Umrechnung von Brutto- in Nettomiete

Umrechnung von Brutto- in Nettomiete; Mieterhöhung; Betriebskostenpauschalen; Mietspiegel; formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen

Auch für Mieterhöhungsverlangen, die vor der Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46, erklärt worden sind, ist die Angabe der Betriebskostenpauschalen laut Mietspiegel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht ausreichend; ein derartiges Mieterhöhungsverlangen ist vielmehr formell unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Mit der Berufung hat die Kl. ihr Begehren auf Zustimmung zur Erhöhung der derzeit gezahlten Teil-Bruttokaltmiete ab dem 1.7.2005 weiterverfolgt.

Die Bekl. schuldete auf die Mieterhöhungserklärung vom 23.4.2005 hin keine Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 ff. BGB. Denn das Zustimmungsverlangen war formal unwirksam, da es nicht den formalen Anforderungen des § 558 a BGB entsprochen hat und damit die Zustimmungsfrist gemäß § 558 b Abs. 3 S. 2 BGB erst zu laufen begonnen hatte, als die Kl. die formale Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens dadurch heilte, daß sie im Sinne von § 558 b Abs. 3 S. 1 BGB die für die Wohnung zuletzt angefallenen konkreten Betriebskosten mitgeteilt hat. Nur damit ist aber eine Vergleichbarkeit mit den in dem Berliner Mietspiegel angegebenen Nettokaltmieten hergestellt (BGH, VIII ZR 41/05 vom 26.10.2005). Wie der BGH in der zitierten Entscheidung befunden hat, ist nur auf diese Weise ein zutreffender Rückschluß auf die tatsächlich dem Vermieter verbleibende Nettokaltmiete möglich, weil die auf statistischen Erhebungen beruhenden "abstrakten" Betriebskosten so in der konkreten Wohnung gar nicht anfallen müssen, weil sich aufgrund der konkreten Gegebenheiten auch günstigere Werte ergeben können, was zur Folge hätte, daß der Teil der Teilinklusivmiete, der auf die Nettokaltmiete entfällt, tatsächlich höher wäre, als sich nach der Kalkulation mit den statistisch ermittelten allgemeinen Betriebskosten ergeben würde. Da der Mieter mithin ohne die Angabe konkreter Betriebskosten keine zutreffende Überprüfung vornehmen kann, ob die verlangte Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, kann eine solche Mieterhöhungserklärung keine Verpflichtung des Mieters zur Zustimmung entfalten, sie muß mithin formell unwirksam sein. Den von den Zivilkammern 62 und 63 des Landgerichts Berlin vertretenen Auffassungen, wonach jedenfalls die Mieterhöhungserklärungen, welche vor Veröffentlichung des zitierten Urteils des BGH in Ansehung der bis dahin abweichenden Rechtsprechung des Landgerichts Berlin formal wirksam seien, was damit begründet wird, daß der BGH in der genannten Entscheidung nicht ausdrücklich formuliert habe, daß das entsprechende Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam sei und diese Wertung deshalb nicht zwingend sei, wird hier aus den oben stehenden Gründen nicht gefolgt. Auch die Billigkeit gebietet für den Übergangszeitraum bis zum Bekanntwerden der Entscheidung des BGH keine andere Sicht. Denn es war den Vermietern auch nach der bisher vertretenen Ansicht des Landgerichts Berlin unbenommen, das Mieterhöhungsverlangen gleichwohl mit den konkret anfallenden Betriebskosten zu begründen.

Eine Einzelrichterin der 65. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hat jetzt die Auffassung vertreten, eine mit Berufung auf den Berliner Mietspiegel begründete Mieterhöhung sei bereits formal unwirksam, wenn zur Umrechnung einer Bruttomiete auf die Nettowerte des Mietspiegels die Betriebskostenpauschalen benutzt würden.

In einem Mieterhöhungsverlangen wurde die vereinbarte Bruttomiete mit den durchschnittlichen Betriebskosten laut Mietspiegel in eine Nettomiete umgerechnet. Im Rechtsstreit wurde u. a. die formale Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens geprüft, weil nicht mit den konkreten Betriebskosten der Wohnung umgerechnet worden war.

In der Berufungsverhandlung, die zeitlich nach der Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46, durchgeführt wurde, hielt die Einzelrichterin der ZK 65 das Mieterhöhungsverlangen für formell unwirksam. Der Auffassung der ZK 62 und der ZK 63, daß zumindest für den Übergangszeitraum bis zur Veröffentlichung der BGH-Entscheidung das Mieterhöhungsverlangen unter Angabe der Betriebskostenpauschalen formell wirksam sei, könne nicht gefolgt werden, da der Mieter auch in diesem Übergangszeitraum ohne die Angabe konkreter Betriebskosten nicht habe überprüfen können, ob die verlangte Miete nicht die ortsübliche Vergleichsmiete übersteige; zudem hätten die Vermieter auch schon bisher das Mieterhöhungsverlangen mit den konkreten Betriebskosten begründen können.

Zunächst wird auf die Aufsätze von Schach (GE 2006, 548 ff.) und Paschke (GE 2006, 550 ff.) sowie die Anmerkung von Schach (GE 2006, 610) zu dem Urteil der ZK 63 vom 24. Februar 2006 (GE 2006, 655) verwiesen. Ob sich die Auffassung der ZK 65 durchsetzen wird, daß auch für die Übergangszeit Mieterhöhungsverlangen mit den durchschnittlichen Betriebskosten des Mietspiegels formell unwirksam waren, bleibt abzuwarten. Auf jeden Fall muß der Vermieter bei aktuellen Mieterhöhungsverlangen die Bruttomiete unter Abzug der konkreten Betriebskosten in eine Nettomiete umrechnen.