Umlegung von Betriebskosten nach Kopfzahl

Umlegung von Betriebskosten nach Kopfzahl; Melderechtsregister keine hinreichende Grundlage; Erfassung der wechselnden Personenzahl

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen.

1 Die Bekl. ist Mieterin einer Wohnung in einem Haus der Kl., in welchem sich insgesamt 20 Mietwohnungen befinden. Nach dem zugrunde liegenden Mietvertrag hat die Bekl. unter anderem die Betriebskosten für Kaltwasser und Müllabfuhr zu tragen und dafür monatliche Vorauszahlungen zu leisten.

§ 16 des Mietvertrags lautet " ... Ein eventuell entstehender Mehrwasserverbrauch im Hause wird am Jahresende nach der Kopfzahl der einzelnen Mietparteien anteilsmäßig durch schriftlichen Bescheid verrechnet."

2 Die Kl. berechnete der Bekl. mit Datum vom 28. November 2005 für den Zeitraum 2004 insgesamt 636,58 €. Nach Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen verblieb zu Lasten der Bekl. ein Saldo von 421,79 €. Die Bekl. zahlte hierauf 220 €.

3 Wegen des Restbetrages von 201,79 € hat die Kl. Klage erhoben und die Feststellung beantragt, dass die Verteilung der Betriebskosten nach der Anzahl der in einer Wohnung lebenden Personen aufgrund derjenigen Personenzahl erfolgen kann, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die Abrechnungsperiode ergibt.

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht die zugelassene Berufung der Kl. zurückgewiesen. Die Kl. verfolgt mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision ihre Klageanträge weiter.

I. 5 Das Berufungsgericht hat unter Bezugnahme auf das erstinstanzliche Urteil ausgeführt:

6 Die Kl. habe ihrer Darlegungslast zur Höhe der von der Bekl. geschuldeten Betriebskosten nicht genügt. Wenn die Vertragsparteien die Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten nach der Kopfzahl der Mieter in den betroffenen Wohnungen vereinbart hätten, müsse der Vermieter die Umlage nach der jeweils tatsächlichen Anzahl der ständigen Bewohner der Wohnungen während der Abrechnungsperiode vornehmen. Die Feststellung des wechselnden Belegungsstandes der einzelnen Wohnungen stelle den Vermieter zwar zweifellos vor Probleme, insbesondere bei größeren Wohnanlagen. Dies könne jedoch nicht dazu führen, dass der Vermieter seiner Abrechnung generell diejenige Personenzahl zugrunde lege, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die Abrechnungsperiode ergebe. Es entspreche der Lebenserfahrung, dass nicht sämtliche Personen, insbesondere nicht sämtliche Kinder, beim Einwohnermeldeamt angemeldet seien. Dass dies auch für die Wohnungen der streitbefangenen Anlage gelte, hätte sich der Kl. aufdrängen müssen, als sie festgestellt habe, dass für die 20 Wohnungen jeweils nur eine oder zwei Personen gemeldet seien.

II. 7 Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

8 Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kl. ihre geltend gemachte Forderung deshalb nicht schlüssig begründet hat, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen allein die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet hat. Denn wenn - wie hier nach § 16 des Mietvertrages bezüglich der Wasserkosten - für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, kommt es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung (vgl. OLG Hamm, DWE 1989, 179 - zu Eigentumswohnungen -; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 10. Aufl., Rdn. 4145). Das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. April 2002 - BGBl. I S. 1342 in Verbindung mit den Meldegesetzen der Länder, hier dem Bayerischen Meldegesetz vom 8. Dezember 2006 (GVBl. S. 990), ist keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. In einem solchen Haus findet erfahrungsgemäß eine beachtliche Fluktuation statt, etwa durch Geburt, Tod, Ein- oder Auszug von Familienmitgliedern oder Lebensgefährten, Beginn oder Ende des Studiums auswärts studierender Kinder, längeren Auslandsaufenthalt von Familienmitgliedern oder Ähnliches. Dies spiegelt sich nach aller Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider. Eine Umlegung von Betriebskosten nach der Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter für bestimmte Stichtage die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermag daran nichts zu ändern.

9 Eine Vereinbarung der Parteien des Inhalts, dass die Kl. der Betriebskostenumlage nach Kopfzahl die aus dem Melderegister ersichtliche Wohnungsbelegung zugrunde legen dürfte, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt. Sie ergibt sich auch nicht aus der vom Landgericht in Bezug genommenen Feststellung im amtsgerichtlichen Urteil, dass für das Jahr 2004 so abgerechnet worden sei, wie dies auch in den Jahren zuvor stets gehandhabt worden sei.

10 Somit erweist sich auch die von der Kl. erhobene Feststellungsklage als unbegründet.

Der Vermieter einer Wohnung darf, wenn als Umlagemaßstab für die Betriebskosten die Personenzahl vereinbart ist, nicht auf das amtliche Einwohnermelderegister zurückgreifen, sondern muss die Belegung des Hauses an den maßgebenden Stichtagen ermitteln.

Die klagende Gemeinde ist Vermieterin einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Die Parteien vereinbarten die Umlage bestimmter Betriebskosten, unter anderem Kaltwasserverbrauch und Müllabfuhr, nach der Kopfzahl der Mietparteien. Mit der Betriebskostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2004 errechnete die Klägerin eine Nachforderung zu ihren Gunsten. Die für die Verteilung maßgebliche Personenzahl hatte die Klägerin anhand des Einwohnermelderegisters ermittelt. Mit der Klage hat sie eine Betriebskostennachzahlung sowie die Feststellung verlangt, dass sie Betriebskosten anhand derjenigen Personenzahl verteilen könne, die sich aus dem amtlichen Einwohnermelderegister für die jeweilige Abrechnungsperiode ergebe, soweit eine Verteilung von Betriebskosten nach Personenzahl vereinbart sei. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen; das Landgericht hat die Berufung zurückgewiesen.

Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen der Vorinstanzen bestätigt.

Die Klägerin habe die Klage nicht schlüssig begründet, weil sie für die Ermittlung der Zahl der in den einzelnen Wohnungen ständig lebenden Menschen ausnahmslos die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister verwertet habe. Wenn für die Verteilung der Betriebskosten die Anzahl der Bewohner maßgeblich sein soll, komme es auf die tatsächliche Benutzung an, nicht auf die melderechtliche Registrierung. Das Einwohnermelderegister sei keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von (wie hier 20) Wohnungen. Die in einem solchen Haus stattfindende "beachtliche Fluktuation" spiegele sich nach der Lebenserfahrung nicht oder nur unzureichend im Einwohnermelderegister wider, meinte der BGH.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setze deshalb voraus, dass der Vermieter - für bestimmte Stichtage - die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststelle. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein könne, könne daran nichts zu ändern.

Das Urteil mag als Beispiel dienen, wie man Betriebskosten lieber nicht umlegen sollte (vgl. auch Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 a Rdn. 14). Wenig hilfreich ist der Hinweis des BGH zur Feststellung der Personenzahl an "Stichtagen" - welche denn? Betriebskosten entstehen im gesamten Abrechnungsjahr, so dass sich ein Stichtag zum Jahresende/Ablauf des Abrechnungszeitraums ohnehin verbietet, es sei denn, es könnte festgestellt werden, dass der am Ende des Zeitraums Gemeldete im gesamten Abrechnungszeitraum in der Wohnung gemeldet war. Derartige Feststellungen können kaum getätigt werden. Genau wäre nur die Feststellung der gesamten personellen Belegung einer Wirtschaftseinheit mit Aufzeichnungen, wie lange wie viele Bewohner vorhanden waren - das ist realitätsfern.