Umlegbarkeit für Kosten des Wachschutzes und Sicherheitsdienstes

Ist ein Quartier für die Nutzung zugunsten der Öffentlichkeit gewidmet, können die Kosten für die Überwachung dieser Flächen durch den Wach- und Sicherheitsdienst nicht den Wohnungsmietern als Betriebskosten angelastet werden, auch wenn einzelne Tätigkeiten des Sicherheits- und Wachdienstes, wie stichprobenartige Kontrollgänge in den Treppenhäusern oder Streifgänge durch das Quartier, den Mietern zugute kommen.

Der Kl. verlangt Rückzahlung der von ihm auf die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015 für die Position eines 24-Stunden-Wach- und Sicherheitsdienstes aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015 geleisteten Beträge. Der Kl. ist Mieter einer Wohnung des Bekl. im Quartier „L. Gärten“, das aus vier Wohnhäusern, einem Bürogebäude und einem Luxushotel besteht. Zudem besteht ein Geh- und Durchfahrtsrecht der Stadt München für das Quartier. Der gärtnerisch gestaltete Bereich innerhalb des Quartiers ist für die Allgemeinheit zugänglich. Die Leistungen der vom beklagten Vermieter beauftragten Sicherheitszentrale umfassen das Betreiben der zentralen Leitwarte mit entsprechendem Personal und Dokumentation der Ereignisse, die Bedienung der allgemeinen Leit- und Steuertechnik für die Entgegennahme von Störmeldungen und Alarmierung von Polizei, Feuerwehr und Rettungskräften sowie die Einweisung und Kontakt, Ersthilfe, das Überwachen der Videokameraanlagen und Brandmeldeanlagen sowie der Alarm- und Meldeeinrichtungen, die Entgegennahme von Auszugs- und Behindertennotrufen und deren Weiterleitung, die Kontrolle und das Management der zentralen und deswegen sicherheitsrelevanten Schließanlage, die Annahme persönlicher und automatischer Notrufe, die Einleitung von Maßnahmen zur Abwendung von Gefahren oder Schäden, die Einleitung von Maßnahmen zur Verhinderung oder Begrenzung bereits eingetretener Schäden sowie das regelmäßige Training sicherheitsrelevanter Abläufe. Die Aufgaben des streitgegenständlichen Revierdienstes (Sicherheitskontrollgänge) umfassen das Durchführen der Revierdienste durch Bestreifung zu Fuß, ausgehend von wechselnden Kontrollpunkten und zu wechselnden Zeiten, die Sichtprüfung auf kontrollbedürftige Personen, Rauchentwicklung etc., im Falle eines Notfalls z. B. Brand, die Einleitung der Maßnahmen nach einem Notfallplan sowie die Benachrichtigung der Rettungskräfte, die Kontrolle der sicherheitsrelevanten Technik (optische Kontrolle), das Verhindern von Plakatieren, Farbschmierereien und Vandalismus, den Verweis von Personengruppen, die augenscheinlich für Unregelmäßigkeiten im Quartier verantwortlich sind, wie z. B. Alkohol- und Drogenkonsumenten, Unterbindung von aggressivem Betteln, Verunreinigungen und Obdachlosenschlafquartiere etc. ggf. unter Hinzuziehung der Polizei, stichprobenartige Kontrollgänge in den Treppenhausbereichen, umgehende Information des Objektleiters bei Verunreinigungen oder sonstigen Problemen, die Einweisung der Feuerwehr im Brandfall sowie Revierkontrollberichte mit Dokumentation der Kontrollpunkte und Wachbuchführung. Der Wachdienst führt hierbei lediglich Streifgänge durch. Das AG hat die Klage abgewiesen, die Berufung des Kl. hatte Erfolg.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung der von ihm auf die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015 für die Position Wach- und Sicherheitsdienst geleisteten Zahlungen zu, da es sich bei dieser Position im vorliegenden Fall bereits nicht um umlagefähige Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt.

Zwar ist eine Umlage der Kosten für einen Wach- und Sicherheitsdienst grundsätzlich nach § 2 Nr. 17 BetrKV in Verbindung mit § 2 Abs. 3 Satz 2 des verfahrensgegenständlichen Mietvertrags in Verbindung mit Anlage 3 zum Mietvertrag als sonstige Betriebskosten möglich.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass es sich bei den Kosten für den Wach- und Sicherheitsdienst um Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt.

Nach der Definition des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind (umlagefähige) Betriebskosten solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Kosten, die durch das rechtswidrige Verhalten eines Mieters oder eines Dritten verursacht werden, sind keine Betriebskosten (Blank/Börstinghaus/Blank, 5. Aufl. 2017, BGB § 556 Rn. 7).

Hiervon zu unterscheiden sind (nicht umlagefähige) Verwaltungskosten. Verwaltungskosten sind nach der Definition in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV „die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung“ zu verstehen. Sie dienen dazu, den Wert der Immobilie und ihrer Rentabilität zu erhalten (Schmidt-Futterer, 13. Auflage 2017, § 556, Rn. 92).

Die Kernfrage ist, wann Kosten „durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes“ (§ 1 Abs. 1 BetrKV) entstehen, d. h. unmittelbar mit der Bewirtschaftung des Gebäudes zusammenhängen. Dies ist von den Verhältnissen im Einzelfall abhängig (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 266). Steht für den Eigentümer im Vordergrund, mit der Bewachung Schäden am Grundstück oder Gebäude zu verhindern, geht es ihm vorrangig um den Schutz seines Eigentums (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 267).

Der Wach- und Sicherheitsdienst müsste vorliegend überwiegend bei dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes bzw. des Grundstücks entstehen, um eine umlagefähige Betriebskostenposition begründen zu können.

Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das in § BGB § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB enthaltene Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist; liegt eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet ist, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage angemietet hat, können die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden (BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 33/15, GE 2016, 387 = NJW 2016, 1439).

So liegt der Fall hier. Bei dem verfahrensgegenständlichen Quartier handelt es sich um eine für jedermann zugängliche Anlage. Dies geht insbesondere aus der an den Eingängen der Anlage befindlichen Beschilderung hervor, welche sich an die „Besucher“ der Lenbachgärten wendet. Es handelt sich um eine parkähnliche Anlage, die der Allgemeinheit zur Verfügung steht und für jedermann zugänglich ist, mithin um nicht mitvermietete Gemeinschaftsflächen, die der Mieter nicht anders als Dritte nutzt. Die Kammer hat die Örtlichkeit selbst in Augenschein genommen und zwei Lichtbilder von einem der Zugänge zum Quartier, dem südlichen Zugang zum Quartier (S.straße), gefertigt, welcher mit entsprechenden Schildern mit Hinweisen für „Besucher der Lenbachgärten“ versehen ist. Auf diese Lichtbilder, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht wurden, wird Bezug genommen. Bereits aus dieser Beschilderung geht hervor, dass die Anlage für die Nutzung durch die Öffentlichkeit gewidmet ist.

Aufgrund der Widmung des Quartiers für die Nutzung zugunsten der Öffentlichkeit können die Kosten für die Überwachung dieser Flächen durch den Wach- und Sicherheitsdienst nicht als Betriebskosten dem Kl. angelastet werden.

Zudem handelt es sich nach einer Gesamtschau der oben unter I. geschilderten unstreitigen Aufgaben der Sicherheitszentrale und des Wach- und Sicherheitsdienstes zur Überzeugung der Kammer überwiegend um solche, die dem Schutz des Eigentums des Vermieters sowie der Öffentlichkeit und weniger dem Schutz des Mieters dienen. Verursachen Dritte Schäden am Gebäude, hat sie der Vermieter auf eigene Kosten zu beseitigen; es kann daher nichts anderes gelten, wenn er vorsorgliche Maßnahmen wie durch eine Bewachung ergreift, um dem Eintritt von Schäden vorzubeugen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 267).

Die Kammer verkennt nicht, dass einzelne Tätigkeiten des Sicherheits- und Wachdienstes, wie stichprobenartige Kontrollgänge in den Treppenhäusern oder Streifgänge durch das Quartier, auch dem Kl. als Mieter zugute kommen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Auflage 2019, Rn. 267). In der Gesamtschau der Aufgaben des Wach- und Sicherheitsdienstes spielen diese stichprobenartigen Kontrollen und Streifgänge jedoch im Vergleich zu den übrigen Aufgaben des Wach- und Sicherheitsdienstes eine untergeordnete Rolle. Die hauptsächlichen Tätigkeiten des Wach- und Sicherheitsdienstes fallen auf die öffentlich zugänglichen Flächen des Quartiers. Insgesamt überwiegen die Tätigkeiten des Sicherheitsdienstes zum Schutze des Eigentums und der Öffentlichkeit.

Ist ein Quartier (auch) für die Nutzung zugunsten der Öffentlichkeit gewidmet, können die Kosten für die Überwachung dieser Flächen durch einen Wach- und Sicherheitsdienst nicht den Wohnungsmietern als Betriebskosten angelastet werden, auch wenn einzelne Tätigkeiten des Sicherheits- und Wachdienstes, wie stichprobenartige Kontrollgänge in den Treppenhäusern oder Streifgänge durch das Quartier, den Mietern zugute kommen.

Der Kläger verlangt Rückzahlung der von ihm auf die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015 für die Position eines 24-Stunden Wach- und Sicherheitsdienstes aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2013 bis 2015 geleisteten Beträge. Der Kläger ist Mieter einer Wohnung des Beklagten im Quartier „Lenbachgärten“, das aus vier Wohnhäusern, einem Bürogebäude und einem Luxushotel besteht. Zudem besteht ein Geh- und Durchfahrtsrecht der Stadt München für das Quartier. Der gärtnerisch gestaltete Bereich innerhalb des Quartiers ist für die Allgemeinheit zugänglich. Die Leistungen der vom beklagten Vermieter beauftragten Sicherheitszentrale umfassen das Betreiben der zentralen Leitwarte mit entsprechendem Personal und Dokumentation der Ereignisse, die Bedienung der allgemeinen Leit- und Steuertechnik für die Entgegennahme von Störmeldungen und Alarmierung von Polizei, Feuerwehr und Rettungskräften sowie die Einweisung und Kontakt, Ersthilfe, das Überwachen der Videokameraanlagen und Brandmeldeanlagen sowie der Alarm- und Meldeeinrichtungen, die Entgegennahme von Auszugs- und Behindertennotrufen und deren Weiterleitung, die Kontrolle und das Management der zentralen und deswegen sicherheitsrelevanten Schließanlage, die Annahme persönlicher und automatischer Notrufe, die Einleitung von Maßnahmen zur Abwendung von Gefahren oder Schäden, die Einleitung von Maßnahmen zur Verhinderung oder Begrenzung bereits eingetretener Schäden sowie das regelmäßige Training sicherheitsrelevanter Abläufe. Die Aufgaben des streitgegenständlichen Revierdienstes (Sicherheitskontrollgänge) umfassen das Durchführen der Revierdienste durch Bestreifung zu Fuß, ausgehend von wechselnden Kontrollpunkten und zu wechselnden Zeiten, die Sichtprüfung auf kontrollbedürftige Personen, Rauchentwicklung etc., im Falle eines Notfalls – z. B. Brand – die Einleitung der Maßnahmen nach einem Notfallplan sowie die Benachrichtigung der Rettungskräfte, die Kontrolle der sicherheitsrelevanten Technik (optische Kontrolle), das Verhindern von Plakatieren, Farbschmierereien und Vandalismus, den Verweis von Personengruppen, die augenscheinlich für Unregelmäßigkeiten im Quartier verantwortlich sind, wie z. B. Alkohol- und Drogenkonsumenten, Unterbindung von aggressivem Betteln, Verunreinigungen und Obdachlosenschlafquartiere etc., ggf. unter Hinzuziehung der Polizei, stichprobenartige Kontrollgänge in den Treppenhausbereichen, umgehende Information des Objektleiters bei Verunreinigungen oder sonstigen Problemen, die Einweisung der Feuerwehr im Brandfall sowie Revierkontrollberichte mit Dokumentation der Kontrollpunkte und Wachbuchführung. Das AG hat die Klage abgewiesen, die Berufung des Klägers hatte Erfolg.

Zwar sei eine Umlage der Kosten für einen Wach- und Sicherheitsdienst grundsätzlich nach § 2 Nr. 17 BetrKV als sonstige Betriebskosten möglich, wenn dies im Mietvertrag auch ausdrücklich vereinbart worden sei.

Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass es sich bei den Kosten für den Wach- und Sicherheitsdienst um Betriebskosten im Sinne des § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB handelt.

Die Kernfrage sei, wann Kosten „durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes“ (§ 1 Abs. 1 BetrKV) entstehen, d. h. unmittelbar mit der Bewirtschaftung des Gebäudes zusammenhängen und Betriebskosten darstellen, und wann es sich um nicht umlagefähige Verwaltungskosten handelt, die dazu dienten, den Wert der Immobilie und ihrer Rentabilität zu erhalten. Dies sei von den Verhältnissen im Einzelfall abhängig. Stehe für den Eigentümer im Vordergrund, mit der Bewachung Schäden am Grundstück oder Gebäude zu verhindern, gehe es ihm vorrangig um den Schutz seines Eigentums.

Der Wach- und Sicherheitsdienst müsste aber überwiegend dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes bzw. des Grundstücks dienen, um eine umlagefähige Betriebskostenposition begründen zu können.

Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet seien, fehle der erforderliche Bezug zur Mietsache; liege eine derartige Widmung zugunsten der Öffentlichkeit vor, so dass jedermann die Nutzung dieser Flächen unabhängig davon gestattet sei, ob er eine Wohnung in der Wohnanlage gemietet habe, könnten die Kosten der Pflege dieser Flächen nicht als Betriebskosten den Wohnraummietern angelastet werden (BGH, Urteil v. 10. Februar 2016, VIII ZR 33/15, GE 2016, 387).

So liegt der Fall hier. Bei dem verfahrensgegenständlichen Quartier handele es sich um eine für jedermann zugängliche Anlage. Dies gehe insbesondere aus der an den Eingängen der Anlage befindlichen Beschilderung hervor, welche sich an die „Besucher“ der Lenbachgärten wendet. Es handele sich um eine parkähnliche Anlage, die der Allgemeinheit zur Verfügung stehe und für jedermann zugänglich ist, mithin um nicht mitvermietete Gemeinschaftsflächen, die der Mieter nicht anders als Dritte nutze.

Zudem handelt es sich nach einer Gesamtschau der Aufgaben der Sicherheitszentrale und des Wach- und Sicherheitsdienstes überwiegend um solche, die dem Schutz des Eigentums des Vermieters sowie der Öffentlichkeit und weniger dem Schutz des Mieters dienten. Verursachen Dritte Schäden am Gebäude, habe sie der Vermieter auf eigene Kosten zu beseitigen; es kann daher nichts anderes gelten, wenn er vorsorgliche Maßnahmen wie durch eine Bewachung ergreife, um dem Eintritt von Schäden vorzubeugen.

Dass einzelne Tätigkeiten des Sicherheits- und Wachdienstes, wie stichprobenartige Kontrollgänge in den Treppenhäusern oder Streifgänge durch das Quartier, auch dem Kläger als Mieter zugute kämen, führe nicht zur Umlagefähigkeit der Kosten. In der Gesamtschau der Aufgaben des Wach- und Sicherheitsdienstes spielten diese stichprobenartigen Kontrollen und Streifgänge im Vergleich zu den übrigen Aufgaben des Wach- und Sicherheitsdienstes eine untergeordnete Rolle. Die hauptsächlichen Tätigkeiten des Wach- und Sicherheitsdienstes entfielen auf die öffentlich zugänglichen Flächen des Quartiers. Insgesamt überwögen die Tätigkeiten des Sicherheitsdienstes zum Schutze des Eigentums und der Öffentlichkeit.