vor, wonach auch die jetzige Fernwärmeproduktion im Sinne (älterer) Rechtsprechung eine Fernwärmelieferung sei, deshalb kann es nur noch darum gehen, ob die Bekl. den Anschluss an diese Anlage dulden müssen, was mit den Klageanträgen 1.b) usw. weiterverfolgt wird.

Aus denselben Gründen ist die Klage zu 1.z) unbegründet. Die Kl. hat den Hausanschlussraum bereits geschaffen, überdies an anderer Stelle als mit der Klage verfolgt, eine Neuaufteilung der Keller ist damit nicht mehr erforderlich. Es gibt diesbezüglich nichts mehr, was die Bekl. noch zu dulden hätten.

Warmwasser: Die Bekl. sind zur Duldung aller Maßnahmen zur Installation des Warmwasseranschlusses in der Wohnung einschließlich der Dämmung der Rohre und der Verkleidung der Rohre durch Gipskartonschächte sowohl horizontal als auch vertikal sowie der anschließenden malermäßigen Dekoration (Klageanträge 1.h, i., n) verpflichtet.

Die vorgesehenen Verkofferungen sowohl der Heizungs- als auch der Warmwasser- und Kaltwasserrohre in horizontaler als auch vertikaler Richtung (Klageanträge 1.c, h, n) mit den dekorativen Folgearbeiten sind den Bekl. nicht unzumutbar, vielmehr erforderlich, weil nach den derzeitigen Regeln der Technik sämtliche Leitungen durch Dämmstoffe zu isolieren sind, sodass die Rohre auch verkleidet werden müssen. Die betroffenen Räume (Küche, Bad und Kammer) sind weiterhin bestimmungsgemäß im bisherigen bzw. erforderlichen Umfang zu nutzen. Dem Vortrag der Kl., wonach der Schacht zwischen WC und Waschmaschinenstellplatz nicht so breit wird und deshalb die Waschmaschine weiterhin am bisherigen Platz aufgestellt bleiben könne, ebenso die anderen Installationen noch ausreichenden Platz hätten, sind die Bekl. dann nicht mehr entgegengetreten.

Warmwasserrohre sind nach den Regeln der Technik und der Energieeinsparverordnung zu dämmen, damit sich das durchgeführte Wasser nicht übermäßig abkühlt. Insoweit wird Energie gespart, weil anderenfalls das Wasser unter Berücksichtigung der Wärmeabgabe noch höher temperiert werden müsste, um an den Zapfstellen noch hinreichend heiß zu sein.

Kaltwasserleitungen: Nachdem die Bekl. substantiiert dargelegt haben, dass die Trinkwasserleitungen ihrer Wohnung insgesamt erneuert und gedämmt sind, dieses mit Fotos illustriert haben, wäre es Sache der Kl. gewesen, darzulegen und zu beweisen, dass die Instandsetzung der Rohre und ebenso die Dämmung der Rohre als Modernisierung noch in Betracht kommt. Die Bekl. müssen deshalb die mit den Klageanträgen 1 h) und i) die Kaltwasserleitungen betreffend begehrten Arbeiten weder nach § 555a Abs. 1 BGB noch nach §§ 555b, 555c Abs. 1 BGB dulden.

Elektroarbeiten: Die Bekl. haben die Verstärkung des Elektrohausanschlusses, die Verstärkung der Anschlussleistungen für die Wohnungen und die Verlegung der Steigeleitung bis zu ihrer Verteilung in der Wohnung zu dulden (Klageantrag 1.w nach der Berufungsbegründung). Die Verstärkung des Hausanschlusses und der Leitungen für die Wohnung stellt eine Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB dar, die eine gleichzeitig höhere Stromabnahme im gesamten Haus und in jeder Wohnung ermöglicht. Die Ausführungen zur vorgesehenen 5-adrigen Leitungsführung der Steigeleitung zwischen Zentralzählerstation und Unterverteilung in der Wohnung entsprechen zwar der Modernisierungsankündigung, indessen nicht dem Klageantrag. Die Verstärkung des Elektrohausanschlusses sowie die Verstärkung und wohl teils Neuschaffung von Elektrosteigeleitungen ist erforderlich, weil die Kl. die bisherigen Gasherde in den Wohnungen durch gerichtsbekannt (§ 291 ZPO) viel Strom benötigende Elektroherde ersetzen will, das Dachgeschoss mit Wohnungen ausbauen will, die wiederum Strom benötigen, und außerdem die Errichtung von Aufzügen im Haus geplant ist, die mit Strom zu versorgen sind. Die Darlegungen der Kl. dahingehend, dass die Durchmesser der Leitungen zur Erhöhung ihrer Kapazität und die Art der Leitungen zur höheren Sicherheit in Form der Fehlerschutzschaltung dienen, genügten hier, um eine sich dann ergebende Komforterhöhung erkennen zu können. Da die Kl. im Schriftsatz vom 29.9.2017 im Wesentlichen nur diejenigen Ausführungen wiederholt, die sich bereits in der Modernisierungsankündigung finden (Seite 18 und 19), können die Bekl. sich nicht darauf berufen, dazu noch keine sachverständige Erkundigung eingeholt haben zu können.

Im weiteren Umfang ist die im Zusammenhang mit der Elektroanlage in der Wohnung verfolgte Duldungsklage jedoch nicht erfolgreich.

Die Bekl. müssen die Verlegung des Stromzählers aus der Wohnung und Installation an zentraler Stelle im Kellergeschoss (Klageantrag 1.t) nicht dulden, eine diesbezüglich nur denkbare Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB ist damit nicht verbunden. Um den aktuellen Stromverbrauch erkennen zu können, müssten sie sich nicht nur aus der Wohnung in den Keller begeben. Sie müssten auch die - gerichtsbekannt - in der Regel gesondert verschlossen gehaltenen Zählerschrankeinheiten öffnen lassen und damit in der Regel Kontakt zum Hausmeister aufnehmen. Der Vorteil, zum Stromablesen niemand Dritten in die Wohnung lassen zu müssen, relativiert sich damit bereits wieder; unter Berücksichtigung dessen, dass das Ablesen heute verbreitet nicht mehr durch die Versorger oder Netzbetreiber bzw. von diesen Beauftragten erfolgt, sondern von den Kunden selbst, ergibt sich kein Vorteil für die Mieter.

Die Maßnahme ist auch nicht gemäß § 555b Nr. 6 BGB zu dulden. Denn die Technischen Anschlussbedingungen schließen dezentral in den Wohnungen liegende Zähler bei vorhandenen Anlagen durchaus nicht zwingend aus.

Nachdem die Bekl. im Einzelnen dargelegt haben, dass sie über eine moderne Elektroanlage mit FI-Schutzschaltern in beiden Bädern, gesonderte Stromkreise und in den betreffenden Bereichen in der Küche sowie in den Bädern bereits genügend Steckdosen haben, auch Steckdosen für ein Geschirrspülgerät in der Küche und für die Waschmaschine im Bad bereits vorhanden sind und die Kl. dem nicht entgegengetreten ist, steht ihr ein Anspruch auf Duldung der mit der Ankündigung vom 15.11.2015 und der Klage begehrten Arbeiten in der Wohnung (Klageantrag 1.s], sowie 1.u]) nicht zu. Da Steckdosen für die Waschmaschine im Bad und den Geschirrspüler in der Küche bereits vorhanden sind, insoweit Verlegearbeiten nicht erforderlich sind, ergibt sich auch kein Grund für die malermäßige Überarbeitung dieser Stellen in Küche und Bad (Klageantrag 1.q] gemäß der Berufungsbegründung).

Die Schaffung eines gesonderten Stromkreises für den Ceranelektroherd in der Küche erscheint zwar notwendig, insoweit ist gerichtsbekannt, dass diese Herde einen gesonderten Stromanschluss benötigen, das ist indessen nicht erkennbar Gegenstand der Klage und der Klageanträge (1.s und u).

Herdaustausch: Den Austausch des Gasherdes ohne Besonderheiten gegen einen Elektroherd mit Cerankochfläche müssen die Bekl. als Folge der Entfernung des Gasanschlusses für das Haus und den Anschluss an die Fernwärme dulden, insoweit handelt es sich um eine Maßnahme im Rahmen der Instandsetzungspflicht der Kl., § 535 Abs. 1 BGB, § 242 BGB. Die Kl. schuldet den Bekl. die Zurverfügungstellung einer Koch- und Backmöglichkeit. Die Umstellung von Gas auf Strom stellt keine so erhebliche Änderung dieser Funktionalität dar, sodass sich hier eine wesentliche Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand nicht ergibt; eine diesbezügliche Beschaffenheitsvereinbarung im Mietvertrag ist nicht ersichtlich. Die Umstellung auf den Strombetrieb bewirkt eine Erhöhung der Sicherheit im Gebäude und der Wohnung. Es entfallen die Gefahren durch Gas infolge von Leckagen oder nicht ordnungsgemäßem Betrieb der Gasherde und durch offenes Feuer. Demgegenüber steht zwar eine etwas andere Funktionalität mit längeren Aufheizzeiten und auch Nachwärmezeiten. Unter Berücksichtigung dessen, dass die Raumluft nicht durch die Verbrennung von Gas belastet wird und dafür auch kein Mindestmaß an Frischluftzufuhr und -abfuhr gewährleistet werden muss, sind diese Nachteile insgesamt ausgeglichen.

Fensteraustausch: Soweit die Kl. die Klage bezüglich 1.aa) geändert hat, ist dieses gemäß §§ 264 Nr. 2 ZPO zulässig und unterliegt nicht den Beschränkungen des § 533 ZPO.

Insoweit ist die Klage begründet. Die Kl. hat einen Anspruch auf Duldung gemäß § 555d Nr. 1 1 BGB des Austauschs der Fenster in der Wohnung. Der vorgesehene Austausch der Fenster führt durch die Verbesserung des Wärmedämmverhaltens zu einer Einsparung des Heizenergiebedarfs für die Wohnung. Verbessert sich das Dämmverhalten der Fenster, so wird weniger Wärme unkontrolliert nach außen übertragen.

Die Duldungspflicht schließt das Küchenfenster nicht aus. Dass die Ankündigung der Kl. in Bezug auf das in der Wohnung der Bekl. vorhandene Küchenfenster unzureichend sei, weil es nicht angebe, dass das neue Fenster aus zwei großen Flügeln und einem ebenfalls zweiflügeligen Oberlicht besteht, kann so nicht erkannt werden. Denn bei dem Küchenfenster in der Wohnung handelt es sich um ein Doppelkastenfenster, das offensichtlich von dem früheren Fenster in der Wohnung in der Mstraße 2 zuvor abwich, welches ein nicht aus der Bauzeit des Gebäudes stammendes Verbundfenster mit Oberlicht und mit jeweils nur einem Flügel war. Eine entsprechende Veränderung hätte nur dann angekündigt werden müssen, wenn auch das bisherige Küchenfenster der Bekl. wie in der Wohnung in der M.straße gestaltet wäre. Das tragen die Bekl. aber nicht nachvollziehbar vor, insbesondere ist kein Foto von ihrem eigenen Küchenfenster vorgelegt worden. Die in anderen Wohnungen entstehenden Veränderungen unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Bestands muss aber die Modernisierungsankündigung für die Bekl. nicht detailliert aufweisen.

Die Bekl. können der Duldungspflicht nicht erfolgreich entgegenhalten, dass die Maßnahme für sie nicht zumutbar sei, weil die Glasfläche sich durch die breiteren Fensterkreuze der Kunststofffenster für die Hofseite um 30 % verringere und damit der Lichteinfall verringert werde. Ob dieses in den von den Bekl. nach eigener Messung und zeichnerisch dargestellte Maß der Verringerung der Glasfläche und damit der Fläche, durch die Licht in die betreffenden Räume hindurch gelangen kann, zutrifft, kann letztlich dahinstehen. Denn trotz des von den Bekl. angegebenen Werts ergäbe sich nicht, dass dadurch die Lichtverhältnisse in nicht mehr zumutbarer Weise den Charakter des jeweiligen Raums und seine Belichtung verändern und verschlechtern würden. Das ist im Allgemeinen in normal belichteten Räumen bei Fenstern ohne Verkleinerung der Maueröffnung, etwa durch Erhöhung der Brüstung oder Verkürzung der Fensterhöhe oder anderer, dem vergleichbarer Veränderungen des Fensterzuschnitts nicht der Fall.

Badinstallationen: Den erstmaligen Einbau einer neuen Lüftungsanlage in den Bereich des innenliegenden Bades (Klageantrag 1 r) haben die Bekl. nicht zu dulden. Ein Anspruch ergibt sich weder nach § 555a Abs. 1 BGB noch nach §§ 555b, 555d Abs. 1 BGB. Das innenliegende fensterlose Bad verfügt bereits jetzt über eine Lüftung. Dass die einzubauende Lüftung eine Komforterhöhung gegenüber der vorhandenen mit sich bringen würde, durch bessere Funktionalität o. Ä., oder mit ihr Strom eingespart werden könne, ist der Modernisierungsankündigung nicht zu entnehmen. Die nachträgliche Erläuterung im Verlaufe des erstinstanzlichen Verfahrens kann den Mangel der Ankündigung diesbezüglich nicht heilen.

Da die Bäder der Wohnung bereits über geflieste Wände und Böden, wandhängende WC mit Unterputzspülkästen mit Wasserspartaste, eingebaute Badewanne, Eckdusche, Wasserarmaturen als Einhebelmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzern sowie Handtuchheizkörper verfügen, das größere Bad außerdem einen Waschmaschinenanschluss hat, sind die mit der Klage in 1. e), j), k), l), o und p) begehrten Arbeiten nicht als modernisierende Maßnahmen zu dulden.

Die Zweifel der Kl. an der dargelegten Ausstattung, soweit sie mit eigenen Unterlagen aus einer Begehung nicht in Übereinstimmung stehen, führen zu keiner anderen Beurteilung. Es ergibt sich aus den zur Illustration vorgelegten Fotos, dass offensichtlich nicht nachträglich einzelne Installationen erfolgten. So wäre der nachträgliche Austausch eines Stand-WC durch ein wandhängendes WC mit Unterspülkasten sicherlich an einer gemusterten oder in dem Bereich farblich abweichenden Fußbodengestaltung erkennbar, ebenso dürfte es Unterschiede in der Wandgestaltung geben. All das ist nicht erkennbar.

Die Neuverfliesung der Bäder ist lediglich im Umfang der durch die Verlegung von Warmwasserleitungen und deren Abkofferung erforderlich werden Instandsetzungsarbeiten erforderlich und insoweit zu dulden.

Wärmedämmung: Die Klage ist in Bezug auf Ziffer 1.x gemäß der Berufungsbegründung nicht (mehr) begründet. Die Wärmedämmung an der hofseitigen Fassade ist fertiggestellt. Insoweit haben die Bekl. nichts mehr zu dulden. Das Rechtsschutzinteresse für die Klage besteht nicht mehr fort. Der Duldungsprozess dient lediglich der Überprüfung, ob der Mieter zur Duldung der Maßnahme verpflichtet ist. Die Bekl. haben der Maßnahme als Modernisierungsmaßnahme zwar widersprochen, sich aber gegen den Beginn und die Ausführung nicht zur Wehr gesetzt, und es ergibt sich auch nicht, dass ihnen rechtliche Mittel zur Verfügung stünden, die Kl. zu verpflichten, diese Wärmedämmung wieder zu entfernen. Der Duldungsprozess dient nicht der Prüfung, ob dem Vermieter aus der Maßnahme auch Ansprüche auf Erhöhung der Miete erwachsen, ob es sich um eine Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme handelt.

Man kann durch Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter, der – salopp gesagt – einen VW gemietet hat, keinen Mercedes aufdrücken, wie der BGH soeben entschieden hat (vgl. Urteil im Wortlaut in dieser Ausgabe Seite 49). Dennoch sind auch weiterhin umfangreiche Maßnahmen möglich, wie eine Sache zeigt, die vor dem Landgericht Berlin verhandelt wurde: die Umstellung von Gasetagenheizung auf nur teilweise durch Kraft-Wärme-Kopplung betriebene Fernheizung, Herdaustausch (Gas- gegen Elektroherd), Fensterwechsel, Einbau von Funkwasserzählern und Verstärkung der Stromleitungen in einer bereits hochwertigen Wohnung. Das LG entschied auch die Frage, ob eine Modernisierungsankündigung deshalb unwirksam sein könnte, weil sie auch Maßnahmen beinhaltete, von denen der konkrete Mieter gar nicht betroffen war. Die Entscheidung ist im kompletten Wortlaut lesenswert, weil sie eine Art Blaupause für umfangreiche Modernisierungen sein kann.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten die Duldung einer Vielzahl von Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten. Das Haus hatte 1999 einen größeren Brandschaden erlitten, in dessen Folge bereits umfangreiche Reparatur- bzw. Sanierungsarbeiten ausgeführt worden waren. Die Wohnung der Beklagten verfügte seither über neue Trinkwasserleitungen und eine moderne Elektroanlage mit FI-Schutzschaltern und einer Vielzahl von Steckdosen, insbesondere im Arbeitsbereich der Küche, für den Geschirrspüler in der Küche, für die Waschmaschine im Bad, sie verfügte über zwei geflieste Bäder – eines mit Wanne, eines mit großer Runddusche –, jeweils mit Handtuchheizkörpern und wandhängenden WCs, Einhebelmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzern – eine schon hochwertige Ausstattung, auf die aber noch einmal draufgesattelt werden durfte, wie das LG entschied.

Das Landgericht verurteilte die Mieter ganz überwiegend zur Duldung der Maßnahmen und schob auch überzogenen Anforderungen an die Modernisierungsankündigung einen Riegel vor. Die Pflicht zur Mitteilung geplanter Modernisierungsmaßnahmen ziele nicht darauf ab, die Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern solle dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz bei der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gewähren. Das dürfe aber nicht dazu führen, die Modernisierung von Wohnraum zu erschweren oder gar zu vereiteln. Eine Ankündigung werde auch nicht dadurch unwirksam, dass in ihr die insgesamt im Haus vorgesehenen Maßnahmen dargelegt und dabei auch Maßnahmen aufgeführt würden, die auf die Wohnung des konkreten Mieters nicht zuträfen.

Die Ausstattung von Wohnungen mit funkablesbaren Wasserzählern stellt nach Ansicht des Landgerichts eine Komforterhöhung und damit Modernisierung dar, weil die Verbrauchsermittlung ohne Mitwirkung des Mieters (Zutrittsgewährung zu den Messgeräten) erfolgen kann.

Auch die Verstärkung des Strom-Hausanschlusses und der Leitungen für die Wohnungen stellt eine Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB dar, die eine höhere Stromabnahme sowohl im gesamten Haus wie in jeder Wohnung ermöglicht.

Nicht dulden müssen Mieter dagegen die Verlegung des Stromzählers aus der Wohnung und die Installation an zentraler Stelle im Kellergeschoss. Das, so das Gericht, sei nicht mit einer Komforterhöhung im Sinne von § 555b Nr. 4 BGB verbunden.

Den Austausch des Gasherdes ohne Besonderheiten gegen einen Elektroherd mit Cerankochfläche hat der Mieter als Folge der Entfernung des Gasanschlusses zu dulden und auch den Austausch von Fenstern gegen solche mit verbessertem Wärmedämmverhalten, auch wenn sich die Glasfläche durch die breiteren Fensterkreuze der Kunststofffenster um 30 % und damit auch den Lichteinfall verringert.