Umstellung auf Fernwärme, Duldung bei zeitweiser Unbewohnbarkeit

1. Dass der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird, führt nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell und ausnahmslos entfällt, wenn die Maßnahmen für einen zeitlich begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet.

2. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung einer Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung der Vattenfall Europe Wärme AG Berlin führt in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie.

3. Dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss, ist nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung in Frage zu stellen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. Duldung einer Reihe von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die zu einer zeitweisen Unbewohnbarkeit der Wohnung der Bekl. führen. Geplant sind die Erneuerung der vertikalen Steigeleitungen für Ab-, Kalt- und Warmwasser sowie Zirkulation und die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf Vattenfall-Fernwärmeversorgung. Die Bekl. haben die Duldung der Maßnahmen abgelehnt, das AG hat sie dazu verurteilt.

II. 1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. […] Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Duldung der im Tenor zu 1) genannten Maßnahmen bejaht. Der Duldungsanspruch der Kl. folgt aus §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB.

Die Kammer folgt den Feststellungen des Amtsgerichts nach eigener rechtlicher Prüfung mit nachfolgenden Ergänzungen:

a) Ohne Erfolg wenden die Bekl. sich gegen die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts zur formellen Wirksamkeit der hier allein zu beurteilenden, an die Bekl. gerichteten Ankündigung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten vom 5. Dezember 2019. Die Ankündigung genügt ersichtlich den Anforderungen der §§ 555a Abs. 2, 555c BGB.

Erhaltungsmaßnahmen hat der Mieter zu dulden, § 555a Abs. 1 BGB; sie sind ihm nach § 555a Abs. 2 BGB (lediglich) rechtzeitig anzukündigen. Das gilt nach § 555d Abs. 1 BGB auch für Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB; auch diese hat der Mieter zu dulden, wobei der Vermieter dem Mieter die Maßnahmen nach § 555c BGB anzukündigen hat.

Einen Verstoß gegen § 555a Abs. 2 BGB haben die Bekl. nicht geltend gemacht; sie differenzieren auch nicht zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen.

aa) Auch die in § 555c Abs. 1 BGB für Modernisierungsmaßnahmen näher geregelten Ankündigungsanforderungen hat die Kl. eingehalten.

Danach hat der Vermieter dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen (Nr. 1), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (Nr. 2), den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern - wie hier - eine Erhöhung nach § 559 BGB verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten (Nr. 3) enthalten.

Entgegen der Auffassung der Bekl. genügt die Ankündigung nicht etwa deshalb nicht den formellen Anforderungen des § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB, weil die Arbeiten bis heute nicht begonnen wurden oder Mieter in anderen Teilen des Gebäudekomplexes die Ankündigung erst sehr viel später erhalten haben.

Die Bekl. verkennen den Zweck der Modernisierungsankündigung.

Der Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 hat sich ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor in der Rechtsprechung, auch der des BGH vertretenen Maßstäbe abgesenkt (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 36 f., 49 f.). An dieser Rechtslage hat der Gesetzgeber im Zuge der Neuordnung des Modernisierungsrechts im sozialen Wohnraummietrecht des BGB durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 nichts ändern wollen und auch nicht geändert (vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 20).

Danach ist der Mindestinhalt der Modernisierungsankündigung am Informationsbedürfnis des Mieters auszurichten. Diesem soll durch die Vermittlung zureichender Kenntnis eine sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme ermöglicht werden, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der ggf. zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen. Sie ist kein Selbstzweck; bloßer Formalismus ist unangebracht (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 36 f.).

Die Mitteilungspflichten zielen auch nicht etwa darauf ab, die Befugnis des Vermieters zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen einzuschränken, sondern sollen dem Mieter lediglich einen ergänzenden Schutz gewähren. Die Verwirklichung dieses ergänzenden Schutzes darf dabei nicht so weit gehen, dass einem Vermieter die Durchführung gesetzlich zulässiger Modernisierungsmaßnahmen durch eine Handhabung der Mitteilungsanforderungen erschwert wird, die über das zum Schutz des Mieters gebotene Maß hinausgeht und hierdurch den Modernisierungsanspruch des Vermieters unvertretbar verkürzt (vgl. BGH v. 20. Mai 2020 - VIII ZR 55/19, GE 2020, 921 = juris Rn. 23; v. 28. September 2011 - VIII ZR 242/10, GE 2011, 1545 = juris Rn. 31 [zu § 554 Abs. 3 BGB a.F.]).

Die Ankündigung genügt offenkundig dem Informationsbedürfnis der Bekl. als Mieter. Sie enthält alle für die sachgerechte Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen relevanten Informationen.

Der Umstand, dass die Kl. zunächst - rechtskonform - die Duldungspflicht von Mietern gerichtlich klären lässt, weil diese - wie hier die Bekl. mit Schreiben vom 30. Januar 2020 - eine Duldung der Maßnahmen ablehnen, ist ersichtlich ungeeignet, die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung in Frage zu stellen.

Es sollte sich jedem Mieter erschließen, dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss. Dass der Vermieter gegen den erklärten Willen des Mieters mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnt, um - so der Ansatz der Bekl. - die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsankündigung zu „retten“, dürfte weder im Interesse des Mieters liegen noch mit dem geltenden, den Mieter schützenden Recht vereinbar sein.

Ob in anderen Gebäuden des Gebäudekomplexes erst zu einem späteren Zeitpunkt Modernisierungsmaßnahmen angekündigt wurden, kann offenbleiben. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die hier angekündigten Maßnahmen nur zeitgleich in allen Gebäudeteilen gemeinsam durchgeführt werden könnten, wie die Kl. zu Recht geltend macht.

bb) Bereits im Ausgangspunkt unzutreffend ist die Annahme der Bekl., die Duldungspflicht entfalle deshalb, weil die „Modernisierungsmaßnahmen“ dazu führen, dass die Wohnung unbewohnbar ist.

Bei den Maßnahmen, die zur Unbewohnbarkeit führen - die Erneuerung der vertikalen Steigeleitungen für Ab-, Kalt- und Warmwasser sowie Zirkulation - handelt es sich um Instandsetzungsmaßnahmen, § 555a Abs. 1 Alt. 2 BGB, die auch als solche angekündigt wurden. Erhaltungsmaßnahmen (Instandsetzung oder Instandhaltung) hat der Mieter nach - wie hier geschehen - entsprechender Ankündigung zu dulden.

Entgegen der Auffassung der Bekl. gilt weder für Erhaltungs- noch Modernisierungsmaßnahmen, dass eine Duldungspflicht stets entfällt, wenn die Maßnahmen zu einer zeitweisen Unbewohnbarkeit der Wohnung führen.

Das Gesetz sieht eine entsprechende generelle Einschränkung nicht vor.

Aus dem Schutz des Art. 14 Abs. 1 GG, den der vertragstreue Mieter nach der Rechtsprechung des BVerfG genießt (BVerfG, Beschl. v. 8. Januar 1985 - 1 BvR 792/83, WuM 1985, 75, juris; Beschl. v. 26. Mai 1993 - 1 BvR 208/93, GE 1993, 796 = NJW 1993, 2035, juris Rn. 21 ff.), folgt zwar, dass der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird (vgl. Kammer, Urt. v. 17.2.2016 - 65 S 301/15, GE 2016, 725 = NJW 2016, 2582, juris Rn. 23 ff.). Das führt jedoch nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell und ausnahmslos entfällt, wenn die Erhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen für einen zeitlich - hier äußerst - begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet.

Ein anderes Ergebnis wäre bereits mit der dem sozialen Wohnraummietrecht immanenten Abwägung der konkurrierenden Eigentumspositionen von Mieter und Vermieter nicht vereinbar (BVerfG, Beschl. v. 26.5.1993 - 1 BvR 208/93, GE 1993, 796 = NJW 1993, 2035, juris Rn. 27), wäre im Übrigen insbesondere unvereinbar mit dem Zweck der Regelungen zur energetischen Modernisierung im Wohnraummietrecht des BGB unvereinbar. Auch der Klimaschutz und die Erhaltung der natürlichen Lebensgrundlagen - auch für künftige Generationen - genießen Verfassungsrang, Art. 20a GG, und lösen Verpflichtungen des Gesetzgebers aus (vgl. BVerfG, Beschl. v. 24. März 2021 - 1 BvR 2656/18, juris), denen er - u. a. - über die Regelungen in § 555a Nr. 1 bis 3 BGB und im GEG nachkommt.

Hier ist die Nutzung der Wohnung für einen Zeitraum von etwa 4 Wochen deshalb nicht möglich, weil in dieser Zeit eine Strangsanierung vorgenommen wird, bei der es sich entgegen der Auffassung der Bekl. nicht um eine Modernisierungs-, sondern Erhaltungsmaßnahme handelt, die zudem - objektiv betrachtet - auch im Interesse der Mieter liegt. Die Sanierung der Steigeleitungen in den übereinanderliegenden Wohnungen des Leitungsstrangs geht damit einher, dass die gesamte Wasserversorgung entfällt. Die Kl. stellt den Mietern - nach ihrer Wahl - möblierte oder nicht möblierte Ersatzwohnungen zur Verfügung. Sie teilt bereits in der Ankündigung der Instandsetzungsmaßnahmen mit, dass sie - entsprechend ihrer gesetzlichen Verpflichtung - die Kosten für die Wohnung sowie den Zwischenumzug trägt.

Zuzugeben ist den Bekl., dass der infolge der Strangsanierung erforderliche Zwischenumzug eine Unannehmlichkeit und Beeinträchtigung des Alltags darstellt. Gründe, die hier ausnahmsweise die Hinnahme der unvermeidlichen Beeinträchtigung ausschließen oder unzumutbar machen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Sie gehen nicht über das hinaus, was die in ihrer Mobilität nicht mehr als altersbedingt üblich beeinträchtigten Bekl. sich auch bei einer Urlaubsabwesenheit selbst zumuten könnten.

b) Die angekündigten Maßnahmen sind als Erhaltungsmaßnahmen i.S.d. § 555a Abs. 1 BGB und Modernisierungsmaßnahmen i.S.d. § 555b BGB nach §§ 555a Abs. 1, 555d Abs. 1 BGB von den Bekl. zu dulden.

aa) Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht entschieden, dass die Bekl. die Umstellung der Beheizung der Wohnung als Modernisierungsmaßnahme zu dulden haben.

Es liegen in jedem Fall - für den Duldungsrechtsstreit ausreichend - die Voraussetzungen des § 555b Nr. 2 BGB vor mit der Folge, dass die Maßnahme nach § 555d Abs. 1 BGB zu dulden ist. Das Bestreiten der Angaben der Kl. zur Endenergieeinsparung durch die Bekl. geht daher ins Leere.

Nach § 555b Nr. 2 BGB sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Die Wohnung ist unstreitig mit einer Gasetagenheizung für die Beheizung und Warmwasserversorgung ausgestattet; in einem Zimmer ist ein Ofen vorhanden. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung der Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung der Vattenfall Europe Wärme AG Berlin führt in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie, dies selbst nach den Angaben der Bekl. Die Bekl. tragen selbst nicht vor, dass beim Betrieb ihrer mit Genehmigung der Rechtsvorgängerin durch die Bekl. eingebauten Gasetagenheizung bzw. des Ofens außer fossilen Brennstoffen erneuerbare Energie wenigstens in geringem Umfang überhaupt Verwendung findet bzw. finden kann; ein Anhaltspunkt, der dies auch nur möglich erscheinen ließe, ergibt sich ebenfalls nicht.

Im Rahmen der Argumentation zur von ihnen gewünschten Erhaltung des Status quo unberücksichtigt bleiben (erneut) die Belange des Klimaschutzes, das offenkundige Problem der begrenzten Verfügbarkeit nicht erneuerbarer Brennstoffe und die darauf basierenden Wertungen des Gesetzgebers, insbesondere konkret auch die Deckung des Wärmebedarfs durch Fernwärme betreffend (vgl. §§ 10 Abs. 2 Nr. 3, 44 GEG).

bb) Bezüglich der Pflicht zur Duldung des Ersatzes des vorhandenen Gasherdes in der Küche durch einen Elektro-Ceranherd gelten die Ausführungen unter aa) entsprechend.

cc) Die von der Kl. ausweislich der Ankündigung vom 5. Dezember 2019 als Instandsetzung (ohne Modernisierungsumlage) behandelte Neuverfliesung der Wände und des Bodens des Bades ist zu dulden; bei der Strangsanierung und Installation neuer Leitungen ist ein Erhalt der vorhandenen Fliesen nicht möglich. Die angekündigten Einhebelmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung sowie das wandhängende WC mit Wasserstoppfunktion stellen ohne Weiteres Maßnahmen i.S.d. § 555b Nr. 3 BGB dar. Der ebenfalls als Instandsetzung behandelte Austausch von Sanitärobjekten ist nach § 555a Abs. 1 BGB schlicht zu dulden. Ihr Einbau geht mit keiner zusätzlichen Beeinträchtigung der Bekl. einher.

dd) Die Ertüchtigung der Elektroinstallation ist ebenfalls bereits nach § 555a Abs. 1 BGB zu dulden (vgl. BGH, Urt. v. 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090 = juris), im Hinblick auf die zusätzliche Installation von mit FI-Schutz ausgestatteten Steckdosen im Bad bzw. im Zusammenhang mit der Installation des Elektro-Ceranherdes und der bereits dadurch erforderlichen Verstärkung der Elektroinstallation auch als Modernisierung nach § 555d Abs. 1 BGB.

Der Vermieter muss Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen schonend ausführen. Das hat aber nicht zur Folge, dass der Mieter die Maßnahmen nicht dulden muss, wenn sie für einen zeitlich begrenzten Zeitraum den Verbleib in der Wohnung ausschließen und der Vermieter dem Mieter für diesen Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung einer Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung der Vattenfall Europe Wärme AG Berlin führt in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie. Dass der Vermieter den avisierten Baubeginn nicht einhalten kann, wenn der Mieter eine Duldung ablehnt und der Vermieter sie gerichtlich durchsetzen muss, stellt die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung nicht in Frage.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Duldung einer Reihe von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, die zu einer zeitweisen Unbewohnbarkeit ihrer Wohnung führen. Geplant sind die Erneuerung der vertikalen Steigeleitungen für Ab-, Kalt- und Warmwasser sowie Zirkulation und die Umstellung der Warmwasserversorgung und Beheizung von Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung der Vattenfall Europe Wärme AG Berlin. Die Beklagten haben die Duldung der Maßnahmen abgelehnt, das AG hat sie dazu verurteilt. Ihre Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Mieter müssen die Maßnahmen dulden. Die Vermieterin hat die Maßnahmen rechtzeitig und in ausreichender Form angekündigt. Dass die Arbeiten bis jetzt nicht begonnen wurden oder Mieter in anderen Teilen des Gebäudekomplexes die Ankündigung erst sehr viel später erhalten haben, ist für die formelle Wirksamkeit der Ankündigung ohne Belang, weil sich jedem Mieter erschließen sollte, dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese vor Gericht durchgesetzt werden muss.

Die Duldungspflicht entfalle auch nicht deshalb, weil die Maßnahmen dazu führten, dass die Wohnung unbewohnbar ist. Zwar habe der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt werde. Das führe jedoch nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell und ausnahmslos entfalle, wenn die Erhaltungs- und/oder Modernisierungsmaßnahmen für einen zeitlich – hier äußerst – begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet.

Hier sei die Nutzung der Wohnung für einen Zeitraum von etwa vier Wochen deshalb nicht möglich, weil in dieser Zeit eine Strangsanierung vorgenommen werde, bei der es sich um eine Erhaltungsmaßnahme handele, die zudem auch im Interesse der Mieter liege. Die Klägerin stelle den Mietern – nach ihrer Wahl – möblierte oder nicht möblierte Ersatzwohnungen zur Verfügung und trage die Kosten für die Wohnung sowie den Zwischenumzug.

Die Umstellung der Beheizung der Wohnung sei als Modernisierungsmaßnahme zu dulden. Bauliche Veränderungen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart werde, seien eine Modernisierung. Die Wohnung sei mit einer (von den Beklagten mit Genehmigung des Vermieters selbst eingebauten) Gasetagenheizung für die Beheizung und Warmwasserversorgung ausgestattet; in einem Zimmer sei ein Ofen vorhanden. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung auf die Fernwärmeversorgung der Vattenfall Europe Wärme AG Berlin führe in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie.

Durch den Ersatz des vorhandenen Gasherdes in der Küche durch einen Elektro-Ceranherd werde ebenfalls nicht erneuerbare Primärenergie eingespart.

Die aufgrund der Strangsanierung erforderliche Neuverfliesung der Wände und des Bodens im Bad sei ebenfalls zu dulden; sie werde von der Klägerin ohnehin als Instandsetzung behandelt. Die angekündigten Einhebelmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung sowie das wandhängende WC mit Wasserstoppfunktion stellten, weil sie den Wasserverbrauch reduzierten, Modernisierungsmaßnahmen dar.

Die Ertüchtigung der Elektroinstallation sei bereits als Instandhaltung zu dulden, im Hinblick auf die zusätzliche Installation von mit FI-Schutz ausgestatteten Steckdosen im Bad bzw. im Zusammenhang mit der Installation des Elektro-Ceranherdes und der bereits dadurch erforderlichen Verstärkung der Elektroinstallation auch als Modernisierung.