Umlegungsmaßstab wird durch tatsächliche Übung Vertragsbestandteil

Umlegungsmaßstab wird durch tatsächliche Übung Vertragsbestandteil; Mietnebenkosten; Heizkostenabrechnung; Umlegungsmaßstab; beheizte Fläche, vereinbarte; Rügeverlust

Hat der Mieter in der Vergangenheit keine sachlichen Einwände gegen den Verteilungsmaßstab erhoben, darf der Vermieter darauf vertrauen, daß der Mieter den bisherigen Verteilungsmaßstab hinnimmt.

Die Parteien streiten sich um Nachzahlungsbeträge aus in einem Zuge erteilten Heizkostenabrechnungen für 2 Abrechnungszeiträume; strittig ist vor allem, ob die vertraglich vereinbarte beheizte Fläche von 105 m2 zutreffend ist, weil die tatsächliche Wohnfläche nur 105,56 m2 beträgt. Das Gericht hielt die Klage des Vermieters für begründet.

Die in den Abrechnungen angesetzten Kosten der Verbrauchserfassung und die Wartungskosten sind voll umlagefähig. Gemäß § 22 Neubaumietenverordnung, § 7 Heizkostenverordnung, § 21 AMVOB sind als Betriebskosten umlagefähig die Kosten der Verwendung von Wärmemessern oder Heizkostenverteilern. Zu diesen Kosten zählen sowohl die Kosten des Ablesens der Heizkostenverteiler und des Austauschs der Verdunsterröhrchen als auch die Kosten für die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Zwar handelt es sich bei den letztgenannten Kosten um Kosten einer Tätigkeit, die in den Aufgabenbereich der Hausverwaltung fallen. Jedoch setzt diese Art der Abrechnung eine technische Schulung voraus, die der Vermieter in der Regel nicht besitzt und muß deshalb regelmäßig von einer Wärmemeßdienstfirma durchgeführt werden (vgl. Blümmel-Becker, Heizung und Heizkostenabrechnung, S. 34 ff.).

In dem von der Kl. eingereichten Wartungsdienstvertrag ist der kostenlose Einbau von Ersatzteilen und der Störungsdienst entgegen dem Vortrag der Bekl. nicht vorgesehen, sondern lediglich ein Nachlaß von 10% bei dem Ersatz von Teilen des Brenners. Diese Zusatzleistung zu der eigentlichen Wartung rechtfertigt keinen Abzug von den umlagefähigen Wartungskosten.

Die von der Kl. unter Zugrundelegung der vertraglich vereinbarten beheizten Fläche vorgenommene Umlage ist nicht zu beanstanden. Insoweit kommt es nicht darauf an, ob es sich um preisgebundenen Altbau- oder preisgebundenen Neubauwohnraum handelt.

Die Kl. durfte der Umlage zulässigerweise die im Mietvertrag vereinbarte beheizte Fläche zugrunde legen. Ob diese der tatsächlichen beheizten Fläche entspricht, kann dahingestellt bleiben. Der diesbezügliche Einwand der Bekl. ist unbeachtlich, da sie in der Vergangenheit keine sachlichen Einwände gegen die von der Kl. nach dem vertraglich vereinbarten Umlegungsmaßstab erteilten Heizkostenabrechnungen erhoben haben. Die Kl. konnte aufgrund des Verhaltens der Bekl. davon ausgehen, daß diese die bisherige Umlegung der Kosten hinnehmen und nicht rügen werden (vgl. Landgericht Berlin, MM 1986, 117).