Umrechnung von Brutto- in Nettomiete

1. Soll eine Bruttomiete unter Bezugnahme auf einen Netto-Mietspiegel erhöht werden, ist das Mieterhöhungsverlangen dann formunwirksam, wenn nicht klargestellt wird, unter Berücksichtigung welcher Betriebskosten (konkrete oder pauschale Betriebskosten lt. Mietspiegel) eine höhere Bruttomiete verlangt wird.

2. Bei Umrechnung der Brutto- in eine Nettomiete mit den konkreten Betriebskosten muß der Betriebskostenstatus mindestens mit Angaben aus Zeiträumen stammen, für die eine Abrechnung schon fällig ist. Ferner müssen vom Vermieter die jeweils aktuellsten bekannten Kosten bis zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens angegeben werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung hat teilweise Erfolg, insoweit der verlangten Mieterhöhung erst zu einem fünf Monate späteren Zeitpunkt zuzustimmen ist. Erst ab diesem, aus dem Tenor ersichtlichen Zeitpunkt ist die zulässige Mieterhöhungsklage gem. § 558 ff. BGB begründet.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 27.9.2004 ist zunächst unwirksam, da es nicht gem. § 558 a BGB begründet worden ist, so daß ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete ab dem 1. Dezember 2004 nicht besteht. Zwar kann zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden, da dieser Berliner Mietspiegel für 2003 jedoch nur Nettokaltmieten ausweist, war klarzustellen, unter Berücksichtigung welcher Betriebskosten eine höhere Bruttomiete verlangt wird. Dazu genügt es nicht, bloß einen Betrag für Heiz- und Warmwasserkosten zu nennen, denn eine Begründung im Sinne des Gesetzes soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu prüfen, um auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden. Aus dem Mieterhöhungsverlangen ist nicht erkennbar, ob die Kl. den Wert einer pauschalen Statistik entnommen hat, Durchschnittswerte aus ihrem Immobilienbestand gebildet hat, oder aber konkrete Verbrauchswerte für das Wohnhaus bzw. die Wohnung herangezogen hat. Deshalb hätten die Bekl. erst bei der Kl. die notwendigen Erläuterungen einholen müssen, um anhand dieser eine konkrete Überprüfung vorzunehmen. Die Mindestangaben zur Erläuterung sind jedoch zwingend notwendig und können - anders als vom Amtsgericht angenommen - nicht deshalb für verzichtbar gehalten werden, weil das Mieterhöhungsverlangen schon unter Berücksichtigung eines relativ geringen Betriebskostenanteils begründet wäre.

Der Formmangel des Erhöhungsverlangens ist gem. § 558 b Abs. 3 BGB mit der Klageschrift behoben worden, so daß den Bekl. als Mietern ab Klagezustellung am 28. Januar 2005 die Zustimmungsfrist zustand und das Mieterhöhungsverlangen zum 1. April 2005 wirksam geworden ist. Mit der Klageschrift hat die Kl. die konkret angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten angegeben sowie die ihrerseits für richtig gehaltene Verteilerschlüsselberechnung näher dargelegt, so daß sich die Bekl. ab diesem Zeitpunkt mit dem Erhöhungsverlangen auseinandersetzen konnten. Die nachfolgend behandelte Unrichtigkeit des Verteilerschlüssels ist keine Frage der Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern nur der Begründetheit. Gleiches gilt für die Bezugnahme des Mieterhöhungsverlangens auf die Pauschalwerte des Mietspiegels hinsichtlich der kalten Betriebskosten, aufgrund derer die Bekl. nicht gehindert waren, sich mit dem Mieterhöhungsverlangen auseinanderzusetzen, insbesondere Einsicht in Unterlagen zu kalten Betriebskosten zu verlangen. Der Irrtum hinsichtlich der Rechtslage zur Umrechnung der Mietspiegelmiete auf eine Bruttowarmmiete vor dem Hintergrund, daß zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens die Umrechnungsweise auch in der Rechtsprechung noch umstritten war, führt nur dazu, daß das Mieterhöhungsverlangen nachgebessert werden kann, und muß im Hinblick auf die Begründetheit der Klage berücksichtigt werden.

Das nachgebesserte Mieterhöhungsverlangen ist begründet, da die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete unterschreitet. (...)

Die Kl. hat im Hinblick auf die neuere höchstrichterliche Rechtsprechung, daß nur die konkreten kalten Betriebskosten angesetzt werden dürfen (BGH GE 2006, 46 ff.), den ihr bekannten Teil der kalten Betriebskosten aus dem Zeitraum vom 1. Juli 2003 bis zum 30. Juni 2004 dargetan und erklärt, daß hinsichtlich weiterer Kostenpositionen, wie etwa der Stromversorgung des Hauses aktuelle Kosten noch nicht bekannt seien. Die Angaben zu den bekannten Betriebskosten, welche sich aus 0,75 €/m2 im Monat belaufen, so daß das Zustimmungsverlangen der Höhe nach begründet ist, sind hinreichend aktuell, nachvollziehbar und nicht substantiiert angegriffen.

Hinsichtlich der Aktualität der angegebenen Betriebskosten ist die Kammer der Auffassung, daß die Angaben mindestens aus Zeiträumen stammen müssen, für die eine Abrechnung schon fällig ist. Die Abrechnungsfrist ist für das Jahr 2003 noch nicht abgelaufen, so daß die vorliegenden Angaben in jedem Fall ausreichend sind. Ferner müssen vom Vermieter die jeweils aktuellsten bekannten Kosten bis zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens angegeben werden, was nach Darlegung der Kl. geschehen ist, insbesondere auch im Hinblick auf die Grundsteuer, welche durch den Bescheid über Grundsteuer für 2002 und die Erklärung, daß keine neuen Bescheide erteilt worden seien, ausreichend dargelegt sind. Die Bekl. hätten zum substantiierten Bestreiten, daß der Kl. aktuellere Kenntnisse zu Betriebskosten vorliegen, von der ausdrücklich von der Kl. angebotenen Belegeinsicht, auf welche analog § 259 BGB auch im Hinblick auf ein Zustimmungsverlangen ein Recht besteht, Gebrauch machen müssen. Bloßes Bestreiten der Aktualität der nachvollziehbar gemachten Angaben mit Nichtwissen reicht hier nicht aus.

Die Revision war zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) und die Fortbildung des Rechts eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). In einer Vielzahl von Mietverhältnissen, in denen Bruttomieten vereinbart sind und zu denen unter Heranziehung von Nettokaltmieten Zustimmung zu Mieterhöhungen verlangt werden können, ist es von Bedeutung, inwieweit Fehler bei der Darlegung von kalten und warmen Betriebskosten zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führen oder ob weiterer Vortrag zu diesen Kosten nur im Rahmen der Begründetheit zu berücksichtigen ist, und es ist ungeklärt, wie aktuell die Angaben zu den tatsächlichen Betriebskosten sein müssen.

Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens muß ersichtlich sein, ob der Vermieter mit den konkreten oder mit den pauschalen Betriebskosten laut Mietspiegel umgerechnet hat. Bei der nach BGH notwendigen Umrechnung mit den konkreten Betriebskosten müssen die Angaben aus Zeiträumen stammen, für die eine Abrechnung schon fällig ist. Dabei müssen die jeweils aktuellsten bekannten Kosten bis zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens berücksichtigt werden.

Die Mietvertragsparteien hatten eine Bruttomiete vereinbart. In einem Mieterhöhungsverlangen war für die Umrechnung der Brutto- in eine Nettomiete nicht ersichtlich, ob der Vermieter mit pauschalen oder konkreten Betriebskosten umgerechnet hatte. In dem nachgeholten Mieterhöhungsverlangen zum 1. April 2005 rechnete der Vermieter mit dem ihm bekannten Teil der Betriebskosten aus dem Zeitraum vom 1. Juli 2003 bis zum 30. Juni 2004 um.

Das LG Berlin, ZK 63, hielt zunächst das erste Mieterhöhungsverlangen für formunwirksam, weil für den Mieter nicht ersichtlich gewesen sei, mit welchen Betriebskosten die Brutto- in eine Nettomiete umgerechnet worden sei. Die Kammer hielt dann allerdings das nachgeholte Erhöhungsverlangen für wirksam und materiell begründet. Der Vermieter habe ausreichend mit Betriebskosten umgerechnet, für die eine Abrechnung schon fällig war. Ferner müßten vom Vermieter die jeweils aktuellsten bekannten Kosten bis zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens angegeben werden, was vorliegend geschehen sei.