Umschreibung eines Titels auf Mängelbeseitigung gegen Erwerber

Titel auf Mängelbeseitigung kann auf Grundstückserwerber umgeschrieben werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Antragstellerin erwirkte 1988 einen Titel, der die damalige Vermieterin zur Mängelbeseitigung (Kinderlärm) verpflichtete.

1994 wurde die jetzige Antragsgegnerin, die unstreitig die jetzige Vermieterin ist, ins Grundbuch eingetragen. Mit Schriftsatz vom 6.4.2016 begehrte die Antragstellerin die Titelumschreibung nach § 727 ZPO.

Das AG hat den Antrag zurückgewiesen.

Die zulässige sofortige Beschwerde hat in der Sache zunächst Erfolg.

Es kann dahinstehen, ob die Antragsgegnerin Rechtsnachfolgerin i.S.d. § 727 Abs. 1, 1. Alt. ZPO ist. Sie ist jedenfalls „Besitzer der streitbefangenen Sache“ i.S.d. § 727 Abs. 1, 2. Alt. ZPO.

Denn ebenso wie bei Besitzschutz- und Ansprüchen, die auf Wiedereinräumung des Besitzes gerichtet sind, finden auf den vom Mieter geltend gemachten Mängelbeseitigungsanspruch des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenfalls die Vorschriften der §§ 265, 325 ZPO mit der Folge Anwendung, dass das Urteil auch dem Erwerber gegenüber Wirkung entfaltet (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 313/08 -, NJW 2010, 1068 Tz. 20; LG Bonn, Urteil vom 13. Sept. 2012 - 6 S 69/12, ZMR 2013, 534 Tz. 8). Bei einer vermieteten Wohnung handelt es sich um eine „im Streit befangene Sache“ i.S.d. § 265 ZPO (RG, Urteil vom 3. Mai 1921 - III 485/20 -, RGZ 102, 177-181, BGH WM 65, 680), da § 571 BGB (heute § 566 BGB) der Gedanke zugrunde liege, den Mieter durch die Grundstücksveräußerung materiell-rechtlich keinen Schaden erleiden zu lassen und § 265 ZPO den Zweck verfolge, die Veräußerung der in Streit befangenen Sache durch eine Partei der anderen prozessual nicht zum Nachteil zu reichen.

Dem steht auch nicht § 325 ZPO entgegen. Insbesondere hat die Antragsgegnerin nicht gutgläubig lastenfrei erworben. Unstreitig ist die Antragsgegnerin und jetzige Vermieterin Eigenbesitzerin der Immobilie.

Die Rechtsnachfolge nach § 325 ZPO umfasst auch die Rechts- oder Besitznachfolge nach rechtskräftig abgeschlossenen Prozessen (Vollkommer in Zöller, ZPO, 31. Aufl., § 325, Rn. 13).

Die Antragsgegnerin hat auch nicht gutgläubig lastenfrei nach § 892 BGB erworben, so dass sie den Titel nach § 325 ZPO gegen sich gelten lassen muss.

Der gutgläubige Erwerb nach § 892 BGB kann sich nur auf eintragungsfähige (dingliche) Rechte beziehen. Hierzu gehört ein Titel auf Mängelbeseitigung nicht.

Die Einwände der Antragsgegnerin hinsichtlich des Zeitablaufs (Verwirkung) sind im Verfahren nach § 727 ZPO ebenso wenig zu beachten wie eine geänderte Gesetzeslage hinsichtlich der Immissionen, die von Kinderlärm ausgehen, sondern im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend zu machen.

Wenn der vermietende Eigentümer nach Erlass eines Urteils gegen ihn wechselt, fragt sich, ob und wie der obsiegende Mieter seine Rechte gegenüber dem neuen Eigentümer durchsetzen kann. Ein vom Mieter erstrittener Titel auf Mängelbeseitigung kann, so das Landgericht Berlin, auf den Grundstückserwerber (und neuen Vermieter) umgeschrieben werden.

Die Mieterin hatte 1988 gegen die damalige Vermieterin ein Urteil auf Mangelbeseitigung (Kinderlärm) erstritten. 1994 wurde die jetzige Vermieterin als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Mit Schriftsatz vom 6. April 2016 beantragte die Mieterin die Umschreibung des Titels mit der Begründung, dass die Erwerberin Rechtsnachfolgerin der damaligen Vermieterin geworden sei. Das Amtsgericht Schöneberg – Rechtspflegerin – wies den Antrag zurück, weil die Vermieterin das Eigentum am Grundstück mangels Eintragung des titulierten Anspruchs im Grundbuch gutgläubig lastenfrei erworben habe. Die Beschwerde der Mieterin hatte Erfolg.

Auf die Beschwerde der Mieterin hob das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts auf und wies die Rechtspflegerin an, über den Antrag der Mieterin erneut unter Beachtung der Auffassung des Beschwerdegerichts zu entscheiden. Die Antragsgegnerin sei „Besitzer der in Streit befangenen Sache“ i.S.d. § 727 Abs. 1 ZPO, nämlich der Wohnung. Ebenso wie bei Besitzschutz- und Ansprüchen, die auf Wiedereinräumung des Besitzes gerichtet seien, fänden auf den vom Mieter geltend gemachten Mängelbeseitigungsanspruch des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ebenfalls die Vorschriften der §§ 265, 325 ZPO mit der Folge Anwendung, dass das Urteil auch dem Erwerber gegenüber Wirkung entfalte, sodass die Rechtskraft des von der Mieterin erstrittenen Urteils nach § 325 Abs. 1 ZPO auch ihr gegenüber wirke.

Ob der titulierte Anspruch verwirkt oder wegen geänderter Rechtslage (hier hinsichtlich der Immissionen, die von Kinderlärm ausgehen) anders zu beurteilen sei, könne nicht in diesem Verfahren, sondern nur im Wege der Vollstreckungsgegenklage geltend gemacht werden.