Umlegung der höheren Grundsteuer auf Mieter nach Wegfall der Grundsteuervergünstigung

Bei einem Mietverhältnis über nicht preisgebundenen Wohnraum kann der Vermieter nach dem Wegfall der Grundsteuervergünstigung für das Wohngrundstück die von ihm geschuldete höhere Grundsteuer als Erhöhung der Betriebskosten anteilig auf die Mieter umlegen, wenn er nach dem Inhalt des Mietvertrags neben dem Mietpreis den Ersatz von Betriebskosten gesondert fordern kann und der Wegfall der Grundsteuervergünstigung zur Erhöhung der gesamten Betriebskosten geführt hat.

Die Kl. und Widerbekl. sind seit 1964 Mieter einer Wohnung in einem Haus, das der Bekl. 1971 erworben hat. Der frühere Eigentümer hat für die Errichtung des Hauses Grundsteuerbefreiung in Anspruch genommen. Nach Ablauf der Steuervergünstigung hat der Bekl. ab 1.1.1972 die Grundsteuer abzüglich des Anteils von 9 DM für das unbebaute Grundstück auf die Hausbewohner umgelegt. In § 4 des Mietvertrags der Parteien ist bestimmt: "Steuer- und Gebührenumlagen. Der Vermieter ist berechtigt, neben der Grundmiete Steuer- und Gebührenerhöhungen anteilig zu berechnen. Diese werden vom Mieter zusammen mit der Miete monatlich mit . . . DM gezahlt. Weitere Erhöhungen werden entsprechend oder analog den gesetzlichen Bestimmungen umgelegt und vom Mieter ab Belastung des Vermieters gezahlt. Neu eingeführte Steuern und Gebühren werden in voller Höhe umgelegt. Die Anforderung muß schriftlich erfolgen." Die Parteien streiten im Berufungsverfahren beim LG u. a. darüber, ob der Bekl. berechtigt ist, die nach Wegfall der Grundsteuervergünstigung entstandene Mehrbelastung als "Erhöhung der Betriebskosten" anteilmäßig auf die Kl. abzuwälzen. Das LG hat diese Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt.

... 2. Die Vorlage zur Erteilung eines Rechtsentscheids ist nach Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften i. d. F. des Gesetzes vom 5. 6. 1980 (BGBI. 1, 657) zulässig. Die Rechtsfrage ergibt sich aus dem Mietverhältnis zwischen den Parteien über Wohnräume. Sie ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn sie wird von den mit Mietsachen befaßten Gerichten und im Schrifttum unterschiedlich beantwortet (vgl. Barthelmess, 2. WKSchG, § 4 MRHG Rdnr. 19; Sternel, MietR, 2. Aufl., Abschn. III Rdnrn. 61, 303; jeweils mit Rechtsprechungshinweisen für und gegen die von ihnen vertretene Auffassung). Das LG ist auch zu Recht davon ausgegangen, daß die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich ist. Ein Rechtsentscheid kann nur über eine Rechtsfrage herbeigeführt werden, zu deren Beantwortung der dem Vorlagebeschluß zugrundeliegende Rechtsstreit Anlaß gibt. Das ist vom OLG als Zulässigkeitsvoraussetzung zu prüfen. Die gegenteilige Meinung (Schmidt-Futterer, NJW 1968, 922; Thomas-Putzo, ZPO, 8. Aufl., 4 Vorb. § 511 Anm. Vll 4) würde dazu führen, daß Rechtsentscheide über nur beiläufige oder gänzlich abstrakte Rechtsfragen gefordert werden könnten. Das ist aber nicht Aufgabe der Rechtsprechung (ebenso BayObLG, NJW 1970, 1748 [1749]; Dänzer-Vanotti, NJW 1980, 1777 f. m. w. Nachw.). Die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage ergibt sich hier aus dem Anspruch des Bekl. auf Ersatz der den Kl. berechneten Anteile an der Grundsteuer für die Jahre 1977 und 1978. Über diese Ansprüche streiten die Parteien im Berufungsverfahren vor dem LG. Für die vorangegangenen fünf Jahre haben die Kl. die berechneten Grundsteueranteile gezahlt. Ihren Rückforderungsanspruch hat das AG mit rechtlichen Erwägungen abgewiesen, die nicht das Mietverhältnis der Parteien betreffen. 3. Die vorgelegte Rechtsfrage ist dahin zu beantworten, daß bei Mietverhältnissen über nicht preisgebundenen Wohnraum der Vermieter berechtigt ist, die nach dem Wegfall der Grundsteuervergünstigung geschuldete höhere Grundsteuer als Erhöhung der Betriebskosten nach § 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MRHG, Art. 3 des 2. WKSchG v. 18. 12. 1974, BGBI. I, 3603) auf die Mieter anteilig umzulegen, wenn nach dem Inhalt des Mietvertrages die anteiligen Betriebskosten neben dem vereinbarten Mietpreis zu zahlen sind. Diese Rechtsfolge läßt sich schon aus dem Gesetzeswortlaut ableiten. § 4 MRHG regelt die Umlegung der sogenannten Betriebskosten für nicht preisgebundene Wohnräume. Absatz 1 der Vorschrift beschränkt die vertragliche Vorschußpflicht des Mieters auf Vorauszahlungen in angemessener Höhe und enthält mit dem Hinweis auf § 2 der 2. Berechnungsverordnung (jetzt i. d. F. v. 18.7.1979, BGBI. 1, 1077) eine gesetzliche Umschreibung des Begriffs "Betriebskosten". Es sind die laufenden Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes mit Nebengebäuden, Anlagen und Einrichtungen und des Grundstücks entstehen. Dazu gehört die Grundsteuer als laufende öffentliche Grundstückslast (Nr. 1 der Anl. 3 zu § 27 der 2. Berechnungsverordnung). Muß der Vermieter als Grundstückseigentümer höhere Grundsteuer bezahlen und erhöhen sich dadurch die Betriebskosten in ihrem Gesamtbetrag, so kann er die Erhöhung der Betriebskosten nach § 4 ll MRHG anteilig auf die Mieter umlegen. Die Erhöhung durch Wegfall der Grundsteuervergünstigung ist davon nicht ausgeschlossen. Sie tritt dadurch ein,

nung). Muß der Vermieter als Grundstückseigentümer höhere Grundsteuer bezahlen und erhöhen sich dadurch die Betriebskosten in ihrem Gesamtbetrag, so kann er die Erhöhung der Betriebskosten nach § 4 ll MRHG anteilig auf die Mieter umlegen. Die Erhöhung durch Wegfall der Grundsteuervergünstigung ist davon nicht ausgeschlossen. Sie tritt dadurch ein, daß die Steuer nicht mehr aus dem steuerlichen Wert des unbebauten Grundstücks, sondern aus dem Wert einschließlich der Gebäude und sonstigen Anlagen erhoben wird. Da nach § 27 der 2. Berechnungsverordnung die laufenden Kosten für das Grundstück und für die Gebäude und sonstigen Anlagen zu den Betriebskosten gehören, führt der Wegfall der Grundsteuervergünstigung zur Erhöhung eines Teils der Betriebskosten. Sinn und Zweck des 5 4 MRHG gebieten keine andere Auslegung. Der Vermieter kann die Betriebskosten nur auf die Mieter umlegen. wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Mit einer solchen Absprache bringen die Vertragsparteien übereinstimmend zum Ausdruck, daß die Betriebskosten nicht Bestandteil des Mietpreises sind und in ihrer tatsächlichen Höhe zusätzlich geschuldet werden.

Der Vermieter muß dann aber die Möglichkeit haben, die Erhöhung der Betriebskosten, auch die Erhöhung durch Wegfall der Steuervergünstigung, gegen den Mieter geltend zu machen. Denn die höheren Betriebskosten sind ein Teil der vertraglich geschuldeten Gegenleistung des Mieters für die Überlassung der Wohnräume. Mit einer Änderungskündigung des Mietvertrags kann der Vermieter den Anspruch auf diesen Teil der Gegenleistung nicht durchsetzen, da die Änderungskündigung durch §1 S. 1 MRHG ausgeschlossen ist. Dafür gewährt ihm das Gesetz in § 4 MRHG die Möglichkeit, durch Erklärung gegenüber dem Mieter den Umfang der Gegenleistung zu bestimmen, soweit diese in der Beteiligung des Mieters an den höheren Betriebskosten besteht. Eine gleichartige Regelung enthält schon § 315 BGB. Anstelle der Bestimmung nach billigem Ermessen tritt aber in § 4 MRHG die Bestimmung auf den Anteil an den Betriebskosten in ihrer tatsächlichen Höhe. Die Parteien des Mietvertrags können die Umlegung der Betriebskosten auf bestimmte Kosten beschränken. Dann sind die übrigen Betriebskosten in den Mietpreis einbezogen worden. Ihre Erhöhung kann dann nicht durch einseitige Erklärung des Vermieters nach § 4 MRHG auf den Mieter umgelegt werden. Für eine Erhöhung durch Wegfall der Grundsteuervergünstigung bedeutet dies, die Erhöhung der Grundsteuer für das unbebaute Grundstück darf nicht auf den Mieter umgelegt werden, wenn der Mieter während der Zeit der Steuervergünstigung keinen Anteil an der Grundsteuer für das unbebaute Grundstück neben dem Mietpreis zu zahlen hatte. Die Gegenmeinung, nach der die Erhöhung der Grundsteuer nach Wegfall der Steuervergünstigung nicht auf die Mieter umgelegt werden kann, hebt auf das Merkmal der Voraussehbarkeit von Betriebskostenerhöhungen beim Abschluß des Mietvertrages ab (Sternel, Abschn. Ill Rdnrn. 61, 303 m. w. Nachw.). Auf die Voraussehbarkeit höherer Betriebskosten kann es aber nicht ankommen, wenn die Parteien im Mietvertrag abgesprochen haben, daß die Betriebskosten nicht Bestandteil des Mietpreises sind, sondern vom Mieter anteilig neben dem vereinbarten Mietpreis geschuldet werden.

Das Recht des Vermieters zur Umlegung der nach Wegfall der Grundsteuervergünstigung geschuldeten höheren Grundsteuer hängt mithin allein davon ab, ob nach dem Inhalt des Mietvertrags neben dem Mietpreis der Ersatz der tatsächlichen Betriebskosten gefordert werden kann und ob der Wegfall der Grundsteuervergünstigung zu einer Erhöhung der anteiligen Betriebskosten führt. Das war auf die Vorlagefrage des LG durch Rechtsentscheid auszusprechen.