Umlegung der Kosten der Dachrinnenreinigung durch jahrelange Übung

Umlegung der Kosten der Dachrinnenreinigung durch jahrelange Übung; Betriebskosten

1. Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung, sondern um sonstige Kosten, deren Umlegung vorher konkret vereinbart sein muß.

2. Eine jahrelange Übung (hier: ca. zehn Jahre) ist als stillschweigende vertragliche Vereinbarung anzusehen (s. BGH GE 2000, 1614).

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind seit dem Jahre 1960 Mieter einer Wohnung im Hause der Bekl. L.weg in B. Das Mietobjekt war bis zum Jahre 1994 öffentlich gefördert, die Preisbindung ist mittlerweile abgelaufen. Die früher in der Kostenmiete enthaltenen Betriebskosten wurden nachträglich aus der Kostenmiete herausgerechnet und dann aufgrund einer Umstellungserklärung gesondert auf die jeweiligen Mieter der Objekte umgelegt.

Mit Schreiben vom 6. Februar 2002 rechnete die Bekl. die Betriebskosten für das Jahr 2000 ab, wobei die Abrechnung mit einem Guthaben zugunsten der Kl. in Höhe von 340,14 DM endete. In der Abrechnung waren unter anderem auch anteilige Kosten für die turnusmäßige Reinigung der Dachrinnen in üblichen Zeitabständen enthalten, wobei davon ein Anteil von 60,83 DM = 31,10 Ä auf die Kl. entfiel. Mit der Klage verlangen die Kl. die anteiligen Kosten für die Reinigung der Dachrinnen in Höhe von 31,10 Ä von der Bekl. zurück. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die vom Amtsgericht zugelassene Berufung der Bekl. hiergegen zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihr Ziel einer Klageabweisung weiter.

II. (...) Die Kl. haben keinen Anspruch auf Rückzahlung von 31,10 Ä bereits bezahlter Kosten für Dachrinnenreinigung aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB gegen die Bekl. Die Zahlung ist nicht ohne Rechtsgrund geleistet worden, da die Kosten für die Reinigung der Dachrinne wirksam als Betriebskosten von der Bekl. auf die klagenden Mieter umgelegt worden sind. 1. Bei den Kosten der Dachrinnenreinigung handelt es sich um Betriebskosten und nicht, wie das Berufungsgericht meint, um vorbeugende Instandsetzungskosten, die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können. [wird ausgeführt; vgl. gleichlautend dazu die Grundsatzentscheidung des BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03 - in GE 2004, 613]

Vorliegend belegt gerade die Tatsache, daß Kosten für die Reinigung der Dachrinne seit 1990 in jedem Jahr angefallen sind, daß es sich bei den Reinigungen um turnusmäßig wiederkehrende Maßnahmen handelte. Diese können nach dem oben Gesagten auf die Mieter umgelegt werden. 2. Die Bekl. hat die Kosten für die Dachrinnenreinigung wirksam auf die Kl. umgelegt. [wird ausgeführt; vgl. gleichlautend dazu die Grundsatzentscheidung des BGH vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03 - in GE 2004, 613]

Vorliegend haben die Kl. ausweislich der von der Bekl. vorgelegten Abrechnungen seit 1990 in jedem Jahr - mit Ausnahme des Jahres 1999, für das diese Position versehentlich nicht in die Abrechnung aufgenommen worden war - Kosten für die Reinigung der Dachrinne bezahlt. Durch diese jahrelange Übung ist davon auszugehen, daß die Parteien sich stillschweigend darauf geeinigt haben, die von der Bekl. in Rechnung gestellten Nebenkosten auf die Kl. abzuwälzen. Auch stillschweigend abgegebene Willenserklärungen sind aus der Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers auszulegen. Das Verhalten der Kl. konnte jedoch nur dahingehend verstanden werden, daß sie mit der Auferlegung der Kosten für die Dachrinnenreinigung einverstanden waren. 3. Nach alledem steht den Kl. kein Bereicherungsanspruch gegen die Bekl. zu, so daß das Berufungsurteil keinen Bestand haben kann. Es ist daher aufzuheben. Da es weiterer Feststellungen nicht bedarf, hat der Senat in der Sache selbst zu entscheiden (§ 563 Abs. 3 ZPO) und weist die Klage ab.

Der BGH hatte in seinem Urteil GE 2004, 613 ausgeführt, daß Kosten der Dachrinnenreinigung sonstige Betriebskosten sind, die grundsätzlich im Mietvertrag konkret angegeben werden müssen. Bei jahrelanger Umlage ohne Beanstandung des Mieters liegt eine konkludente Vereinbarung vor.

Der Vermieter hatte seit 1990 die Kosten der Dachrinnenreinigung als Betriebskosten abgerechnet. Die Abrechnungen wurden vom Mieter nicht beanstandet. Dies tat er erstmals bei der Abrechnung für das Jahr 2000 und verlangte die anteiligen Kosten für die Dachrinnenreinigung zurück.

Mit Urteil vom 7. April 2004 wies der BGH die Klage ab und verwies auf seine Rechtsprechung, daß eine Vereinbarung über die Betriebskosten auch durch jahrelange Zahlung stillschweigend erfolgen könne. Das sei hier der Fall.