Umstellung der Mietstruktur von einer Betriebskostenpauschale auf eine Net-tokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen

1. Eine Formularklausel im Mietvertrag, die den Vermieter berechtigt, die Mietstruktur durch einseitige Erklärung von einer Betriebskostenpauschale auf Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen, ist unwirksam.

2. Die widerspruchslose Zahlung von Betriebskostennachforderungen durch den Mieter stellt keine Zustimmung zu einer Änderung der Mietstruktur dar.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. mietete mit schriftlichem Vertrag vom 25. November 2010 von dem eingetragenen Verein A. eine in dem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung, für die sie neben einer monatlichen Kaltmiete von 377 € eine Betriebskostenpauschale von 80 € zu zahlen hatte. Eine Anlage 1 zu dem Vertrag enthält folgende Klausel:

„Vermieter ist jederzeit berechtigt, von Netto-Kaltmiete und Betriebskostenpauschale auf Netto-Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung umzustellen. Über die Vorauszahlungen wird dann jährlich abgerechnet. Das Abrechnungsjahr kann Vermieter nach billigem Ermessen festlegen. Im Übrigen gelten insoweit die Regelungen der §§ 556 ff.“

Mit Schreiben vom 13. November 2012 erklärte die Hausverwaltung die Umstellung auf abzurechnende Betriebskostenvorauszahlungen, die ab dem 1. Januar 2013 monatlich 80 € betragen sollten. Die Nettokaltmiete beläuft sich seit dem 1. September 2017 auf 433,55 € monatlich. Die Hausverwaltung rechnete die Betriebskosten der Jahre 2017, 2018 und 2019 gegenüber der Bekl. unter dem 12. April 2018, dem 17. Dezember 2019 und dem 25. Februar 2020 ab und leitet u. a. daraus Nachforderungen in Höhe von 700,11 € ab, die sie vorliegend einklagt. Die Bekl. meint, eine Änderung der Betriebskostenstruktur sei nicht erfolgt, und behauptet, sie habe den geschuldeten Mietzins immer vollständig bezahlt. Hinsichtlich der Klageforderung aus dem Jahr 2017 beruft sie sich auf Verjährung.

Die Kl. ist der Meinung, die Umstellung hinsichtlich der Betriebskosten sei aufgrund der Vertragsklausel zulässig gewesen und im Übrigen auch dadurch zustande gekommen, dass die Bekl. durch Ausgleich der Abrechnungssalden bis zum Abrechnungsjahr 2016 der Umstellung zugestimmt habe.

Aus den Betriebskostenabrechnungen kann die Kl. keine Ansprüche für sich herleiten. Die Kl. war nicht berechtigt, die Betriebskosten auf die Bekl. umzulegen. Hinsichtlich der Betriebskosten haben die Parteien die Zahlung einer Pauschale vereinbart. Dieser Vertragsinhalt gilt unverändert.

a) Ohne Zustimmung des Mieters kann der Vermieter nur unter den in § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB genannten Voraussetzungen von einer Bruttomiete oder - wie hier - einer Betriebskostenpauschale (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 21. September 2011 - VIII ZR 97/11 [unter 11.1.a.]) abweichen, nämlich dann, wenn er Betriebskosten zukünftig nach Verbrauch oder Verursachung abrechnen und umlegen will. Eine solche Abrechnungsweise beabsichtigte der damalige Vermieter indessen nicht; vielmehr rechnete die Hausverwaltung die Betriebskosten weiterhin allein nach dem Maßstab der Wohnfläche ab.

b) Eine Vereinbarung über die Umstellung von der Pauschale zur Umlage nach Abrechnung hat die Bekl. weder mit dem ursprünglichen Vermieter noch mit der Kl. geschlossen:

aa) Die Erklärung des damaligen Vermieters vom 13. November 2012 hat keine Umstellung bewirkt. Die insoweit bemühte Klausel der Anlage 1 zum Mietvertrag ist unwirksam:

aaa) Die Klausel weicht zum Nachteil der Mieterin von der gesetzlichen Regel, wonach der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen kann (§ 557 Abs. 3 BGB), ab und ist deshalb gemäß § 557 Abs. 4 BGB unwirksam (vgl. Lehmann-Richter, WuM 2012, 647, 649 und in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 556 Rn. 69; Zehelein in: Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., Kap. B Rn. 15 und in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl., § 556 Rn. 10). Denn während die Betriebskostenumlage im Wege der Abrechnung von Vorschüssen dem Vermieter erlaubt, sämtliche Betriebskosten auf die Mieter abzuwälzen, ermöglicht die gesetzliche Befugnis, bei Erhöhung der Betriebskosten eine Pauschale gemäß § 560 Abs. 1 BGB zu erhöhen, nicht zwangsläufig die Erhöhung der Pauschale um die gestiegenen Kosten. War die Pauschale nämlich geringer als der Anteil, der bei einer Abrechnung auf den Mieter entfallen wäre, so darf der Vermieter die Pauschale nur um die tatsächliche Steigerung der Betriebskosten, und nicht etwa um die Differenz zwischen der Pauschale und den tatsächlichen Betriebskosten erhöhen (vgl. Lehmann-Richter in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., § 560 Rn. 10 ff.). Denn der Vorteil, den der Mieter durch eine anfänglich zu niedrige Pauschale hatte, darf ihm durch die Erhöhung der Pauschale nicht genommen werden (Schulz in: Bub/Treier, Handbuch Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. Ill Rn. 1717; Artz in: Staudinger, BGB, § 560 Rn. 18). Die in Rede stehende Klausel ermöglicht es dem Vermieter also unter Umständen, dem Mieter höhere Mietzahlungen aufzuerlegen. Denn der Mietzins besteht - wie die Bezugnahme auf § 560 BGB zeigt - aus der Grundmiete und den Nebenkosten (vgl. Paschke in: Bub/Treier aaO. Kap. Ill Rn. 2 f.).

bbb) Im Übrigen ist die Klausel auch gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam, da sie dem Mieter verschleiert, dass mit der Umstellung eine höhere finanzielle Belastung verbunden sein kann (Zehelein aaO.).

bb) Auch die vermieterseitige Erstellung von Betriebskostenabrechnungen und die widerspruchslose Bezahlung der sich daraus ergeben Salden durch den Mieter würde - entgegen dem Standpunkt der Kl. - nicht zu einer Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten führen. Einer Handlung kommt die Bedeutung einer Willenserklärung zu, wenn sie den Schluss auf einen bestimmten Rechtsfolgewillen zulässt (Ellenberger in: Palandt, BGB, 80. Aufl., Einf. v. § 116 Rn. 6). Der Umstand, dass der Vermieter Betriebskostennachforderungen im Anschluss an eine Abrechnung geltend macht und der Mieter diese Forderungen ausgleicht, bringt lediglich die Vorstellungen der Beteiligten zum Ausdruck, hierzu vertraglich oder gesetzlich berechtigt bzw. verpflichtet zu sein (vgl. BGH, Urteil vom 10. Oktober 2010 - VIII ZR 279/06 [unter B.I.I.b.] zum Fall der Bezahlung tatsächlich nicht vereinbarter Betriebskosten).

Eine Formularklausel, die den Vermieter berechtigt, die Mietstruktur durch einseitige Erklärung von einer Betriebskostenpauschale auf -vorauszahlungen umzustellen, ist unwirksam. Eine solche Umstellung ist nur zulässig, wenn der Mieter zustimmt oder die Voraussetzungen des § 556 a Abs. 2 BGB (bei verbrauchs-/verursachungsabhängigen Kosten) vorliegen. Die widerspruchslose Bezahlung der umgelegten Betriebskosten durch den Mieter nach einseitiger Änderung der Mietzinsstruktur stellt keine Zustimmung dazu dar.

Der Mieter hatte lt. Mietvertrag eine Nettokaltmiete plus Betriebskostenpauschale zu zahlen. Der Mietvertrag enthält eine Klausel, wonach der Vermieter berechtigt ist, von Betriebskostenpauschale auf Betriebskostenvorauszahlungen umzustellen. Im November 2012 erklärte die Hausverwaltung die Umstellung auf Betriebskostenvorauszahlungen ab Januar 2013. Nach Veräußerung der Immobilie verlangte der neue Eigentümer die Nachzahlung von Betriebskostenvorschüssen.

Das AG hat die Klage im Wesentlichen abgewiesen, da die Umstellung von der Betriebskostenpauschale auf eine Nettokaltmiete mit abzurechnenden Betriebskostenvorauszahlungen unwirksam war.

Der Vermieter kann eine Änderung der Mietstruktur von einer Bruttomiete oder einer Betriebskostenpauschale in eine Nettokaltmiete mit Betriebskostenvorauszahlungen nur vornehmen, wenn entweder die Voraussetzungen des § 556a Abs. 2 Satz 1 (bei verbrauchs-/verursachungsabhängigen Kosten) vorliegen oder der Mieter zustimmt.

Nach § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB ist eine Änderung der Mietstruktur durch einseitige Erklärung des Vermieters zulässig, wenn die betreffenden Betriebskosten nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem Verbrauch Rechnung trägt. Dies betrifft in der Praxis vor allem die Wasserversorgung und die Entwässerung, seltener die Müllbeseitigung. Voraussetzung ist, dass zur Erfassung des Verbrauchs in sämtlichen Wohnungen Einzelzähler angebracht werden. Diese Voraussetzungen lagen hier nicht vor.

Die Änderung der Mietstruktur wäre daher nur mit Zustimmung des Mieters möglich gewesen. Diese lag aber nicht vor. Die entsprechende mietvertragliche Klausel ist aus mehreren Gründen unwirksam. Zum einen verstößt sie gegen § 556 Abs. 4 BGB, da sie von der Regelung des § 556 Abs. 1 BGB zu Lasten des Mieters abweicht, weil die Umstellung auf eine Nettokaltmiete zumindest in der Tendenz eine höhere Betriebskostenbelastung des Mieters zur Folge hat. Außerdem liegt eine verdeckte Mieterhöhung vor und damit ein Verstoß gegen § 573 Abs. 3 BGB. Schließlich verstößt eine derartige formularmäßig vereinbarte Klausel auch gegen § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, weil für den Mieter nicht erkennbar ist, welche wirtschaftlichen Folgen sich aus der Regelung ergeben können.

Dass der Mieter die von dem Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnungen eine Zeit lang widerspruchslos hingenommen und die geltend gemachten Nachzahlungen bezahlt hat, stellt keine Zustimmung zur Umstellung der Mietstruktur dar.