Umstellung
MHG § 4
Stichwörter
Schlagwörter zur Erschließung
Umstellung; Abrechnungszeitraum für Betriebskosten; Kalenderjahr; Überschreitung
Leitsatz
häufig von der Redaktion verfasst
Der zwölfmonatige Abrechnungszeitraum bei Wohnraumietverhältnissen darf auch wegen einer Umstellung des bisherigen Abrechnungszeitraums auf das Kalenderjahr nicht wesentlich überschritten werden.
Aus den Gründen
Wortlaut des Gerichts
Ein Anspruch des Kl. auf Zahlung restlicher Nebenkosten für die Zeit vom 2.7.1993 bis 31.12.1994 als Bestandteil des vertraulich vereinbarten Mietzinses im Sinne des § 535 Satz 2 BGB ist nicht gegeben, denn ein solcher Anspruch ist mangels ordnungsgemäßer Abrechnung jedenfalls nicht fällig.
Der Eintritt der Fälligkeit setzt eine ordnungsgemäße Abrechnung voraus. Hieran fehlt es jedoch.
Soweit aus dem Parteivortrag und aus den vorgelegten Nebenkostenabrechnungen früherer Jahre ersichtlich, wurden in der Vergangenheit stets die Kosten für die Zeit vom 1.7. eines Jahres bis 30.6. des Folgejahres abgerechnet. Erst mit Schreiben v. 22.12.1993 hat der Kl. dann angekündigt, die Abrechnung werde auf das Kalenderjahr umgestellt, deshalb werde die nächste Abrechnung einen Zeitraum von 18 Monaten umfassen.
Zwar ist der Vermieter einerseits berechtigt, die vertragliche Abrechnungsperiode derjenigen eines Drittlieferanten (Strom, Heizenergie etc.) anzupassen (Sternel, Mietrecht, III 367). Bei Wohnraummietverhältnissen darf jedoch der Abrechnungszeitraum ein Jahr nicht überschreiten, eine abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Sternel, Mietrecht, III 366). Mögen geringfügige Überschreitungen noch tolerierbar sein, so trifft dies bei einer Überziehung um sechs Monate sicherlich nicht mehr zu, so daß der Kl., um eine im gebotenen Umfang übersichtliche und nachvollziehbare Abrechnung zu erstellen, gehalten gewesen wäre, zunächst für sechs Monate bis zum Jahresende 1993 abzurechnen und sodann eine gesonderte Abrechnung für 1994 vorzulegen.
Außerdem ist der Vermieter verpflichtet, verbrauchsabhängige Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch abzurechnen. Seine eigenen Voraus- oder Abschlagszahlungen an Drittunternehmen kann er nicht als Betriebskosten ansetzen (Sternel, Mietrecht, III 304, 365, 367). Insoweit wurde die Heizkostenabrechnung von der Bekl. zu Recht beanstandet.