Umlegungsmaßstab Fläche und Miettage

Umlegungsmaßstab Fläche und Miettage; Unbilligkeit der Betriebskostenumlage vom Mieter darzulegen

1. Das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen läßt dem Vermieter begriffsnotwendig einen bis an die objektiven Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraum bei der Wahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel, so daß es im Streitfall zunächst dem Mieter obliegt, die Billigkeit der getroffenen Leistungsbestimmung substantiiert zu bestreiten. Ist das geschehen, ist es Sache des Vermieters, die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die die Billigkeit seiner Leistungsbestimmung rechtfertigen. 2. Enthält der Mietvertrag keine anderslautende Regelung, so ist der gewerbliche Vermieter nach §§ 315, 316 BGB berechtigt, den Jahresgesamtbetrag der als umlagefähig vereinbarten Kosten der Straßenreinigung/des Winterdienstes für ein Geschäftshaus mit Ladenpassage auf der Basis des Flächenmaßstabs nach Miettagen zeitanteilig auf den Mieter umzulegen, auch wenn dessen Mietzeit erst am 18. Juni begonnen hat. 3. Die kurze Verjährung der §§ 197, 201 BGB gilt auch für den Anspruch des gewerblichen Vermieters auf Zahlung des sich aus der allgemeinen Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos.

4. Zur Frage der Verwirkung einer Nebenkostennachforderung bei Versäumung einer vertraglich vereinbarten Abrechnungsfrist.

2. Ungerechtfertigte Belastung mit den Kosten der Straßenreinigung/Winterdienst: Aus der Abrechnung geht insoweit hervor, daß die Kl. den auf den abgerechneten Zeitraum entfallenden Gesamtbetrag auf der Basis des Flächenmaßstabs zeitanteilig mit 197/365 Miettagen auf die Bekl. umgelegt haben. Das ist nicht zu beanstanden. Enthält der Mietvertrag keine anderslautende Regelung, so steht dem Vermieter nach allgemeiner Meinung hinsichtlich der Festlegung des Umlagemaßstabs gemäß §§ 315, 316 BGB ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht zu, das allerdings für den Mieter nur dann verbindlich ist, wenn es der Billigkeit entspricht. Da es eine absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht gibt und das Bestimmungsrecht nach billigem Ermessen dem Vermieter begriffsnotwendig einen bis an die objektiven Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraum bei der Wahl der in Betracht kommenden Verteilungsschlüssel läßt (vgl. OLG Hamm, Beschl. v. 27. September 1983, WM 1983, 315; AG Neuss, Urt. v. 22. Januar 1988, WM 1988, 131), obliegt es im Streitfall zunächst dem Mieter, die Billigkeit der getroffenen Leistungsbestimmung substantiiert zu bestreiten. Ist das geschehen, ist es Sache des Vermieters, die Tatsachen darzulegen und zu beweisen, die die Billigkeit seiner Leistungsbestimmung rechtfertigen. Gemessen an diesen Grundsätzen kann der Senat eine Unbilligkeit der Verteilung der Kosten der Straßenreinigung/des Winterdienstes mangels konkreter Angaben der Bekl. zu Art, Anfall und Umfang der zugrunde liegenden Einzelkosten nicht feststellen. Es hätte der Bekl. oblegen, zunächst in die der Abrechnung hinsichtlich der beanstandeten Kostenart zugrunde liegenden Belege einzusehen, und etwaige Beanstandungen hierauf zu stützen.

3. Verjährung der Betriebskostennachforderung 1994: Das Landgericht hat mit zutreffender Begründung angenommen, daß dem geltend gemachten Nachzahlungsanspruch für 1994 nicht die Einrede der Verjährung (§ 222 BGB) entgegensteht. Zwar gilt die kurze Verjährung der §§ 197, 201 BGB auch für den Anspruch des Vermieters auf Zahlung des sich aus der Heiz- und allgemeinen Betriebskostenabrechnung ergebenden Saldos (vgl. Senat, Urt. v. 22. April 1993, DWW 1993, 261/262). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Rechtsentscheid vom 19. Dezember 1990, NJW 1991, 836), die auf die Abrechnung des gewerblichen Vermieters übertragen werden kann, wird die Heizkostennachforderung eines (Wohnraum-) Vermieters - sofern der Mietvertrag keine anderslautende Regelung enthält - erst mit der Erteilung einer nachprüfbaren Abrechnung fällig, so daß die Verjährung erst mit dem Schluß des Kalenderjahres beginnt, in dem die prüfbare Abrechnung dem Mieter zugeleitet wird. Entsprechendes gilt für die Abrechnung der allgemeinen Betriebskosten. Vorliegend haben die Kl. der Bekl. die Betriebskostenabrechnung erst mit Schreiben vom 15. April 1999 zugeleitet, so daß die Verjährungseinrede ins Leere geht.

4. Verwirkung: Dem Landgericht ist auch darin zu folgen, daß die geltend gemachten Betriebskostennachforderungen für die Jahre 1994 bis 1997 nicht verwirkt sind.

Zur Annahme der Verwirkung als eines Unterfalls der unzulässigen Rechtsausübung (§ 242 BGB) ist allein der Ablauf eines längeren Zeitraumes, innerhalb dessen der Anspruch nicht geltend gemacht worden ist, im allgemeinen nicht genügend. Der Verstoß gegen Treu und Glauben, der den Verwirkungstatbestand begründet, besteht nämlich in der Illoyalität der verspäteten Geltendmachung des Anspruchs, die darin zu sehen ist, daß die Forderung noch verfolgt wird, obwohl der Vertragspartner bereits darauf vertrauen durfte, daß keine Forderungen mehr geltend gemacht werden und er sich hierauf auch bereits eingerichtet hat (BGH Urt. v. 29. Februar 1984, NJW 1984, 1684 m. w. N.). Diese Voraussetzungen für die Verwirkung können zwar bereits zu einem Zeitpunkt vorliegen, in dem die Forderung noch nicht verjährt ist. Aufgrund des bloßen Zeitablaufs ist aber die Annahme, daß für den Verpflichteten ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, grundsätzlich nicht möglich. Über den Zeitablauf hinaus müssen vielmehr noch besondere Umstände vorliegen, die die Feststellung rechtfertigen, der Schuldner habe bereits darauf vertrauen können, daß der Gläubiger die Forderung nicht mehr geltend machen werde (vgl. BGH, a. a. O., m. w. N.; Senat a. a. O.).

Zwar kann mit der Beschwerdeführerin angenommen werden, daß die Kl. aufgrund der in § 5 des Mietvertrages getroffenen Vereinbarung gehalten waren, über die das Abrechnungsjahr betreffenden Nebenkosten jährlich nach dem Stichtag 31.12. eine Abrechnung zu erteilen, und daß sie die ihnen zustehende Abrechnungsfrist in allen streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen nicht eingehalten haben. Der Senat teilt jedoch nicht die Ansicht der Beschwerdeführerin, mit Ablauf der Jahresabrechnungsfrist habe sie darauf vertrauen dürfen, daß die Kl. keine Ansprüche mehr geltend machen würden. Der Mieter kann bei objektiver Würdigung nicht annehmen, allein deswegen, weil der Vermieter in angemessener Frist nicht abgerechnet habe, verzichte dieser auf Forderungen, die ihm über die vereinbarten Vorauszahlungen hinaus zustehen.

Wenn im Vertrag nichts geregelt ist (wie so oft), kann der Vermieter Betriebskosten nach billigem Ermessen auf die Mieter verteilen. Ob ein Umlegungsmaßstab dem entspricht, wird oft von Gerichten so überprüft, daß sie ihr eigenes Ermessen anstelle des Ermessens des Vermieters setzen.

Das OLG Düsseldorf hat in seinem Beschluß vom 3. Februar 2000 hervorgehoben, daß dies unzulässig ist. Vielmehr hätte der Vermieter "einen bis an die objektiven Grenzen der Billigkeit reichenden Ermessensspielraum"; wenn der Mieter das beanstanden will, muß er seinerseits substantiiert die Unbilligkeit dartun. Erst wenn ihm dies gelungen ist, muß der Vermieter seine Leistungsbestimmung rechtfertigen.