Umrechnung Brutto- in Nettomiete mit ortsüblichen Betriebskosten

Zur Herstellung der Vergleichbarkeit einer Bruttokaltmiete mit den vom Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten sind nicht die tatsächlichen Betriebskosten, sondern die im Rahmen der Erhebungen zum Mietspiegel ermittelten durchschnittlichen "kalten" Betriebskosten heranzuziehen (gegen Kammergericht, Urteil vom 20. Januar 2005 - 8 U 127/04 = GE 2005, 180).

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. verlangen aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 30. März 2004 Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von dem Bekl innegehaltene Wohnung.

Das Amtsgericht hat den Bekl. antragsgemäß verurteilt. Hiergegen richtet sich die Berufung des Bekl.

II. Die zulässige Berufung des Bekl. ist nicht begründet.

Der Bekl. ist aufgrund der formell wirksamen Mieterhöhungserklärung der Kl. gemäß § 558 BGB verpflichtet, der Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihm innegehaltene Wohnung zuzustimmen.

Die Höhe der ortsüblichen Miete ist auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels 2003 (West) zu bestimmen, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, daß die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte den ortsüblichen Vergleichsmietzins für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfeldes widerspiegeln. (...)

Zur Einordnung im Rahmen dieser Spanne hat jede Partei die für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Tatsachen vorzutragen und ggf. zu beweisen. Hierbei ist nach Auffassung der Kammer die Orientierungshilfe als Erfahrungssatz Gegenstand freier Beweiswürdigung nach § 286 ZPO und ermöglicht aufgrund der von Fachleuten aufgestellten Merkmale eine sachgemäße Differenzierung bei der Einordnung konkreter Wohnungen in die jeweilige Spannen der Mietspiegelfelder (LG Berlin [ZK 63] GE 2003, 1082).

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen der Orientierungshilfe zum Mietspiegel gilt hierbei folgendes:

Merkmalgruppe 1

Diese Gruppe ist positiv zu werten.

Hierbei ist wohnwerterhöhend das unstreitig vorhandene zweite WC in der Wohnung zu berücksichtigen. Ohne Erfolg verweist der Bekl. insoweit auf dessen schlichte Ausstattung. Nach der Orientierungshilfe reicht allein das Vorhandensein, es ist nicht erforderlich, daß dieses zweite WC über eine bestimmte Mindestausstattung verfügen oder der Ausstattung der übrigen Sanitärräume entsprechen muß. Wohnwertmindernde Merkmale werden insoweit nicht vorgetragen.

(...)

Hierbei sind der unstreitig vorhandene Fahrstuhl sowie ein repräsentativer Eingangsbereich wohnwerterhöhend. Ohne Erfolg wendet sich der Bekl. gegen die Annahme eines repräsentativen Eingangsbereichs. Aufgrund der von den Kl. vorgetragenen Ausstattung mit Spiegeln, marmorierten Säulen und Teppichläufern, die auch durch die von den Parteien eingereichten Fotos belegt sind, liegt ein repräsentativer Eingangsbereich in Sinne der Orientierungshilfe vor. Die hierzu ohne Frage vom Stil her nicht passende Eingangstür steht dem nicht entgegen. Denn es wird insoweit nicht ein in jeder Hinsicht optimaler Zustand verlangt. Dieser unterscheidet sich in positiver Hinsicht deutlich von anderen im übrigen vergleichbaren Häusern. Wohnwertmindernde Merkmale liegen nicht vor. Der Einwand des Bekl., die Wärmedämmung sei unzureichend und als wohnwertmindernd zu berücksichtigen, greift nicht durch. Der Bekl. trägt hierzu keine hinreichenden Anhaltspunkte vor. Maßgeblich ist insoweit nicht der heutige Baustandard, wie er vom Bekl. im Schriftsatz vom 14. September 2002 zugrunde gelegt worden ist, sondern der Zustand vom Baualter vergleichbarer Häuser. Daß nach diesem Maßstab die Wärmedämmung des Hauses unzureichend wäre, ist nicht ersichtlich. Es kommt nicht darauf an, ob durch nachträgliche Modernisierungsmaßnahmen eine gegenüber dem üblichen Zustand verbesserte Wärmedämmung vorgenommen worden ist. (...)

Ferner war ein Zuschlag für die in der Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskosten in Höhe von 1,04 E/m2 zu berücksichtigen. Dies ist erforderlich, um die im Berliner Mietspiegel 2003 ausgewiesenen Nettomieten an die Struktur der zwischen den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete anzupassen.

Zur Herstellung der Vergleichbarkeit der von den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete mit den vom Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten sind nicht die tatsächlichen Betriebskosten heranzuziehen. Die Kammer ermittelt die ortsübliche Bruttokaltmiete in ständiger Rechtsprechung dadurch, daß den vom Mietspiegel ausgewiesenen Werten für Nettomieten die im Rahmen der Erhebungen zum Mietspiegel ermittelten durchschnittlichen Differenzen zwischen den Brutto- und Nettomieten hinzugerechnet werden. Hierbei sind nicht die tatsächlich auf die streitgegenständliche Wohnung entfallenden anteiligen Betriebskosten zu berücksichtigen. Denn aufgrund der unterschiedlichen Strukturen von Brutto- und Nettomieten, die gerade im Hinblick auf Mieterhöhungen aufgrund von Betriebskostensteigerungen unterschiedlichen Regelungen unterliegen, kann nicht ohne weiteres unterstellt werden, daß die Differenz zwischen Brutto- und Nettomieten für ansonsten vergleichbare Wohnungen genau der Höhe der tatsächlichen Betriebskosten entspricht. Die tatsächlichen Betriebskosten sind nur neben einer Nettomiete Teil des vom Mieter geschuldeten Entgelts für die Überlassung der Wohnung, während sie in der Bruttomiete insgesamt enthalten sind, ohne daß es hierbei auf deren Höhe ankommt. Sie können auf der Grundlage der tatsächlichen Kosten lediglich fiktiv ermittelt werden und spielen ansonsten für die Bildung der Miete keine Rolle. Auch die Erhöhung einer Bruttomiete wegen gestiegener Betriebskosten nach § 560 BGB richtet sich allein nach deren Steigerung ohne Rücksicht auf die Höhe eines fiktiven oder des tatsächlichen Betriebskostenanteils insgesamt. Für die Berücksichtigung der durchschnittlichen Differenz zwischen Brutto- und Nettomieten für ansonsten vergleichbare Wohnungen spricht nach Auffassung der Kammer nicht zuletzt die Definition der ortsüblichen Miete in § 558 BGB als Durchschnittsmiete der in den letzten vier zurückliegenden Jahren für vergleichbare Wohnungen vereinbarten Mieten.

Die Kammer teilt nicht die Auffassung des Kammergerichts (Urteil vom 20. Januar 2005 - 8 U 127/04 = GE 2005, 180), daß die Vergleichbarkeit ausschließlich anhand der tatsächlichen Betriebskosten herzustellen ist. Ein struktureller Unterschied zwischen der Anpassung einer Nettomiete an einen Bruttomietspiegel und der Anpassung einer Bruttomiete an einen Nettomietspiegel besteht grundsätzlich nicht. Diese Anpassung beruht stets auf einer Fiktion, nämlich der Ermittlung eines Betriebskostenanteils. Dies ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH (Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 225/03 - GE 2005, 663) zur Grundlage der Berechnung der Minderung. Vielmehr weist der BGH darauf hin, daß es eine gesetzliche Definition der Miete nicht gebe und hierzu viele Auslegungsmöglichkeiten bestehen. Auch in bezug auf die Minderung geht der BGH nicht von den tatsächlichen Betriebskosten aus, die sich erst anhand der späteren Betriebskostenabrechnung ermitteln lassen, sondern legt die vom Mieter laufend zu zahlenden Beträge zugrunde. Die darin enthaltenen Nebenkostenvorschüsse beruhen letztlich auch nur auf einer Schätzung der bisherigen Kosten, ohne den tatsächlichen Kosten zu entsprechen, wie die zahlreichen Nachforderungen aufgrund von Betriebskostenabrechnungen zeigen. Gegen die Anpassung einer Bruttomiete an einen Nettomietspiegel anhand der tatsächlichen Betriebskosten spricht schließlich der dem Vermieter auferlegte Darlegungsumfang. Denn bei der Vereinbarung einer Bruttomiete kommt es auf die tatsächlichen Betriebskosten nicht an. Auch wenn die Parteien eine solche Mietstruktur bewußt vereinbaren, um den Abrechnungsaufwand und sich daraus ergebende Streitigkeiten zu vermeiden, würde der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 558 BGB gleichwohl gezwungen, die tatsächlichen Betriebskosten zu ermitteln, und zwar nicht nur einmal jährlich, sondern jeweils zum Zeitpunkt eines jeden Erhöhungsverlangens für eine Wohnung im Haus.

Für die Berechnung der ortsüblichen Miete war eine Wohnfläche von 164,78 m2 zugrunde zu legen. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, daß die Parteien insoweit eine abweichende Vereinbarung von der im Mietvertrag mit 156,8 m2 angegebenen Größe getroffen haben. Die Kl. haben mit Schreiben vom 9. November 1998 dem Bekl. ein neues Aufmaß der Wohnung übersandt, das die eingangs genannte größere Fläche auswies. In dem Schreiben ist ausdrücklich darauf hingewiesen worden, daß diese neue Fläche Grundlage für künftige Mieterhöhungen sein soll. Indem der Bekl. der späteren Mieterhöhungserklärung zum 1. August 2001, in welcher diese neue Fläche zugrunde gelegt war, zugestimmt hat, hat er sich gleichzeitig mit der geänderten Fläche einverstanden erklärt. Für ihn war aus der Sicht eines objektiven Dritten unter diesen Umständen erkennbar, daß die Kl. aus der geänderten Fläche rechtlich erhebliche Konsequenzen ziehen, die eine Änderung der vertraglichen Vereinbarung zur Folge haben, und er diese jedenfalls durch die Zustimmung zur Mieterhöhung auf jener Grundlage akzeptiert.

Danach berechnet sich die ortsübliche Miete wie folgt: (...)

Viele Vermieter haben noch Bruttomieten vereinbart. Die Betriebskosten sind dabei in der Grundmiete enthalten, abgerechnet wird über sie nicht. Weil der Berliner Mietspiegel aber Nettomieten enthält, müssen bei der Mieterhöhung aus der Bruttomiete die Betriebskosten herausgerechnet werden. Bislang hatten die Berliner Gerichte mehrere Berechnungsmethoden zugelassen. Man konnte mit tatsächlichen Betriebskosten oder mit den im Mietspiegel enthaltenen sogenannten GEWOS-Pauschalen rechnen. Das Kammergericht hatte kürzlich die Auffassung vertreten, zur Umrechnung seien die tatsächlichen Betriebskosten heranzuziehen. Die 63. Zivilkammer des Landgerichts ist jetzt ausdrücklich gegenteiliger Auffassung. Die anderen Kammern werden wohl folgen.

Der Vermieter begehrte von seinem Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der vereinbarten Bruttokaltmiete. Dem mitgeteilten Sachverhalt ist nicht zu entnehmen, auf welche Weise der Vermieter die Miete in eine Nettomiete umgerechnet hatte. Das Amtsgericht gab der Klage statt, in der Berufung wurde dieses Urteil bestätigt.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, zog den Berliner Mietspiegel 2003 heran. Zur Umrechnung der vereinbarten Brutto- in eine Nettomiete laut Mietspiegel berücksichtigte die Kammer die im Mietspiegel veröffentlichten durchschnittlichen kalten Betriebskosten und wandte sich ausdrücklich gegen die Auffassung des Kammergerichts in seinem Urteil vom 20. Januar 2005 (GE 2005, 180).

In der Entscheidung macht die Kammer noch (interessante) Ausführungen zur Wohnfläche. Im Mietvertrag waren 156,8 m2 angegeben. Der Vermieter hatte zuvor dem Mieter ein neues Aufmaß der Wohnung übersandt, das eine größere Wohnfläche mit 164,78 m2 auswies. In dem Schreiben war ausdrücklich darauf hingewiesen worden, daß diese neue Fläche Grundlage für künftige Mieterhöhungen sein solle. Auf dieser Grundlage stimmte der Mieter einer früheren Mieterhöhung zum 1. August 2001, in welcher diese neue Fläche zugrunde gelegt war, zu. Nach Auffassung der Kammer habe er sich damit mit der geänderten Fläche einverstanden erklärt.