Umsatzsteuer in der Gewerbemiete

Umsatzsteuer in der Gewerbemiete; Betriebskosten; Pauschalvereinbarung; Auslegung einer Individualklausel aufgrund vorvertraglichen Verhaltens; Einfluss der Korrespondenz; Vertragsverhandlungen

Auch ohne ausdrückliche Regelung im Vertrag kann eine auf vorvertraglichem Verhalten der Parteien beruhende Auslegung des Vertrages eine Verpflichtung zur Zahlung von Umsatzsteuer begründen.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] 13 2. Zu Recht rügt die Kl. zu 1, dass das Berufungsgericht ihren Anspruch auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) verletzt hat, weil es bei der Auslegung von § 9 des Nutzungsvertrags entscheidungserheblichen Vortrag und Beweisantritte der Kl. zu 1 nicht berücksichtigt hat.

14 a) Das Grundrecht auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) gebietet es, dass sich das Gericht mit allen wesentlichen Punkten des Vortrags einer Partei auseinandersetzt. Zwar muss nicht jede Erwägung in den Urteilsgründen ausdrücklich erörtert werden (§ 313 Abs. 3 ZPO). Aus dem Gesamtzusammenhang der Gründe muss aber hervorgehen, dass das Gericht das zentrale, entscheidungserhebliche Vorbringen einer Partei berücksichtigt und in seine Überlegungen mit einbezogen hat. Ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG kann auch in der Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots liegen, wenn diese im Prozessrecht keine Stütze mehr findet (Senatsbeschluss vom 7. September 2011 - XII ZR 114/10 - GuT 2012, 268 Rn. 9 mwN.). Ein solcher Verstoß liegt hier vor, weil das Berufungsgericht bei seinen allein am Wortlaut der Ziffer 9.1 des Nutzungsvertrags orientierten Erwägungen zur Auslegung der Entgeltklausel nicht erkennen lässt, ob es den Vortrag der Kl. zu 1 hierzu sowie den damit verbundenen Beweisantritt zur Kenntnis genommen und in seine Überlegungen einbezogen hat.

15 b) Zwar ist nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Auslegung von Individualvereinbarungen grundsätzlich Sache des Tatrichters. Dessen Auslegung unterliegt nur einer eingeschränkten revisionsrechtlichen Überprüfung dahin, ob der Auslegungsstoff vollständig berücksichtigt worden ist, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, sonstige Erfahrungssätze oder die Denkgesetze verletzt sind oder ob die Auslegung auf Verfahrensfehlern beruht (vgl. Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - XII ZR 79/07 - NJW-RR 2009, 593 Rn. 18; BGHZ 194, 301 = NJW 2012, 3505 Rn. 14 mwN.). Ein solcher revisionsrechtlich beachtlicher Verfahrensfehler liegt hier jedoch vor, weil das Berufungsgericht wesentliche Umstände für die Auslegung entgegen Art. 103 Abs. 1 GG, mithin unter Verstoß gegen Verfahrensvorschriften, nicht berücksichtigt hat.

16 c) Das Berufungsgericht hat zur Auslegung der Entgeltregelung in Ziffer 9.1 des Nutzungsvertrags nur ausgeführt, der abgeschlossene Vertrag sei in Bezug auf die Vergütungsregelung eindeutig und klar. Der Begriff „sämtliche Leistungen" in Ziffer 9.1 des Nutzungsvertrags erfasse auch die Umsatzsteuer, zumal eine Pauschalvergütung vereinbart worden sei. Aufgrund des eindeutigen Wortlauts der Klausel sei für eine Auslegung kein Raum. Auch der vorvertragliche Schriftverkehr zwischen den Parteien lasse keinen Schluss darauf zu, dass die jährliche Nutzungspauschale als Nettobetrag angesehen worden wäre. Eine ergänzende Vertragsauslegung scheide ebenfalls aus.

17 Damit stellt das Berufungsgericht ausschließlich auf den Wortlaut der Vereinbarung in Ziffer 9. 1 des Nutzungsvertrags ab. Es meint, dieser Wortlaut sei eindeutig und deshalb komme eine weitere Auslegung nicht in Betracht. Diese Ausführungen des Berufungsgerichts verstoßen gegen das sich aus den §§ 133, 157 BGB ergebende Verbot einer sich ausschließlich am Wortlaut orientierenden Interpretation. Es kann in diesem Zusammenhang dahingestellt bleiben, ob der Wortlaut der Vereinbarung in Ziffer 9.1 des Nutzungsvertrags tatsächlich so eindeutig ist, wie das Berufungsgericht annimmt. Auch ein klarer und eindeutiger Wortlaut einer Erklärung bildet keine Grenze für die Auslegung anhand der Gesamtumstände. Das Berufungsgericht verkennt, dass sich die Feststellung, ob eine Erklärung eindeutig ist oder nicht, erst durch eine alle Umstände berücksichtigende Auslegung treffen lässt (Senatsurteil vom 19. Dezember 2001 - XII ZR 281/99 -, NJW 2002, 1260, 1261 mwN.). Es gehört zu den anerkannten Grundsätzen für die Auslegung einer Individualvereinbarung, dass zwar ihr Wortlaut den Ausgangspunkt der Auslegung bildet, dass jedoch der übereinstimmende Parteiwille dem Wortlaut und jeder anderen Interpretation vorgeht (BGH, Beschluss vom 5. April 2005 - VIII ZR 160/04 -, NJW 2005, 1950, 1951 mwN.). Schon wegen dieses Vorrangs des von der Kl. zu 1 behaupteten übereinstimmenden Parteiwillens hätte das Berufungsgericht den Beweisantrag der Kl. zu 1 nicht übergehen dürfen. Soweit das Berufungsgericht ausführt, die vorvertragliche Korrespondenz lasse nicht darauf schließen, dass die Parteien die Summe von 1.100.000 € als Nettobetrag angesehen haben, weil sie keinen Niederschlag in der schriftlichen Vertragsurkunde gefunden hätte, übersieht das Berufungsgericht, dass der Inhalt der vorvertraglichen Verhandlungen für die Auslegung eines Vertrages entscheidende Bedeutung haben kann (Senatsurteil vom 19. Dezember 2001 - XII ZR 281/99 -, NJW 2002, 1260, 1261 mwN.). Das Berufungsgericht hätte damit Anlass gehabt, für die Auslegung die Interessenlage der Beteiligten näher aufzuklären. Wesentliche Erkenntnisse für die Auslegung hätten sich dabei aus der Erhebung der von der Kl. zu 1 angebotenen Beweise ergeben können.

18 d) Die Kl. zu 1 hat bereits erstinstanzlich vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass sich ihre Geschäftsführerin und der Zeuge Prof. Dr. S. bei einem abschließenden Gespräch am 16. Februar 2010 über die Höhe der Pauschalvergütung, die Miete und die Betriebskosten geeinigt hätten und das Ergebnis dieses Gesprächs in dem von der Kl. zu 1 vorgelegten Schreiben des Zeugen W. an den Zeugen Dr. H. vom 19. Februar 2010 festgehalten worden sei. Aus diesem Schreiben gehe hervor, dass sich die Beteiligten auf ein jährliches pauschales Nutzungsentgelt von netto 1.100.000 € und einen jährlichen Nettomietzins von 186.000 €, also auf ein Jahresentgelt von insgesamt 1.286.000 € netto verständigt haben. Der Wortlaut von Ziffer 9.1 in der von dem Zeugen Dr. H. erstellten Vertragsurkunde gebe deshalb den Parteiwillen unzutreffend wieder. Dafür spreche auch die vor Vertragsabschluss gewechselte Korrespondenz, in der die Beteiligten ausnahmslos von Nettobeträgen ausgegangen seien.

19 e) Das angefochtene Urteil lässt nicht erkennen, dass das Berufungsgericht dieses Vorbringen der Kl. zu 1 sowie den Beweisantritt zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat. Die Kl. zu 1 wird dadurch in ihrem Anspruch auf rechtliches Gehör in entscheidungserheblicher Weise verletzt (§ 544 Abs. 7 ZPO).

Ob eine Verpflichtung zur Zahlung von Mehrwertsteuer besteht, ist häufig dann im Streit, wenn der Vertrag hierzu keine klare Regelung enthält. Zur Auslegung kann dann auch auf vorvertragliche Korrespondenz zurückgegriffen werden.

In den die Nutzung und Untervermietung von Krankenhauseinrichtungen betreffenden Verträgen war eine Pauschalvergütung in Höhe von 1,1 Mio. € und eine Miete von 186.000 € jährlich vereinbart worden; eine Regelung dazu, ob zusätzlich Umsatzsteuer zu entrichten war, fehlte. Mit der Klage wird Umsatzsteuer auf die Pauschalvergütung in Höhe von 254.863,94 € sowie auf die Betriebskostenpauschale in Höhe von 6.922,83 € verlangt.

Das LG Köln gab der Klage statt, das OLG wies sie ab. Auf die Nichtzulassungsbeschwerde hob der BGH das OLG-Urteil teilweise auf und verwies den Rechtsstreit hinsichtlich der auf die Nutzungspauschale geltend gemachten Umsatzsteuer zurück. Das OLG habe sich für seine Auffassung, dass keine Umsatzsteuer zu zahlen sei, ausschließlich auf den Wortlaut des Nutzungsvertrages gestützt und den unter Beweis gestellten Vortrag der Klägerin zum Zustandekommen der Vereinbarung unberücksichtigt gelassen. Hiermit habe das OLG gegen das aus §§ 133, 157 BGB folgende Verbot einer sich ausschließlich am Wortlaut orientierenden Auslegung verstoßen und damit zugleich den Anspruch der Klägerin auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt.