Umlegung einer rückwirkend eingetretenen Erhöhung der Grundsteuer auch nach Mietende

Umlegung einer rückwirkend eingetretenen Erhöhung der Grundsteuer auch nach Mietende; Betriebskosten

Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter zur Umlegung rückwirkend erhöhter Grundsteuer berechtigt, soweit nicht Verjährung eingetreten ist.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Kl. hat einen Anspruch auf Zahlung der anteiligen Grundsteuer für den Zeitraum von 2000 bis 2005 auf der Grundlage von § 9 der AGB des Mietvertrages vom 19.11./9.12.1998 i. V. m. mit der Anlage zum Mietvertrag über die Betriebskostenaufstellung. Dort wurde durch Bezugnahme auf Anlage 3 zu § 27 II. BV wirksam vereinbart, dass die anfallenden Grundsteuern Bestandteil der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten sind.

a) Die Nachforderung vom 14.5.2008 ist nicht gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen, da die Kl. die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Grundsätzlich muss der Vermieter bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen eine jährliche Abrechnung vorlegen. Nach Ablauf der gesetzlichen Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes kann er gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB keine Nachforderung mehr geltend machen. Die Ausschlussfrist gilt gem. § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB jedoch nicht, sofern der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht im Sinne der §§ 276, 278 BGB zu vertreten hat. Dabei sollte insbesondere für die Fälle einer nachträglichen Steuer- oder Abgabenfestsetzung nach Ablauf der jeweiligen Abrechnungsperiode - wie im Streitfall - nach der Begründung des Gesetzesentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz (BT-Drucks., 14/4553, S. 51) die Regelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 Halbsatz 2 BGB gelten.

Die Kl. hat die Überschreitung der vorgenannten Frist hinsichtlich der geltend gemachten nachträglich festgesetzten Grundsteuer nicht zu vertreten. Es besteht keine Rechtspflicht, auf eine schnellere Änderung des Grundsteuerbescheides hinzuwirken. Zwar muss der Vermieter auf eine rechtzeitige Abrechnung drängen (vgl. nur die Nachweise bei Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 556 BGB Rn. 148; MünchKomm/Schmid, BGB, 5. Auflage 2008, § 556 Rn. 55). Dies gilt jedoch nur im Rahmen seines eigenen Einflussbereiches. Die verspätete Festsetzung von Steuern und Abgaben gehört grundsätzlich nicht dazu, selbst wenn die steuerrechtliche Veranlagung nur aufgrund von Mitwirkungshandlungen des entsprechend Steuerpflichtigen erfolgen kann. Für Verzögerungen durch Amtsträger haftet der Vermieter dem Mieter gegenüber ohnehin nicht (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage, § 556 Rn. 148; Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Auflage 2005, § 36 Rn. 63). Eine Grundsteuernachforderung aufgrund von Steuerbescheiden nach Ablauf der Abrechnungsfrist hat der Vermieter regelmäßig nicht zu vertreten (BGH, Urteil vom 5. Juli 2006, NZM 2006, 740 = WuM 2006, 516; LG Halle, WuM 2006, 643; LG Berlin, GE 2005, 1249; Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Auflage 2005, § 36 Rn. 64; Gramlich, Mietrecht, 10. Auflage 2007, § 556 Rn. 7). Dabei ist unerheblich, ob eine Neufestsetzung zu erwarten war oder nicht (vgl. z. B. LG Berlin, GE 2005, 1249; Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Auflage 2005, § 36 Rn. 64). Die Festsetzung der Grundsteuer erfolgt von Amts wegen, in § 29 Bewertungsgesetz (BewG) ist lediglich eine Auskunftspflicht auf der Anforderung der Finanzbehörde normiert. Nur insoweit besteht die Erklärungspflicht nach § 28 BewG.

Die Nachforderung der Kl. mit Schreiben vom 14.5.2007 erfolgte innerhalb der 3‑Monats‑Frist des § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB nach Zugang des Grundsteuerbescheides der Hansestadt Rostock und damit rechtzeitig.

b) Die Frist des § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB findet auf die Fälle der Betriebskostenvorauszahlung keine Anwendung. Die Regelung gilt nach Wortlaut und Systematik nur für Betriebskostenpauschalen (vgl. statt aller: Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 560 BGB Rn. 14). Aus der Anwendung der Drei-Monatsfrist auch für Betriebskostennachforderungen lässt sich nicht schließen, dass damit eine analoge Anwendung des § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB für Betriebskostenvorauszahlungen angenommen wurde. Insoweit fehlt es bereits an einer unbeabsichtigten Regelungslücke des Gesetzgebers. Außerdem wird die dort normierte Frist lediglich als Anhaltspunkt für die Bestimmung des Nichtvertretenmüssens einer verspäteten Abrechnung herangezogen.

c) Die Nachforderung ist auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass zum Zeitpunkt der Nachforderung kein Mietverhältnis zwischen den Parteien mehr bestand. Der Fortbestand des Mietverhältnisses bezieht sich nur auf eine Erklärung nach § 560 Abs. 1 BGB, dies betrifft die rückwirkende Erhöhung der Betriebskostenpauschale, nicht jedoch die Betriebskostenvorauszahlung (insoweit ohne Aussage zur Betriebskostenvorauszahlung bzw. Nachforderung gem. § 556 Abs. 3 BGB Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 560 BGB Rn. 14; Schmidt‑Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 560 Rn. 35). Bei der Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen fehlt es an einer jährlichen Abrechnung der tatsächlich angefallenen Kosten, eine rückwirkende Erhöhung hat damit gewissermaßen den Charakter einer Mieterhöhung. Dafür ist ein weiter bestehendes Mietverhältnis Voraussetzung (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 560 Rn. 35). Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen sind dagegen im Ergebnis die im Abrechnungszeitraum tatsächlich angefallenen Kosten zu zahlen; der Anspruch auf die Betriebskostenvorauszahlung wandelt sich nach Ablauf der Abrechnungsfrist gegebenenfalls in einen Nachforderungsanspruch um (vgl. Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, 2. Auflage 2005, § 36 Rn. 60; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 556 Rn. 512). Die Grundlage für die Geltendmachung der angefallenen Kosten ist damit das bestehende Mietverhältnis im jeweiligen Abrechnungszeitraum.

Soweit vom Landgericht Frankfurt (LG Frankfurt, NZM 2002, 336) gefordert wird, dass die Kosten in der Mietzeit fällig geworden sind und damit einem Nutzungsvorteil des Mieters entsprechen, bezieht sich das auf die inzwischen außer Kraft gesetzte Regelung des § 4 MHRG. Diese ist nicht auf die Neuregelung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB anwendbar (LG Berlin, GE 2005, 737).

Soweit das Amtsgericht Bremen (AG Bremen, NJOZ 2008, 2133) in einer dem hier vorliegenden Fall ähnlichen Konstellation ebenfalls ein fortbestehendes Mietverhältnis fordert, ist jedoch auf die genaue Gestaltung der Betriebskostenabrechnung abzustellen. Im dort entschiedenen Fall wurde in den ursprünglichen Abrechnungen keine Grundsteuer einbezogen, so dass die nachträgliche Berechnung dieser als eine rückwirkende Erhöhung der Betriebskosten gem. § 560 BGB eingestuft wurde, die ein weiter bestehendes Mietverhältnis voraussetzt. Hier hat die Kl. jedoch im gesamten Zeitraum bereits die Grundsteuer in die Betriebskostenabrechnungen eingestellt, so dass hier lediglich eine nachträgliche Minderung der Jahresabrechnung i. S. v. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB vorliegt.

2. Die Nachforderungen für die Jahre 2000 und 2001 sind indessen gemäß §§ 214 Abs. 1, 199 Abs. 1 BGB verjährt. Die Verjährungsfrist der Nachforderung für die Abrechnungszeiträume 2000, 2001 und 2002 lief zum Ende der Jahre 2004, 2005 bzw. 2006 ab. Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB. Hinsichtlich der Fälligkeit ist auf die jeweilige Jahresabrechnung abzustellen. Die Verjährungsfrist beginnt mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Abrechnung dem Mieter zugeht (vgl. nur Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Auflage 2008, § 556 Rn. 160 m. w. N.; Gramlich, Mietrecht, 10. Auflage 2007 § 556 Rn. 7; Schmidt‑Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Auflage 2007, § 556 Rn. 512). Eine Berichtigung der Abrechnung durch den Vermieter ändert nichts daran (vgl. Gramlich, Mietrecht, 10. Auflage 2007, § 556 Rn. 7). Die sich daraus eventuell ergebende Nichtumlegbarkeit der Grundsteuer begründet keine Unbilligkeit gegenüber dem Vermieter (vgl. hierzu auch BVerwG, NJW 1982, 2682). Insbesondere zeigt die Regelung des § 560 Abs. 2 Satz 2 BGB, dass unabhängig von der Kenntnis des Vermieters der angefallenen Kosten die rückwirkende Umlegung von Kosten auf den Mieter begrenzt ist. Soweit durch das fehlende Vertretenmüssen die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nicht eingreift, ist dennoch im Interesse des Mieters die dreijährige Verjährung zu beachten. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie im Streitfall - das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet ist, die Mieter ausgezogen sind und mit Ausnahme der Betriebskostennachforderungen vom Vermieter keine weiteren Forderungen erhoben werden.

Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter zur Umlegung rückwirkend erhöhter Grundsteuer berechtigt, sofern nicht Verjährung eingetreten ist.

Nach dem 1998 geschlossenen Mietvertrag waren die Beklagten (auch) zur Zahlung anteiliger Grundsteuer verpflichtet. Die sich aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2005 ergebenden Nachzahlungsbeträge wurden vom Mieter jeweils beglichen. Das Mietverhältnis wurde im Jahre 2006 beendet. Danach - am 19. Februar 2007 - erging an die Klägerin durch die zuständige Behörde ein Bescheid über die Fortschreibung des Einheitswerts und eine rückwirkende Erhöhung der Grundsteuer für die Jahre 2000 bis 2007 mit entsprechender Nachforderung. Mit Schreiben vom 14. Mai 2007 forderte die Klägerin die Beklagten zur Nachzahlung von Grundsteuer für die Jahre 2000 bis 2005 auf.

Das Amtsgericht Rostock verurteilte die Beklagten, die sich auf Verjährung und verspätete Abrechnung beriefen, antragsgemäß. Auf deren Berufung änderte das LG Rostock das amtsgerichtliche Urteil hinsichtlich der Nachforderungen für die Jahre 2000 bis 2002 ab, weil diese verjährt seien. Den unverjährten Forderungen stünde die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist nicht entgegen, weil die Klägerin hieran kein Verschulden treffe. Unerheblich sei auch, dass das Mietverhältnis vor Erteilung der geänderten Grundsteuerbescheide beendet worden sei.

Die Ausnahmeregelung in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB, wonach der Vermieter auch nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist noch Nachforderungen geltend machen darf, wenn er die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, ist durch die Mietrechtsreform gerade im Hinblick darauf eingeführt worden, dass die Festsetzung von Steuern oder Abgaben oft erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erfolgt (BT-Drucks. 14/4553, 51).

In solchen Fällen ist der Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten seit Erhalt des Bescheides geltend zu machen (BGH, Urteil vom 5. Juli 2006 - VIII ZR 220/05 -, GE 2006, 1160), wobei allerdings höchstrichterlich noch nicht geklärt ist, ob die Änderung nur für das laufende und das vorangegangene Jahr (so Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., C Rn. 26) oder - ohne Begrenzung - (so Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, 2. Aufl., Rn. 2720; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 556 Rn. 104 m. w. N.) - oder nur bei Vorbehalt in den vorhergehenden Abrechnungen (so Lammel, Wohnraummietrecht, 3. Aufl., § 556 Rn. 38) geltend gemacht werden kann.

Streitig ist ebenfalls, ob die Nachforderung voraussetzt, dass zu diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis noch besteht (so LG Frankfurt a. M., Urteil vom 13. November 2001 - 2-11 S 192/01 -, NZM 2002, 336; Kinne, aaO.; Langenberg, aaO., Rn. 28; a. A. LG Berlin, Urteil vom 21. März 2005 - 62 S 321/04 -, GE 2005, 737; MünchKommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 560 Rn. 22).

Schließlich fehlt es auch hinsichtlich der vom Landgericht angenommenen Verjährung an einer obergerichtlichen Klärung (der BGH musste sich in dem Urteil vom 5. Juli 2006 - s. o. - hiermit nicht auseinandersetzen, weil Verjährung für keine der vorhergehenden Abrechnungsperioden in Betracht kam). Geht man von der Begründung des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB aus ("Auch Steuern oder Abgaben werden erst sehr viel später festgesetzt"), dürfte bereits die gesetzgeberische Intention die Verjährungseinrede ausschließen. Folgt man dem nicht, ist zu berücksichtigen, dass § 199 Abs. 1 BGB für den Beginn der Verjährungsfrist den Zeitpunkt bestimmt, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den maßgeblichen Umständen Kenntnis erlangt hat. Für die Entstehung des Anspruchs ist dessen Fälligkeit Voraussetzung; diese setzt bei der Geltendmachung von Betriebskosten eine Abrechnung voraus (BGH, RE vom 19. Dezember 1990 - VIII ARZ 5/90 -, GE 1991, 139). Ändern sich nachträglich die Berechnungsgrundlagen, erlangt der Vermieter auch erst zum Zeitpunkt des Erhalts des entsprechenden Bescheides Kenntnis vom Umfang des ihm zustehenden Anspruchs, so dass die vorhergehenden Betriebskostenabrechnungen berichtigt werden können (Kinne aaO.). Da erst zu diesem Zeitpunkt die sich aus der Neuberechnung ergebende Forderung fällig wird, kann in diesen Fällen Verjährung praktisch nie eintreten.