Umrechnung einer Bruttomiete auf Netto-Mietspiegelwerte

Bei einer Bruttomiete kann der Vermieter die Vergleichbarkeit mit Nettowerten des Mietspiegels dadurch herstellen, daß er die Betriebskosten des vorangegangenen Abrechnungsjahres ermittelt und abzieht. (Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Kl. hat 1,49 €/m2 für die Betriebskosten angesetzt, um die Vergleichbarkeit der Bruttokaltmiete mit den Angaben des Mietspiegels, der Nettomieten ausweist, herzustellen. Dies ist anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (BGH GE 2006, 46, 47). Hier hat die Kl. die Betriebskosten mit der Betriebskostenabrechnung 2005 begründet. Diese stellen die auf die Wohnung zuletzt entfallenden Betriebskosten dar. Nach dem Wortlaut der Entscheidung des Bundesgerichtshofs sind nicht die Betriebskosten unmittelbar vor Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu ermitteln, sondern es reicht aus, die Betriebskosten des vorangegangenen Abrechnungsjahres heranzuziehen. [...]

Der BGH war der Auffassung, daß bei einer Bruttomiete, die mit dem Mietspiegel erhöht werden soll, nicht die pauschalen Betriebskostenanteile abzuziehen sind, sondern die konkreten, die auf die Wohnung entfallen. Preisfrage: Welche? Ganz aktuelle? Die aus der letzten Betriebskostenerhöhung? Die vom vorangehenden Abrechnungsjahr, meint das AG Schöneberg.

Der Vermieter hatte sein Mieterhöhungsverlangen für die Bruttomiete mit dem Mietspiegel begründet und dabei auf die pauschalen Betriebskosten des Mietspiegels Bezug genommen. Später rechnete er über die Betriebskosten ab. Im Haus gab es offenbar auch Wohnungen mit einer Nettomietvereinbarung) und berief sich im Zustimmungsprozeß auf die konkreten Betriebskosten des vorangegangenen Abrechnungsjahres.

Mit Urteil vom 15. November 2006 hielt das AG Schöneberg das für zulässig und meinte, es reiche aus, die Betriebskosten des "vorangegangenen Abrechnungsjahres" heranzuziehen.

Das Urteil ist praxisnah, allerdings mit dem Urteil des BGH nicht zu vereinbaren. Dieser hatte ausdrücklich (GE 2006, 46) die Auffassung des Kammergerichts (GE 2005, 180) gebilligt. Dieses hat gefordert, daß die konkreten Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens zu ermitteln sind, also taggenau. Das führt insbesondere in den Fällen, in denen nur Bruttomietvereinbarungen vorliegen und der Vermieter also nicht regelmäßig über Betriebskosten abrechnet, zu erheblichen praktischen Schwierigkeiten. Allerdings ist zweifelhaft, ob der BGH das genauso streng sieht wie das Kammergericht, denn seine Formulierungen sind unscharf. Im amtlichen Leitsatz ist die Rede von den "zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten"; in der Begründung ist die Rede von den "derzeit auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten". Das läßt eine Deutung zu, die auch das Herausrechnen von Betriebskosten des vorangegangenen (fiktiven) Abrechnungsjahres ermöglicht. Zu einer Klarstellung hat sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 26. Oktober 2005 nicht veranlaßt gesehen, so daß er dazu möglicherweise bald Gelegenheit erhalten wird.