Umschreibung des Grundbuchs

Umschreibung des Grundbuchs; Nutzungsentschädigung bei vertraglich ausgeschlossen Verwendungsersatzansprüchen und Wegnahmerecht des Mieters; Voreigentümer; Eigentumsübergang; Eigentümer-Besitzer-Verhältnis

1. Mit Umschreibung des Grundbuches stehen dem neuen Eigentümer Nutzungsentschädigungsansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis nur zu, wenn der Voreigentümer selbst Vermieter war.

2. Der nicht weichende Mieter haftet aber nach Eigentumsübergang dem Neueigentümer nach Bereicherungsrecht, im Falle der Kenntnis von der fehlenden Nutzungsberechtigung auch verschärft aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.

3. Zur Schätzung einer Nutzungsentschädigung, wenn Verwendungsersatzansprüche und ein Wegnahmerecht des Mieters vertraglich ausgeschlossen sind.

Die Bekl. ist seit dem 15. September 2000 im Grundbuch eingetragene Eigentümerin des bebauten Grundstücks M.- Str. 89 in S. Früherer Eigentümer war W. N. (nachfolgend auch Alteigentümer genannt). Das aufstehende Gebäude ist zweigeschossig nebst Keller- und Dachgeschoß und besteht aus Haupt- und Nebengebäude. Es war damals als Lagerhaus ausgebaut. Ferner sind eine Lagerhalle und eine Freifläche (Innenhof) vorhanden (nachfolgend Grundbesitz genannt). Auf der Grundlage einer nicht näher bezeichneten Vereinbarung überließ der Alteigentümer den Grundbesitz der A. N. GmbH & Co. KG (nachfolgend N-KG) zur Nutzung.

Erstmals im Jahre 1989 und befristet bis zum 30. November 1994 vermietete die NKG den Grundbesitz an den Kl. zum "Betrieb eines Großhandels für Import, Export und Lagerung, Festhalle und eventuell Wohnräume" (nachfolgend Erstvertrag genannt). In der Folgezeit betrieb der Kl. den Großhandel auf dem Grundbesitz. Ausgenommen waren davon das Ober- und Dachgeschoß des ganzen Gebäudes. Die dortigen Flächen wandelte er in Wohnraum um. Eine Wohnung im Obergeschoß (Hauptgebäude) nutzte er selbst, die übrigen Wohnungen vermietete er an Dritte.

Nach Ablauf der Mietzeit des Erstvertrages vermietete die N-KG mit Vertrag vom 18. Juli 1995 den Grundbesitz erneut an den Kl. zum "Betrieb eines Import-Export-Großhandels". In einer gesondert unterzeichneten Anlage zum Mietvertrag wurde unter § 24 das Folgende vereinbart:

"Die Parteien sind darüber einig, daß die Bestimmung des § 547 BGB abbedungen ist, der Mieter demgemäß keinerlei Verwendungsersatzansprüche für Verwendungen hat, die er auf die Mietsache macht."

Mitvermietet wurde die äußere Giebelwand als Werbefläche für 125 DM (zzgl. MwSt). Den Grundbesitz erwarb die Bekl. vom Rechtsnachfolger des Alteigentümers, T. N. (nachfolgend Voreigentümer genannt), durch notariellen Vertrag vom 22. November 1999. Das befristet abgeschlossene Mietverhältnis endete mit Ablauf des 30. November 1999.

Der Kl. verweigerte der N-KG zunächst die Räumung und Herausgabe der Mietsache. Am 3. Januar 2000 erfolgte jedoch eine erste Teilräumung. Die Lagerhalle, das Dachgeschoß und die Wohnung im Obergeschoß (Nebengebäude) gab der Kl. an die Bekl. heraus. Ende 2000/Anfang 2001 brachen die Parteien Verhandlungen über eine Erneuerung des Vertragsverhältnisses wegen der bisher nicht herausgegebenen Teile der Mietsache (Keller- und Erdgeschoß/Haupt- und Nebengebäude sowie Obergeschoß/Hauptgebäude) ab. Zu deren Herausgabe war der Kl. unter Hinweis auf getätigte Investitionen in die von ihm selbstgenutzte Wohnung nur gegen Zahlung von Verwendungsersatz bereit. Hilfsweise verlangte er von der Bekl., die Wegnahme der Einrichtungen zu dulden. Auf der Grundlage der am 27. März 2001 erhobenen Klage (7 O 83/01 Landgericht Wuppertal = 24 U 199/01 OLG Düsseldorf) wurde der Kl. rechtskräftig verurteilt, Keller- und Erdgeschoßräume (Haupt- und Nebengebäude) zu räumen und an die Bekl. herauszugeben. Den Anspruch erfüllte er am 30. April 2002. Auf die weitere, ihm am 24. November 2001 zugestellte Klage (7 O 499/01 Landgericht Wuppertal) wurde der Kl. ferner rechtskräftig verurteilt, die selbstgenutzte Wohnung im Obergeschoß (Hauptgebäude) zu räumen und an die Bekl. herauszugeben. Den Anspruch erfüllte er am 22. November 2002.

Der Kl. hat die Bekl. im ersten Rechtszug auf Duldung der Wegnahme diverser näher bezeichneter, von ihm in den Grundbesitz eingebrachter Sachen in Anspruch genommen. Die Bekl. hat die Abweisung der Klage begehrt und widerklagend beantragt, den Kl. zur Zahlung von 69.741,54 EUR nebst Zinsen von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung (16. Mai 2003) zu zahlen.

Die Bekl. hat geltend gemacht: Mit Blick auf das Ende des Mietverhältnisses hätte der Kl. mit Ablauf des 30. November 1999 den Grundbesitz räumen müssen. Statt dessen habe er 550 m2 weiter genutzt, die sie bei rechtzeitiger Räumung für 8,00 DM/m2 hätte weiter vermieten können. Ihr stehe daher Nutzungsentschädigung vom 1. Januar 2000 bis 30. November 2002 wie folgt zu:

(wird ausgeführt)

Der Kl. hat um Abweisung der Widerklage gebeten.

Er hat zum Anspruchsgrund geltend gemacht: Die Bekl. könne frühestens ab Eigentumserwerb Nutzungsentschädigung/Schadensersatz verlangen. Auf mietrechtliche Regelungen könne sie sich dabei nicht stützen, weil der Mietvertrag nicht auf sie übergegangen sei. Mit Blick auf das mietrechtliche Abwicklungsverhältnis, das ihn, den Kl., mit der N-KG verbinde, seien bereicherungsrechtliche und Anspruchsgrundlagen aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis nicht anwendbar, so daß die Bekl. für die geltend gemachten Ansprüche nicht aktiv legitimiert sei.

Ferner hat der Kl. die eingeklagten Positionen der Höhe nach bestritten. Bei der Bemessung der Nutzungsentschädigung könne wegen der differenten Nutzungsart der Flächen nicht die mit dem gewerblichen Mietnachfolger M. vereinbarte gewerbliche Miete der Maßstab sein. Er habe zu keinem Zeitpunkt seit dem 1. Januar 2000 noch 550 m2 in Besitz gehabt. Die Bekl. berücksichtige nicht, daß das Erd- und Kellergeschoß schon Ende April 2002 und nur die Wohnung im Obergeschoß/Hauptgebäude noch bis zum 22. November 2002 genutzt worden sei. Schließlich sei mit Blick auf die vom ihm getätigten Investitionen der Wert der Nutzungsentschädigung an den nicht ausgebauten Räumen in Höhe von 0,50 EUR/m2 zu orientieren.

Das Landgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Zur Widerklage hat es nur mietrechtliche Anspruchsgrundlagen erwogen und gemeint, die Bekl. könne mangels Übergangs des Mietvertrags auf sie Nutzungsentschädigung nicht verlangen.

Dagegen richtet sich die Berufung der Bekl., mit welcher sie u. a. unter Hinweis auf gesetzliche Anspruchsgrundlagen ihr erstinstanzliches Begehren zur Widerklage unverändert weiterverfolgt.

Der Kl., der seine gegen die Klageabweisung gerichtete Berufung am 29. März 2003 zurückgenommen hat, will die Berufung zurückgewiesen haben.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils und den Akteninhalt Bezug genommen.

Die allein noch zu entscheidende Berufung der Bekl. hat einen beachtlichen Teilerfolg. Aus der Nutzung des Grundbesitzes durch den Kl. in der Zeit vom 1. Januar 2000 bis zum 22. November 2002 kann die Bekl. Rechte für sich allerdings erst ab der Eintragung ihres Eigentumserwerbs (15. September 2000) herleiten. Das seither zwischen ihnen bestehende gesetzliche Nutzungsverhältnis ist wie folgt abzurechnen:

(wird ausgeführt)

II. Erläuterungen (soweit erforderlich):

1. Für die erstgenannte Zeit (Zeile 01) hat die Bekl. keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung/Schadensersatz aus eigenem Recht. Das scheitert aus rechtlichen Gründen.

a) Nutzungsentschädigung/Schadensersatz gemäß § 546 a Abs. 1 und 2 BGB (§ 557 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB a. F.) setzt, wie das Landgericht richtig entschieden hat, voraus, daß die Bekl. mit dem Eigentumsübergang auch in das (Abwicklungs-) Mietverhältnis zwischen dem Kl. und der N-KG eingetreten ist. Das ist indes nicht der Fall. Gemäß §§ 578, 566 Abs. 1 BGB (§ 571 BGB a. F.) wird der Grundstückserwerber Vermieter, wenn der Veräußerer Vermieter gewesen ist (vgl. Senat, Urt. v. 4.4.2000 - 24 U 253/98 - m.w.N. unveröffentlicht). Die N-KG ist zwar Vermieterin gewesen (GA 24), aber (GA 304, unstreitig) nicht Eigentümerin des Grundbesitzes (die abweichende Beurteilung im Vorprozeß 24 U 199/01 OLG Düsseldorf beruhte auf dem unzutreffenden Vortrag der Parteien, die N-KG sei auch Eigentümerin des Grundbesitzes gewesen).

b) Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis scheitern bis zum Ablauf des 14. September 2000 daran, daß die Bekl. erst tags darauf als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen worden ist.

c) Bereicherungsansprüche scheitern daran, daß der Kl. allenfalls auf Kosten der Vermieterin (N-KG) oder des Voreigentümers bereichert ist.

d) Eine analoge Anwendung des § 546a BGB, der bereicherungsrechtlichen oder der Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses scheitert am Fehlen einer Gesetzeslücke. Die Bekl. muß sich bis zum Eigentumsübergang auf Ansprüche gegen den Voreigentümer verweisen lassen, der den Kaufvertrag möglicherweise nicht oder schlecht erfüllt hat.

e) Eine von der Bekl. zur Diskussion gestellte Schadensliquidation im Drittinteresse setzt die Darlegung voraus, daß der Schaden rechtlich dem Voreigentümer/der Vermieterin zuzuordnen ist (das trifft wie geprüft zu), zufällig aber bei der Bekl. eingetreten ist. An dem letztgenannten Teil der Darlegungen fehlt es. Die Bekl. hätte zumindest vortragen müssen, daß sie gegen den Voreigentümer wegen Schlechterfüllung des Kaufvertrags keine vertraglichen und/oder gesetzlichen Ersatzansprüche hat.

f) Die Bekl. hat auch keine Ansprüche aus abgeleitetem Recht.

aa) Sie behauptet nicht, daß ihr (originäre) Rechte des Voreigentümers und/oder der Vermieterin abgetreten worden sind.

bb) Es fehlen auch Darlegungen dazu, ob und seit wann sie berechtigt gewesen sein könnte, Rechte des Voreigentümers und/oder der Vermieterin geltend zu machen. Ob Besitz, Nutzungen und Lasten des Grundbesitzes nach dem Inhalt des notariellen Kaufvertrags vor Eigentumseintragung auf die Bekl. übergegangen sind, wird von ihr (bewußt) nicht vorgetragen, offenbar weil sie hinsichtlich der Klage befürchtete, es sei nachteilig für sie, Inhaberin der Nutzungsrechte zu sein. Sie hat sich allerdings ab Januar 2000 wie die Eigentümerin aufgeführt. Sie hat von dem Kl. "Mieten" (gemeint ist Nutzungsentschädigung) eingezogen, mit ihm über eine Vertragserneuerung verhandelt und im Januar 2000 Teile der Mietsache entgegengenommen. Sie behauptet aber nicht, von dem Voreigentümer und/oder der Vermieterin zu einem solchen Vorgehen ermächtigt worden zu sein. Darin unterscheidet sich dieser Fall von BGH NJW 1998, 896 (= MDR 1998, 271) und NJW-RR 2002, 1377, wo eine Ermächtigung des Rechtsinhabers schlüssig vorgetragen worden ist. Von einer originären Besitzberechtigung kann daher erst ab Eigentumseintragung ausgegangen werden.

Ill. Die Bekl. hat für den zweitgenannten Zeitraum (Zeile 02) Anspruch auf Nutzungsentschädigung gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 Abs. 2 BGB.

1. Dem Grunde nach gerechtfertigt ist der Anspruch ab Eintragung der Bekl. in das Grundbuch am 15. September 2000. Seit diesem Zeitpunkt genießt der Kl. die Nutzungsvorteile auf Kosten der Bekl. und ohne Rechtsgrund. Ein Recht zum Besitz hatte der Bekl. auf der Grundlage des Mietvertrags vom 18. Juli 1995 seit der Beendigung des Mietverhältnisses am 30. November 1999 nicht mehr. Ein neuer Mietvertrag ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Daß die Bekl. den Besitz des Kl. während der Verhandlungen über einen neuen Mietvertrag bis Dezember 2000 möglicherweise geduldet hat, ließ ein Besitzrecht nachträglich entfallen, denn der Zweck der Besitzüberlassung ist mit dem endgültigen Scheitern der Vertragsverhandlungen nachträglich weggefallen (vgl. BGH NJW-RR 2000, 382 sub Nr. 4). Umstritten ist, ob § 546 a BGB nach Beendigung eines Mietverhältnisses die Anwendung der § 812 ff. BGB verdrängt oder ob Anspruchskonkurrenz besteht. Die h. M. nimmt Anspruchskonkurrenz an (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 557 Rn. 66 ff. m.w.N.). Der VIII. Zivilsenat des BGH (NJW 1989, 2133) hat sich dieser Auffassung angeschlossen (für Pachtvertrag), der XlI. Zivilsenat des BGH hat die Frage offengelassen (NJW-RR 2000, 382). Der Senat schließt sich der h. M. an. § 546 a BGB hat die Funktion, dem Vermieter die Verfolgung seiner Ansprüche zu erleichtern, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags nicht räumt und nicht die Mietsache herausgibt (WoIf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl. Rn. 1135). Der Ausschluß gesetzlich konkurrierender Anspruchsgrundlagen würde indes zu einer Erschwerung führen, was gegen den Ausschluß spricht. Ferner deutet § 546 a Abs. 2 BGB, wonach die Geltendmachung weitergehender Ansprüche (neben der Nutzungsentschädigung nach Absatz 1) nicht ausgeschlossen ist (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 557 Rn. 19 f.) auf Anspruchskonkurrenz hin.

2. Der Höhe nach greifen die Einwendungen des Kl. teilweise durch.

a) Der Streit, den die Parteien um die vom Kl. seit Januar 2000 (bis zur Rückgabe des Lagers im Erdgeschoß im April 2002) noch genutzte Fläche führen, ist weder im Sinne des Kl. (max. 340 m2) noch im Sinne der Bekl. (550 m2) zu entscheiden. Der Kl. hat nach den Feststellungen des Senats vielmehr noch rund 480 m2 genutzt, davon entfallen rund 240 m2 auf die Flächen im Obergeschoß und rund 240 m2 auf die Lagerflächen im Erdgeschoß. Der Senat kann diese Frage entscheiden, weil es genügend Anhaltspunkte gibt, die eine diesbezügliche Schätzung (§ 287 ZPO) erlauben. Einen ersten Anhaltspunkt gibt der maßstabsgerechte Plan, den der Kl. anläßlich des Ausbaus der Wohnung im Obergeschoß durch seinen Architekten hat anfertigen lassen (nachfolgend Plan genannt). Aus ihm ergibt sich (unter Addition der dort angegebenen Einzelflächen) die Wohnungsgröße mit 133,52 m2. Der nordöstlich der Wohnung gelegene, nicht als Wohnung genutzte Raum (nachfolgend Leerzimmer genannt) hat eine Größe von rund 107 m2. Die nord-südliche Seitenlänge beträgt ausweislich des Plans 11,20 m. Die dort nicht dargestellte west-östliche Seite läßt sich näherungsweise mit einer Länge von 9,60 m ermitteln. Mit den Parteien ist das anhand der in der Beiakte Il (7 O 499/01 Landgericht Wuppertal) befindlichen Fotografien in der Sitzung erörtert worden. Das Leerzimmer nimmt an der Straßenfront die vier letzten Fenster in Anspruch. Dem Plan läßt sich wiederum entnehmen, daß vier Fenster einer Länge von rund 9,60 m entsprechen (9,6 m x 11,2 m = 107,52 m2). Daraus resultiert die Obergeschoßfläche von (133,52 m2 + 107,52 m2) rund 240 m2. Ohne Erfolg macht der Kl. in diesem Zusammenhang geltend, die Fläche des Leerzimmers müsse unberücksichtigt bleiben, weil er es nicht genutzt habe und es der Bekl. zur Verfügung gestanden habe. Für die Erfüllung des Rückgabeanspruchs ist der Kl. darlegungs- und beweispflichtig; schon daran fehlt es. Im übrigen wäre die separate Rückgabe des Leerzimmers eine Teilerfüllung, die die Bekl. nicht annehmen mußte, zumal dieser Raum "gefangen" ist, also nur durch die Wohnung des Kl. erreicht werden kann.

Der für das Obergeschoß ermittelten Fläche entspricht die des darunterliegenden, im Grundriß gleichgeschnittenen Erdgeschosses. Sie beträgt deshalb ebenfalls 240 m2. Bestätigt wird dieses Ergebnis durch die Mietvertragsverhandlungen, welche die Parteien im Jahre 2000 noch unbeeinflußt von dem jetzigen Streit geführt haben. Dort waren sie sich darüber einig, daß die hier umstrittenen Flächen eine Größe von 480 m2 haben.

b) Zur umstrittenen Frage der Bewertung folgt der Senat der Bekl., die die ortsübliche Miete für Gewerbeimmobilien im Jahre 2000 mit 8,00 DM/m2 angegeben hat. Der Kl., der den Mietpreis mit maximal 4,50 DM/m2 beziffert, begründet seine Bewertung vor allem damit, daß sich die Bewertung an dem baulichen Zustand zu orientieren habe, den die Räume vor seinen Investitionen für den Ausbau gehabt hätten. Das ist unrichtig. Die Bewertung hat sich an dem ausgebauten Zustand deshalb zu orientieren, weil der Kl. wegen der Investitionen weder Verwendungsersatzansprüche noch ein Wegnahmerecht an den Einrichtungen hat. Verwendungsersatzansprüche sind gemäß § 24 Mietvertrag ausgeschlossen. Gegenüber der Bekl. als Eigentümerin hat er auch keinen gesetzlichen Anspruch auf Wegnahme der Einrichtungen. Ein solcher Anspruch ist gemäß § 997 Abs. 2, 2. Altn. BGB ausgeschlossen, weil ihm eine solche Wegnahme keinen Nutzen bringt. Die vom Kl. eingebrachten Sachen, die Gegenstand der Duldungsklage gewesen sind, würden bei der Wegnahme ganz überwiegend zerstört (Estrichboden, abgehängte Decke, Elektroinstallationen, Innenwände, verlegte Fliesen, Rigipsverkleidungen, Sanitärinstallationen). Soweit es um Einrichtungen geht, die weitgehend zerstörungsfrei ausgebaut werden könnten (Heizkörper, Türen, Toiletten- und Waschbecken, Duschkabine und -tasse, Badewanne, Sanitärarmaturen), steht deren Wert nach fast zehnjährigem Gebrauch in keinem Verhältnis zu den Zerstörungen, die der Kl. gemäß §§ 997 Abs. 1 S. 2, 258 BGB nach einer erlaubten Wegnahme auf seine Kosten beseitigen müßte.

Der Kl. kann der Bekl. aber auch nicht das dem Vermieter gegenüber bestehende Wegnahmerecht aus § 539 Abs. 2 BGB (§ 547 a BGB a. F.) entgegenhalten. Abgesehen davon, daß dieser Anspruch gemäß § 548 Abs. 2 BGB (§ 558 Abs. 1 BGB a. F.) mit Ablauf des 31. Mai 2000 verjährt ist, verstieße seine Geltendmachung gegen § 242 BGB aus den Gründen, aus denen das Wegnahmerecht des Besitzers gemäß § 997 Abs. 2, 2. Altn. BGB ausgeschlossen ist. Es spricht sogar alles dafür, daß mit dem vertraglichen Ausschluß von Verwendungsersatzansprüchen stillschweigend auch das Wegnahmerecht des Mieters (nicht die Wegnahmepflicht auf Verlangen des Vermieters) ausgeschlossen worden ist (vgl. dazu Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 539 Rn. 11 m.w.N.). Nach fast zehnjähriger gewerblicher Nutzung der Investition war sie praktisch amortisiert, was den Vertragsparteien bei Abschluß des Zweitvertrags bekannt gewesen ist. Ohne Erfolg beruft sich der Kl. auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofes NJW 1995, 2627, 2628. Der Kl. mißachtet die Prämisse, unter welcher jene Entscheidung ergangen ist. Dort hat der Bundesgerichtshof ausgesprochen, daß die Wertsteigerung, die die Sache durch Investitionen des Besitzers genommen hat, nicht zu berücksichtigen ist bei der Bestimmung der Nutzungsentschädigung des Eigentümers und deren Saldierung gegen den Verwendungsersatzanspruch des Besitzers. In jener Entscheidung (wie in den ähnlich gelagerten Fällen BGH NJW 1992, 892 f. und NJW 2002, 1050 sub C.l.2) war also gerade ein Verwendungsersatzanspruch des Besitzers gegeben, der hier ausscheidet. Der Senat, der sich seit vielen Jahren mit gewerbIichem Mietrecht befaßt, hat Kenntnis davon, daß die Mieten für Industriehallen im Jahre 2000 zwischen 5,00 DM/m2 und 8,00 DM/m2 gelegen haben. Mit Blick darauf, daß hier ein großer Teil des Gebäudes nach 1990 zu Mietwohnungen ausgebaut worden ist, deren Mieten in der Kategorie I (mindere Wohnlage) zwischen 7,18 EUR und 7,52 EUR (Wohnungsgröße zwischen 50 m2 und 80 m2) liegen (vgl. Mietspiegel 2001 für Solingen; www, mieterbundrbl.

de/mietpreisspiegel_solingen .

htm), kann der durchschnittliche Mietpreis durchaus mit 8,00 DM (4,09 EUR) eingeschätzt werden.

IV. Seit dem 1. Januar 2001 (Zeile 09) haftet der Kl. gemäß §§ 987, 990 Abs. 2 BGB als bösgläubiger Besitzer auf Nutzungsentschädigung in gleichem Umfange wie im Zeitraum davor. Ein Besitzrecht hatte der Kl. weder gegenüber der Bekl., nachdem die Verhandlungen über die Vermietung gescheitert waren, noch gegenüber der Vermieterin nach dem Ende des Mietvertrags am 30. November 1999. Bösgläubig ist der Besitzer auch dann, wenn er über den Mangel des Besitzrechts in einer Weise aufgeklärt ist, daß sich ein redlich Denkender der Überzeugung hiervon nicht verschließen würde (BGHZ 32, 77). So verhält es sich im Streitfall.

Der Kl. wußte, daß er keine Verwendungsersatzansprüche hatte. Das ergibt sich aus der Korrespondenz, die er mit der Bekl. und mit der Vermieterin geführt hat. Daraus wird deutlich, daß er unter Berufung auf ein angebliches Wegnahmerecht die Herausgabe der Räume verweigert und auf dieser Grundlage einen Verwendungsersatzanspruch in Geld durchzusetzen versuchte. Dabei war dem Kl. bewußt (er wurde darauf hingewiesen und dies liegt bei der Art der Investitionen auch auf der Hand), daß die Wegnahme für ihn nicht nur keinen Nutzen haben, sondern einen erheblichen Kostenaufwand erzeugen werde. Daraus zieht der Senat den Schluß, daß der Kl. mit der Herausgabeverweigerung und der angedrohten Wegnahme in unredlicher Weise auf die Bekl. Druck ausübte, um eine rechtlich nicht erreichbare Abgeltung der Verwendungen in Geld zu erreichen. Das Wegnahmerecht gab dem Kl. im übrigen auch kein Recht zum Besitz an der Mietsache im Sinne des § 986 BGB.

V. Für die Zeit ab 1. Mai 2002 (Zeile 14) schuldet der Kl. aus gleichem Rechtsgrund die Nutzungsentschädigung nur noch für die im Obergeschoß gelegene Wohnung (240 m2), nachdem er Ende April 2002 die Lagerräume im Erdgeschoß zurückgegeben hatte.

VI. Mit Erfolg bestreitet der Kl. die ihm erteilten Betriebskostenabrechnungen 2000 bis 2002 (Zeilen 08, 24, 25) nur insoweit, als die Kl. bei der Aufteilung der Betriebskosten zu Lasten des Kl. durchgehend 550 m2 angesetzt hat. Anzusetzen sind 480 m2 für die Zeit vom 15. September 2000 bis 30. April 2002, danach bis Ende November 2002 nur noch 240 m2. Für die Zeit vor dem 15. September 2000 schuldet der Kl. jedenfalls der Bekl. keine Betriebskosten. Im übrigen ist das Bestreiten des Kl. unsubstantiiert. Er kann die Gesamtfläche des Objekts nicht mit Nichtwissen bestreiten, nachdem ihm seit 1989 Betriebskostenabrechnungen erteilt worden sind. Auch die einzelnen Kostenansätze kann er nicht mit Nichtwissen bestreiten, ohne nicht zuvor den Versuch gemacht zu haben, die Belege einzusehen (vgl. Senat OLGR Düsseldorf 2003, 379).

VI. Mit den Heizungsbetriebskosten (Zeile 27) kann der Kl. nicht aufrechnen, weil es vor dem 15. September 2000 an der Gegenseitigkeit fehlt.

Ohne Erfolg wehrt sich die Bekl. gegen die Aufrechnung mit Abschleppkosten (Zeile 28). Das eigenmächtige Abschleppen des Kraftfahrzeugs vom Hof der Mietsache stellte verbotene Eigenmacht dar (§ 858 BGB). Die diesbezügliche Besitzverletzung gibt dem Bekl. einen Beseitigungsanspruch aus § 862 Abs. 1 BGB, der nicht gemäß § 862 Abs. 2 BGB ausgeschlossen ist. Der Kl. war zwar nicht (mehr) zum Besitz berechtigt, aber sein Besitz war nicht fehlerhaft im Sinne des § 862 Abs. 2 BGB. Fehlerhafter Besitz in diesem Sinne ist nur ein solcher, der durch verbotene Eigenmacht erlangt worden ist (Palandt/Bassenge, aaO., § 858 Rn. 13, § 862 Rn. 12).

Ferner kann der Kl. aufrechnen mit Aufwendungen für den Allgemeinstrom, soweit damit nicht vom Kl. genutzte Flächen betroffen sind und der Zeitraum nach dem 15. September 2000 erfaßt wird (Zeile 30). Insoweit ist die Bekl. von einer Verbindlichkeit befreit worden. Das gleiche gilt für Ölbrennerreparatur (Zeile 29).

VIII. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1, 516 Abs. 3 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Es besteht kein Anlaß, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.

rechtskräftig durch Zurückweisung der Nichtzulassungsbeschwerde, BGH, Beschluß vom 23.8.2006 - XII ZR 91/05 -

Das OLG Düsseldorf stellt klar: Nutzungsentschädigungsansprüche gegen einen räumungsunwilligen Mieter stehen dem neuen Eigentümer nur zu, wenn der Voreigentümer selbst Vermieter war. Der Mieter haftet nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen und darüber hinaus aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.

Die Beklagte ist seit September 2000 im Grundbuch eingetragene Eigentümerin eines Grundstücks, auf dem sich ein zweigeschossiges Gebäude (Haupt- und Nebengebäude) nebst Keller- und Dachgeschoß befindet. Der vorherige Eigentümer hatte es als Lagerhaus ausgebaut und dieses und die dazu gehörende Freifläche einer Kommanditgesellschaft zur Nutzung überlassen. Diese vermietete den Grundbesitz an den Kläger zum "Betrieb eines Großhandels für Import, Export und Lagerung, Festhalle und eventuell Wohnräume". Der Kläger wandelte das Ober- und Dachgeschoß des Gebäudes in Wohnraum um, den er selbst nutzte und vermietete. Nach Ablauf von fünf Jahren Mietdauer wurde der Mietvertrag nochmals bis Ende 1999 verlängert.

Als die Kommanditgesellschaft Ende 1999 unter Hinweis auf den Verkauf des Grundstücks an die Beklagte den Kläger zur Räumung und Herausgabe der Mietsache auffordert, weigert dieser sich. Es erfolgte schließlich eine Teilübergabe einiger Räume. Eine vollständige Räumung aber verweigerte der Kläger unter Hinweis auf getätigte Investitionen in die von ihm selbst genutzte Wohnung und verlangte diesbezüglich Verwendungsersatz, was die Beklagte ablehnte.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten die Duldung der Wegnahme diverser von ihr in das Grundstück eingebrachter Sachen, die Beklagte verlangt von der Klägerin widerklagend knapp 70.000 € Nutzungsentschädigung.

Das OLG Düsseldorf lehnte die Klage ab und sprach der Beklagten und Widerklägerin 37.000 € Nutzungsentschädigung zu.

Für den Zeitraum vor September 2000 stünden der Beklagten jedoch keine Nutzungsentschädigungsansprüche zu. Solche setzten nach § 546 a Abs. 1 und 2 BGB (§ 557 Abs. 1 S. 1 und 2 BGB a. F.) voraus, daß die Beklagte mit dem Eigentumsübergang auch in das (Abwicklungs-) Mietverhältnis zwischen dem Kläger und der Kommanditgesellschaft eingetreten wäre. Genau das sei aber nicht der Fall, da die Kommanditgesellschaft zwar Vermieterin, aber nicht Eigentümerin des Grundstücks gewesen sei. Auch Ansprüche aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis oder aufgrund von bereicherungsrechtlichen Grundsätzen bestünden nicht.

Ein Anspruch der Beklagten nach §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB auf Nutzungsentschädigung sei jedoch ab Eintragung im Grundbuch im September 2000 gegeben. Seit diesem Zeitpunkt habe der Kläger die Nutzungsvorteile auf Kosten der Beklagten und ohne Rechtsgrund genossen, denn nach der Beendigung des Mietverhältnisses Ende 1999 habe der Beklagte kein Recht mehr zum Besitz gehabt. § 546 a BGB stehe nach Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruchskonkurrenz zu § 812 BGB, dem Vermieter solle die Verfolgung seiner Ansprüche erleichtert werden, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietvertrages die Mietsache nicht herausgibt.

Ab Januar 2001 hafte der Kläger gemäß §§ 987, 990 Abs. 2 BGB als bösgläubiger Besitzer auf Nutzungsentschädigung in gleichem Umfang wie im Zeitraum davor. Spätestens zu diesem Zeitpunkt hätte der Kläger anhand der Korrespondenz mit der Beklagten und der Vermieterin wissen müssen, daß er keine Verwendungsersatzansprüche hatte. Daraus werde deutlich, daß er unter Berufung auf ein angebliches Wegnahmerecht die Herausgabe der Räume verweigert und auf dieser Grundlage einen Verwendungsersatzanspruch in Geld durchzusetzen versuchte. Dem Kläger sei bewußt gewesen, daß die Wegnahme für ihn nur einen Kostenaufwand erzeugen, aber keinen Nutzen bringen werde. Mit der Herausgabeverweigerung und der angedrohten Wegnahme habe der Kläger nur in unredlicher Weise Druck auf die Klägerin ausgeübt, um eine rechtlich nicht erreichbare Abgeltung der Verwendungen in Geld zu erreichen.