Umlegung von Heizkosten außerhalb der Heizperiode

Umlegung von Heizkosten außerhalb der Heizperiode; Mietnebenkosten; Beendigung des Mietverhältnisses; Heizkostenabrechnung; Mieterwechsel

Zur Umlegung von Heizkosten, die außerhalb der Heizperiode anfallen, bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses.

Der Bekl. kann keine Forderungen aus der Heizkostenabrechnung vom 28.1.1987 geltend machen. Diese Abrechnung betrifft allein den Monat Mai 1985. Dabei kann offen bleiben, ob der Bekl. für den verbrauchsabhängigen Teil der Abrechnung die notwendige Zwischenablesung vorgenommen hat (vgl. LG Berlin GE 1986, 281); die Abrechnung ist schon aus einem anderen Grunde unrichtig, so daß ein etwaiger Anspruch des Bekl. nicht fällig ist.

Der Bekl. hat 50% der Heizkosten verbrauchsunabhängig nach Quadratmetern umgelegt. Dies ist im vorliegenden Fall unbillig (§ 315 BGB) und damit unwirksam, da es sich um die Heizkosten außerhalb der Heizperiode handelt. Der Bekl. kann nicht für einen Monat außerhalb der Heizperiode den Durchschnitt der Heizkosten während des Winters zugrundelegen, sondern muß in etwa den tatsächlichen Verbrauch ermitteln (vgl. Blümmel/Becker, Heizung und Heizkostenabrechnung, Seite 70, wonach es grundsätzlich zulässig ist, den ausziehenden Mieter überhaupt nicht mit Heizkosten während der Heizperiode zu belasten). Dem Vermieter stehen in einem solchen Fall folgende Möglichkeiten für die verbrauchsunabhängige Abrechnung offen:

1. Die tatsächlichen Heiztage werden notiert und bei der Abrechnung zugrundegelegt, wobei der Faktor nach den Kosten eines Tages während der Heizperiode zu ermitteln ist;

2. Die Kosten werden nach der Gradtagszahlmethode berechnet (vgl. hierzu Schopp ZMR 1986, 305; soweit das LG Berlin in MM 1985, 144 der Auffassung sein sollte, dies sei auch für den verbrauchsunabhängigen Teil unzulässig, ist dem nicht zu folgen);

3. Es wird ein Umlegungsschlüssel nach der "Allgemeinen Verwaltungsvorschrift über die Dienstwohnungen in Hessen" (Hessischer Staatsanzeiger 1982, Seite 87) angewandt, der ebenfalls ausgehend von Erfahrungsgrundsätzen eine Aufteilung nach billigem Ermessen darstellt. Hiernach sind für die Monate von Januar bis Dezember folgende Prozentsätze maßgeblich:

18,1; 15,6; 13,7; 9,4; 2,1; 1,1; 0,3; 0,7; 9; 13; 16,7.

Da der Bekl. so nicht abgerechnet hat, ist der Nachzahlungsanspruch nicht fällig.