Umrechnung von Brutto- und Nettomiete

Umrechnung von Brutto- und Nettomiete; Mieterhöhung

Jedenfalls für Mieterhöhungsverlangen, die vor der Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 erklärt worden sind, ist die Angabe der durchschnittlichen Betriebskosten laut Mietspiegel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. (Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind nicht gemäß § 558 BGB zur weiteren Zustimmung zur Mieterhöhung verpflichtet.

Das Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 18. Juni 2004 ist formell wirksam. Es ist neben der im übrigen nicht zu beanstandenden Begründung auch in bezug auf die zum Mietspiegel abweichende Mietstruktur unter Bezugnahme auf die sich aus dem Mietspiegel ergebenden durchschnittlichen Betriebskosten ordnungsgemäß begründet. Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. Oktober 2005 (VIII ZR 41/05, GE 2006, 46 = WuM 2006, 39), wonach eine Angleichung der im Mietspiegel ausgewiesenen Nettomiete an eine vertraglich vereinbarte Bruttokaltmiete anhand der tatsächlichen Betriebskosten zu erfolgen hat, läßt sich nicht hinreichend entnehmen, daß dies auch zwingend für die formelle Begründung erforderlich ist. Denn in dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt war der Betriebskostenanteil in der Mieterhöhungserklärung lediglich als Betrag ausgewiesen, ohne daß ersichtlich war, auf welcher Grundlage dieser ermittelt worden ist. Die ordnungsgemäße formelle Begründung ist dort erst durch eine Begründung im Rechtsstreit gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 1 2. Alt. BGB nachgeholt worden. Das ist jedenfalls bei einer Bezugnahme auf die im Mietspiegel ausgewiesenen durchschnittlichen Betriebskosten bereits im Mieterhöhungsverlangen anders. Der Mieter kann hier die Grundlage des Betriebskostenanteils erkennen und hat damit die Möglichkeit, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsbegehrens zu überprüfen. Ob der angegebene Betriebskostenanteil in der Sache richtig ist, steht der formellen Begründetheit nicht entgegen, sondern ist im Rahmen der materiellen Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu prüfen (BGH a.a.O.). Jedenfalls für Mieterhöhungsverlangen, die vor der Veröffentlichung der vorgenannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs erklärt worden sind, ist danach nach Auffassung der Kammer unter Berücksichtigung der damaligen Rechtsprechung der Berufungskammern des Landgerichts die Angabe der durchschnittlichen Betriebskosten unter Bezugnahme auf die im Mietspiegel ausgewiesenen Werte in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.

In der Sache ist das Mieterhöhungsverlangen indes nicht begründet, denn das angefochtene Urteil bleibt hinter der ortsüblichen Miete nicht zurück. (wird ausgeführt)

Ein mit pauschalen Betriebskosten laut Mietspiegel berechnetes Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam - jedenfalls dann, wenn die Mieterhöhung zeitlich vor der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 (GE 2006, 46) verlangt wurde.

In einem Mieterhöhungsverlangen vom Juni 2004 wurde bei einer vereinbarten Bruttomiete die Umrechnung in eine Nettomiete laut Mietspiegel mit den pauschalen Betriebskosten laut Mietspiegel durchgeführt. Im Rechtstreit wurde u. a. die formale Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens gerügt, weil nicht mit den konkreten Betriebskosten der Wohnung umgerechnet worden war.

In der Berufung, die zeitlich nach der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 verhandelt worden ist, hielt das LG Berlin, ZK 63, das Erhöhungsverlangen für formell in Ordnung. Materiell mußte dann allerdings gemäß der Entscheidung des BGH mit den konkreten Betriebskosten von der vereinbarten Bruttomiete in eine Nettomiete umgerechnet werden, da der Berliner Mietspiegel Nettomieten ausweist.

Zunächst wird auf die Aufsätze von Paschke und Schach in GE 2006, 548 und 550 Bezug genommen.

In der Entscheidung der ZK 63 vom 31. Januar 2006 (- 63 S 271/05 -, GE 2006, 391) war noch ganz allgemein von der formellen Wirksamkeit von Mieterhöhungsverlangen ausgegangen worden, die nicht mit den konkreten, sondern mit den pauschalen Betriebskosten laut Mietspiegel die Umrechnung von Brutto- in Nettomiete vorgenommen hatten. Die vorliegende Entscheidung bringt insofern eine gewisse Einschränkung, daß das "jedenfalls für Mieterhöhungsverlangen vor der Veröffentlichung der BGH-Entscheidung" gelten soll. Eine genaue Festlegung der Kammer, was für Mieterhöhungsverlangen nach der BGH-Entscheidung gilt, ist nicht vorgenommen. Insofern müßte nach hier vertretener Auffassung jedenfalls der Zeitraum der formalen Wirksamkeit derartiger Mieterhöhungsverlangen zumindest bis zur Veröffentlichung der vorliegenden Entscheidung angenommen werden. Ferner war auch zu überlegen, ob nicht doch generell eine formelle Wirksamkeit angenommen werden muß, da die vorliegende Entscheidung bisher nur im GRUNDEIGENTUM veröffentlicht worden ist.