Umrechnung von Brutto- in Nettomiete

Umrechnung von Brutto- in Nettomiete; Berechnung

Ein Mieterhöhungsverlangen bei einer vereinbarten Bruttomiete ist nicht deswegen formell unwirksam, wenn zur Umrechnung auf die Nettomiete mit den pauschalen Betriebskosten des Mietspiegels gerechnet worden ist. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist die vereinbarte Bruttowarmmiete heranzuziehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Amtsgericht hat zutreffend den Berliner Mietspiegel 2003 zur Ermittlung der ortsüblichen Nettokaltmiete als Basis der Ermittlung der ortsüblichen Bruttowarmmiete herangezogen. Der Zugang des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens war am 27. September 2004 und damit wenige Tage vor dem Stichtag des Mietspiegels 2005 am 1. Oktober 2004. Maßgebender Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens (Weidenkaff in Palandt, BGB, 65. Auflage, § 558 Rdn. 18 m. w. N.). Zutreffend führt das Amtsgericht aus, daß die Wohnung in den Anwendungsbereich des Feldes L 5 mit einem mittleren Wert von 4,41 € und einem oberen Wert von 5,36 € fällt, aus dem der Zuschlag von 60 % berechnet wird, was die Berufung an sich auch nicht angreift. Somit ergibt sich eine Nettokaltmiete von 518,91 €. Hinzugerechnet hat das Amtsgericht lediglich die warmen Betriebskosten von 0,957 €/m2, die auf dem konkreten Verbrauch beruhen, so daß sich ein Betrag von 618,63 € ergibt, der schon über der Klageforderung auf Zustimmung zu 582,87 € brutto Warmmiete liegt. Mithin brauchte sich das Amtsgericht mit den kalten Betriebskosten gar nicht auseinanderzusetzen, weil diese nicht unter Null liegen können und die verlangte Miete auch ohne Hinzuziehung von kalten Betriebskosten gerechtfertigt ist. Zwar führt die Berufungsbegründung zwar zutreffend aus, daß nach der neueren Rechtsprechung (BGH GE 2006, S. 46 ff.) nur die konkret angefallenen Betriebskosten addiert werden können und nicht wie im Mieterhöhungsverlangen die Betriebskostenpauschale aus dem Mietspiegel 2003. Dies macht hier das Mieterhöhungsverlangen aber nicht formell unwirksam, und es ist auch ohne jegliche Hinzurechnung von kalten Betriebskosten begründet, wie das Amtsgericht schon zutreffend ausführte.

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) ist nicht von der Ausgangsmiete, sondern aus der vereinbarten Inklusivmiete zu berechnen (BGH NJW 2004, 1380; Weidenkaff in Palandt, BGB, 65. Auflage, § 558 Rdn. 21 m. w. N.). Diese Rechtslage hat sich nicht dadurch geändert, daß der Bundesgerichtshof entschieden hat, daß zur Ermittlung einer ortsüblichen Bruttomiete durch Schätzung unter Heranziehung eines Mietspiegels stets die konkreten kalten Betriebskosten und nicht Betriebskostenpauschalen nach einem Mietspiegel auf die ortsübliche Nettokaltmiete aufzuschlagen sind (BGH GE 2006, S. 46 ff.). Damit hat der Bundesgerichtshof nicht über die Mietzinsstruktur entschieden oder eine Änderung im Hinblick auf die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB vorgenommen, sondern lediglich die ordnungsgemäße Ausübung einer richterlichen Schätzung der ortsüblichen Bruttovergleichsmiete vorgegeben. Miete i. S. d. § 558 Abs. 3 BGB bleibt stets die vereinbarte Miete, hier in der Struktur der Bruttowarmmiete, so daß aus dieser die Kappungsgrenze zu berechnen bleibt.

Ein mit pauschalen Betriebskosten errechnetes Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell unwirksam.

Es war eine Bruttowarmmiete vereinbart. Bei der Mieterhöhung hatte der Vermieter die Miete mit den pauschalen Betriebskosten lt. Mietspiegel in eine Nettomiete umgerechnet.

Das LG Berlin hielt das Erhöhungsverlangen für formell in Ordnung. Materiell müßte allerdings lt. BGH mit den konkreten Betriebskosten gerechnet werden. Zur Berechnung der Kappungsgrenze sei allerdings die vereinbarte Bruttowarmmiete zugrundezulegen.