Umsteigen auf Fernwärme

Der Vermieter kann die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme bei Umstellung der Wärmeerzeugung von seiner zentralen Heizungsanlage auf Wärmelieferung während des laufenden Mietverhältnisses dann auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Kosten auf die Anlage 3 zu § 27 ll. BV Bezug nimmt und in deren zur Zeit des Mietvertragsabschlusses geltenden Fassung auch diese Kosten als Betriebskosten aufgeführt waren.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. stehen die Nachzahlungsbeträge aus den Heizkostenabrechnungen 2004/2005 bis 2007/2008 zu.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Vermieter von Wohnraum, der während eines laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten überträgt (Wärmecontracting), die Kosten der Wärmelieferung, die auch kalkulatorische Kosten für Instandhaltungen, Abschreibungen, Kapital und Gewinn enthält, nur dann auf den Mieter umlegen, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen wurde oder der Mieter der Änderung zustimmt (BGH, Urt. v. 6.4.2005 - VIII ZR 54/04, GE 2005, 664 = NJW 2005, 1776).

Eine ausdrückliche Regelung liegt auch dann vor, wenn der Mietvertrag auf Anlage 3 zu § 27 Il. Berechnungsverordnung Bezug nimmt und die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses geltende Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung bereits eine Umlegung der entsprechenden Kosten vorsah (BGH, Urt. v. 27.6.2007 - VIII ZR 202/06, GE 2007, 1310).

Diese Voraussetzung ist hier erfüllt. § 4 Ziff. 1 Satz 1 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages nimmt hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten auf Anlage 3 der Zweiten Berechnungsverordnung Bezug. Ziff. 4 c) der Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung sah bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vor, dass zu den Betriebskosten auch die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, „auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a" gehören. Die Anlagen im Sinne des Buchstabens a sind aber zentrale Heizungsanlagen, womit klargestellt ist, dass die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme nicht zwingend Fernwärme sein muss, sondern auch bei einer zentralen Heizungsanlage in Betracht kommt.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages auf eine Anlage 1 Bezug nimmt, in der der Zusatz in Ziffer 4 c) „auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a" nicht enthalten ist. Die Beifügung der Anlage 1 zum Mietvertrag erfolgte allein zu Informationszwecken des Mieters. Weder dem Wortlaut noch dem Kontext des Klammerzusatzes in § 4 Ziff. 1 des Mietvertrages kann ein rechtsgeschäftlicher Erklärungsgehalt entnommen werden, dass mit der Beifügung der Anlage der Umfang der umzulegenden Betriebskostenarten eingeschränkt werden sollte. Hinsichtlich des Umfangs nimmt die vertragliche Regelung allein auf Anlage 3 der Zweiten Berechnungsverordnung Bezug.

Da die Bekl. die Nachzahlungsbeträge aus den Heizkostenabrechnungen schuldet, kam auch eine Anhebung der Heizkostenvorauszahlungen in Betracht. Ebenso schuldet sie die Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

Der Vermieter kann die Kosten der Fernwärme bei Umstellung der Wärmeerzeugung von seiner zentralen Heizungsanlage auf Wärmelieferung während des laufenden Mietverhältnisses dann auf den Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Kosten auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug nimmt und in deren zur Zeit des Mietvertragsabschlusses geltender Fassung auch diese Kosten als Betriebskosten aufgeführt waren.

Der Vermieter stieg während des laufenden Mietverhältnisses von der Wärmeerzeugung durch seine Zentralheizungsanlage auf Fernwärme um. Die Nachzahlungsbeträge aus der darüber erfolgten Heizkostenabrechnung machte er mit der Begründung geltend, im Mietvertrag sei hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten auf die Anlage 3 zu § 27 ll. BV Bezug genommen worden, in deren Ziffer 4 c als Betriebskosten die Kosten der eigenständig gewerblichen Wärmelieferung auch aus zentralen Heizungsanlagen aufgeführt worden seien. Gegen die Verurteilung durch die erste Instanz richtete sich die Berufung des Mieters.

Die Berufung hatte bei der ZK 63 des LG Berlin keinen Erfolg. Der Vermieter habe die Kosten der Fernwärme auf den Mieter umlegen dürfen, weil der Mietvertrag hinsichtlich der vom Mieter zu tragenden Kosten auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug nehme und in deren zur Zeit des Mietvertragsabschlusses geltenden Fassung durch den Zusatz „auch aus Anlagen im Sinne des Buchstaben a" auch die Kosten der eigenständig gewerblichen Wärmelieferung aus zentralen Heizungsanlagen als Betriebskosten aufgeführt gewesen seien. Unschädlich sei, dass in der im Mietvertrag in Bezug genommenen Anlage der Zusatz „aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a" nicht enthalten gewesen sei.

Dem Urteil ist zuzustimmen. Hinsichtlich des Umsteigens auf eigenständig gewerbliche Wärmelieferung entspricht sie der – auch zitierten – Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 16. April 2008, Vlll ZR 75/07, GE 2008, 730). Daher kann der Vermieter unter diesen Voraussetzungen den (vollen) Wärmepreis, den der Betreiber ihm in Rechnung stellt, auch dann auf den Mieter umlegen, wenn die Heizungswärme durch den Betreiber einer im Mietshaus befindlichen Heizungsstation geliefert wird (LG Berlin, Urteil vom 6. Juni 2008, 63 S 374/07, GE 2008, 1198). Überzeugend ist auch die Argumentation, dass das Fehlen des Zusatzes über die Wärmelieferung aus zentraler Heizungsanlage in der Anlage unschädlich ist, weil es allein auf den Inhalt des Mietvertrages selbst ankommt.