umlegbare Kapitalmehrkosten durch Wegfall der Zinsverbilligung

Der Vermieter kann solche Kapitalmehrkosten, die durch den Wegfall einer vertraglichen Zinsverbilligung entstehen, welche schon bei Abschluß des Darlehensvertrages nach Zeit und Umfang fest vereinbart worden war, nicht nach § 5 Abs. 1 MHG auf den Mieter umlegen; eine Mieterhöhung darf deshalb nur unter den Voraussetzungen des § 2 MHG erfolgen.

I. 1. Der Kl. nahm zur teilweisen Finanzierung von vier Wohnungen seines Bauvorhabens in M. im Jahre 1972 zwei zinsverbilligte Darlehen der Badischen Landeskreditanstalt über 80 000,- DM und 32 000,- DM in Anspruch, die dinglich gesichert wurden. Beide Kredite sind mit 8 % jährlich zu verzinsen. Jedoch wurde der Zinssatz des Darlehens über 80000,- DM bis 31. 12. 1979 auf 2,5 % und derjenige des Darlehens über 32 000,- DM bis 31. 12. 1982 auf 1% herabgesetzt. Die Gelder, die der Kl. erhalten hat, sind weder öffentliche Mittel noch solche zur Förderung nach § 88 Zweites Wohnungsbaugesetz. Der Kl. verpflichtete sich aber vertraglich gegenüber der Darlehensgeberin, die finanzierten Wohnungen nur gegen ein Entgelt, das die Kostenmiete nicht übersteigt, zu vermieten. Durch Vertrag vom 20. 11. 1972 vermietete der Kl. eine dieser Wohnungen an die Bekl. Die Bekl. zahlte für die 62,45 m2 große Zweizimmerwohnung zuletzt eine Nettomiete von 343,47 DM. Ab 1. 1. 1980 verlangt die Darlehensgeberin vom Kl. für die jetzt noch valutierten Darlehensbeträge 8% bzw. 5% Zinsen. Der Kl. hat die dadurch entstandene Mehrbelastung anteilig auf die Bekl. umgelegt und mit Schreiben vom 23. 4. 1980 eine Erhöhung der Grundmiete um monatlich 108,53 DM begehrt. Die Bekl. verweigert die Zahlung dieses Betrages. 2. Mit der am 4. 11. 1980 eingereichten Klage hat der Kl. die Mieterhöhung für die Monate Juni bis Oktober 1980 geltend gemacht. Er hat die Auffassung vertreten, er sei berechtigt, die durch die Zinserhöhung angefallenen Mehrkosten gemäß § 5 MHG anteilig von der Bekl. zu verlangen. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Im Berufungsverfahren hat der Kl. die Klage erweitert. Er verlangt den Erhöhungsbetrag nunmehr auch für die Monate November 1980 bis Juni 1981. Durch Beschluß vom 5. 8. 1981 hat das LG dem Senat folgende Rechtsfragen zur Entscheidung vorgelegt: 1. Erfaßt § 5 Abs. 1 MHG auch solche Kapitalkostenerhöhungen, die durch den zeitlich und ihrem Umfang nach schon bei Abschluß des Darlehensvertrags konkret vorhersehbaren Wegfall einer vertraglichen Zinsverbilligung eintreten? 2. Falls die Frage 1 bejaht wird:

Sind solche Kapitalkostenerhöhungen auch insoweit umlagefähig, als sie zu einem Mietzins führen, der die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unwesentlich im Sinne des § 5 Abs. 1 WiStG überschreitet? II. Die Vorlage ist zulässig. Die in Ziff. 1 des Vorlagebeschlusses enthaltene Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum und ist von grundsätzlicher Bedeutung; denn sie spielt für die Berechnung der Miete in einer Vielzahl von Fällen eine erhebliche Bedeutung. Die Behandlung des angesprochenen Problems ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten und, soweit ersichtlich bisher noch nicht durch Rechtsentscheid entschieden. Das LG hat die Entscheidungserheblichkeit dieser Rechtsfrage jedenfalls hinsichtlich der erhöhten Kosten aus dem Darlehen über 80 000,- DM in ausreichendem Umfang dargelegt. Die Kammer geht in vertretbarer und daher den Senat bindender Weise (Rechtsentscheid vom 25. 3. 1981, OLGZ 1981, 354 - Die Justiz 1981, 279) davon aus, daß zwar nicht das Schreiben des Kl. vom 23. 4. 1980, wohl aber die Klageschrift eine nach §§ 5 Abs. 2, 4 Abs. 4 Satz 2 MHG wirksame Erhöhungserklärung enthält und es daher für die in der Berufungsinstanz erweiterte Klage auf die Entscheidung der Vorlagefrage ankommt. III. Der Senat verneint die Umlagemöglichkeit nach § 5 MHG für die im Vorlagebeschluß beschriebenen Kapitalmehrkosten. 1. Ob der Vermieter die Kostenbelastung gemäß § 5 MHG auf die Mieter umlegen darf, die durch den Ablauf des im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitraums einer Zinsverbilligung entsteht, wird in Rechtsprechung und Lehre unterschiedlich beurteilt. Während das LG Mannheim (NJW 77, 2268 ihm folgend Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumkündigungsschutzgesetze, 4. Aufl., C 301; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III 319; Voelskow in Münch. Komm., § 5 MHG, Rn. 8) einen solchen Anspruch des Vermieters beim voraussehbaren Wegfall zeitlich befristeter Zinsermäßigungen verneint, vertreten Staudinger-Emmerich (BGB, 12. Aufl., § 5 MHG Rn. 13, 19), Palandt-Putzo (BGB, 40. Aufl., § 5 MHG Anm. 2 a), Barthelmess (Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., § 5 MHG Rn. 10) und das L G Düsseldorf (GWW 1979, 673) den gegenteiligen Standpunkt. Der Senat schließt sich jedenfalls im Ergebnis der Auffassung des LG Mannheim an. 2. Schon die Entstehungsgeschichte des § 5 MHG macht deutlich, daß der Gesetzgeber Fälle der vorliegenden Art mit dieser Vorschrift nicht erfassen wollte. Das Erste Wohnraumkündigungsschutzgesetz enthielt eine entsprechende Regelung nicht. Die Aufnahme der Bestimmung in das Zweite Wohnraumkündigungsschutzgesetz wurde sowohl in der Begründung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung (BT-Drucksache 7/20 11 ) als auch im Bericht des Rechtsausschusses zu diesem Gesetzentwurf (BT-Drucksache 7/2638) ausschließlich damit gerechtfertigt, es müsse den Vermietern ermöglicht werden, die infolge der Hochzinspolitik erheblichen und der Höhe nach kaum vorhersehbaren Kostensteigerung in angemessenem Umfang auf den Mieter umzulegen, um so die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes auch in einer Zeit starker Bewegungen auf dem Kapitalmarkt zu sichern. Die Vorschrift wurde zudem in einem Zeitpunkt eingeführt, als die in der Regel auf Grund vertraglicher Vereinbarung an den Zinsen des Kapitalmarkts ausgerichteten Darlehenszinsen infolge der Hochzinspolitik der Bundesbank in einem nicht erwarteten Ausmaß gestiegen waren und die Abwicklung der Finanzierung begonnener Bauvorhaben ernsthaft gefährdeten. Maßgebend für den

zudem in einem Zeitpunkt eingeführt, als die in der Regel auf Grund vertraglicher Vereinbarung an den Zinsen des Kapitalmarkts ausgerichteten Darlehenszinsen infolge der Hochzinspolitik der Bundesbank in einem nicht erwarteten Ausmaß gestiegen waren und die Abwicklung der Finanzierung begonnener Bauvorhaben ernsthaft gefährdeten. Maßgebend für den Gesetzgeber war somit die Erwägung, daß es unbillig ist, dem Vermieter bei Baubeginn nicht kalkulierbare Kostensteigerungen erheblichen Umfangs allein aufzubürden. Ein derartiges Risiko des Vermieters besteht aber nicht, soweit er nur einen bei Vertragsbeginn betragsmäßig festgelegten und bindend bleibenden, also keinen variablen Zinssatz, dessen Höhe der Darlehensgeber bestimmen darf, zahlen muß. 3. Die gesetzliche Fassung des § 5 MHG ist allerdings mißglückt; denn der Wille des Gesetzgebers, es dem Vermieter nur zu ermöglichen, solche Kapitalkostenvermehrungen auf den Mieter umzulegen, die nicht von Anfang an vertraglich feststanden und daher nicht kalkulierbar sind, ist in der Vorschrift nicht eindeutig und zweifelsfrei zum Ausdruck gekommen. Bei rein am Wortlaut haftender Auslegung ist es daher möglich, auch die Umlegung der hier streitigen Kosten als von § 5 MHG gedeckt anzusehen. Zu einer sachgerechten Wertung des Gesetzes müssen jedoch alle erkennbaren Umstände, also neben der Entstehungsgeschichte vor allem Sinn und Zweck der getroffenen Regelung, herangezogen werden. Gerade dadurch erhält der in der Vorschrift verwendete Begriff der Erhöhung der Kapitalkosten und des Zinssatzes einen anderen Inhalt, als er ihm auf den ersten Blick zuzukommen scheint. a) In dem vom Gesetzgeber ins Auge gefaßten Fall der Kapitalkostenerhöhung haben sich die vom Vermieter gegenüber seinem Darlehensgeber zu erbringenden Leistungen erhöht, weil seine vertraglichen Zinspflichten nach dem in § 5 Abs. 1 Nr. 1 MHG genannten Zeitpunkt dem Umfang nach geändert worden sind. Demgegenüber hat der nach dem Ablauf der Zinsermäßigung eines zinsverbilligten Kredits zu zahlende Zinssatz von Anfang an nach Zeit und Betrag exakt festgestanden. Nicht nur die vertraglichen Bedingungen, sondern auch der Umfang und Zeitpunkt der Leistungspflicht haben sich für den Vermieter gegenüber dem Vertragsschluß in keiner Weise geändert. Er zahlt nicht mehr, als er damals bereits vereinbart hat. Schon deshalb bestehen Bedenken, die nach Ablauf der befristeten Ermäßigung nunmehr aufzubringenden Zinsen als eine Erhöhung der Kapitalkosten anzusehen. b) Diese Bedenken werden durch die inhaltliche Gestaltung der Darlehensverträge bestätigt. Es stellt nicht lediglich eine bedeutungslose Formalie dar, daß der Vertrag vom höheren Zinssatz als Basis ausgeht und den befristeten niedrigeren als eine Zinsverbilligung bezeichnet. Vielmehr wird dadurch die Ermäßigung deutlich als eine besondere Leistung der Bank gekennzeichnet, die auf dem gewöhnlichen Kreditmarkt nicht zu erhalten ist und auf Förderungsmaßnahmen der Öffentlichen Hand beruht. Sie kann zu dem, wie Ziff. B 4 des hier zugrunde liegenden Vertrages zeigt, bei berechtigter außerordentlicher Kündigung zurückgefordert werden mit der Folge, daß nachträglich der höhere Basiszinssatz für die gesamte Laufzeit zu zahlen ist. Die Vereinbarung derartiger Strafzinsen für einen in der Vergangenheit liegenden Zeitraum kommt bei einem gewöhnlichen Darlehensvertrag mit später steigendem Zinssatz grundsätzlich nicht vor, weil es unbillig wäre, den Vermieter hinsichtlich eines Darlehensbetrages mit

ß nachträglich der höhere Basiszinssatz für die gesamte Laufzeit zu zahlen ist. Die Vereinbarung derartiger Strafzinsen für einen in der Vergangenheit liegenden Zeitraum kommt bei einem gewöhnlichen Darlehensvertrag mit später steigendem Zinssatz grundsätzlich nicht vor, weil es unbillig wäre, den Vermieter hinsichtlich eines Darlehensbetrages mit weiteren Zinsen zu belasten, den er bereits vertragsmäßig zurückgezahlt hat. Sie ist hier nur deshalb gerechtfertigt, weil die vorübergehende Überlassung des Geldes zu einem extrem niedrigen Zinssatz eine besondere Leistung des Darlehensgebers darstellt, die der Kreditnehmer nur verdient, wenn er während der gesamten Laufzeit seine vertraglichen Pflichten erfüllt und der Rückzahlungsanspruch auch nicht aus anderen Gründen gefährdet wird. Wegen dieser Besonderheiten des zinsverbilligten Darlehensvertrages ist der Übergang vom befristeten ermäßigten zum gewöhnlichen Zinssatz mit den Kostenerhöhungen im Laufe eines allein den Entwicklungen des Kapitalmarktes unterliegenden Darlehens überhaupt nicht vergleichbar. Der Wechsel zum höheren Zinssatz stellt daher lediglich den Wegfall einer besonderen, ihrer Natur nach von vornherein zeitlich beschränkten Vergünstigung dar. Diese schon bei Vertragsschluß festgelegte Beendigung einer auf dem gewöhnlichen Kreditmarkt nicht erzielbaren Zinsermäßigung ist des halb bereits rein begrifflich keine gegenüber dem gemäß § 5 Abs. 1 MHG maßgebenden Zeitpunkt vorgenommene Erhöhung des Zinssatzes bzw. der Kapitalkosten. Auf das vom LG Mannheim (a.a.O.) verwendete Abgrenzungsmerkmal der Voraussehbarkeit kommt es danach gar nicht mehr an. c) Daß der Wegfall der befristeten Zinsermäßigung nicht einmal unter den Begriff der Erhöhung von Kapitalkosten im Sinne dieser Vorschrift fällt, zeigt auch folgende Überlegung: Die wirtschaftlichen Lasten des Vermieters, der, wie in dem hier zugrunde liegenden Fall, seinem Darlehensgeber während eines befristeten Zeitraums lediglich 2,5 % Zinsen und danach bis zur vollständigen Tilgung 8 % Zinsen zahlen muß, sind nicht höher als bei Vereinbarung eines für die gesamte Laufzeit festen Zinssatzes, welcher im Ergebnis gleichhohe Aufwendungen erfordert und dann schätzungsweise bei 6 oder 6,5 % gelegen hätte. Bei Abschluß eines solchen Vertrages hätte der Vermieter zweifelsfrei keine Möglichkeit, Umlagen nach § 5 MHG vorzunehmen. Dem Vermieter wird durch den Wechsel zwischen sehr niedrigem und höherem Zinssatz also keine zusätzliche Belastung aufgebürdet. Dem gegenüber stellen die Zinssatzsteigerungen, an die der Gesetzgeber bei Einführung der Vorschrift dachte, eine echte, bei Aufnahme des Darlehens für den Vermieter noch ungewisse Kapitalkostensteigerung dar. Nur die Umlage einer derartigen Verteuerung ist dem Mieter zur Erhaltung der Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes zuzumuten. Es ist daher nicht gerechtfertigt, in dem Ablauf der befristeten Zinsermäßigung eine Erhöhung der Kapitalkosten im Sinne von § 5 MHG zu sehen. d) Diese enge Auslegung des Begriffes der Erhöhung folgt auch aus dem Charakter des § 5 MHG als einer das Prinzip der ortsüblichen Vergleichsmiete durchbrechenden Ausnahmevorschrift. Die Bestimmung setzt für den Bereich der dort genannten Kostenerhöhungen das dem gesamten MHG zugrunde liegende System der Mietpreisbildung außer Kraft; denn das Erhöhungsrecht nach § 5 MHG ist nicht an die Voraussetzungen des § 2 MHG gebunden. Es kann daher auch dann geltend gemacht werden, wenn die Miete durch die Umlage die ortsübliche

schrift. Die Bestimmung setzt für den Bereich der dort genannten Kostenerhöhungen das dem gesamten MHG zugrunde liegende System der Mietpreisbildung außer Kraft; denn das Erhöhungsrecht nach § 5 MHG ist nicht an die Voraussetzungen des § 2 MHG gebunden. Es kann daher auch dann geltend gemacht werden, wenn die Miete durch die Umlage die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Diese Funktion des § 5 MHG, dem Vermieter nur dort eine besondere Vergünstigung zu gewähren, wo er durch nicht kalkulierbare Fremdkostensteigerungen in erhöhtem Maße belastet ist, gebietet es, die Vorschrift eng auszulegen und sie nicht auf Fälle anzuwenden, in denen eine vergleichbare Notwendigkeit, den Mieter an gestiegenen Aufwendungen zu beteiligen, nicht besteht. 4. Diese Zweckbestimmung hat aber auch, worauf das LG Mannheim (a. a. O.) mit Recht hinweist, im Wortlaut des § 5 MHG einen, wenn auch unvollkommenen, Ausdruck gefunden. a) Schon der dort gewählte Zeitpunkt 1. 1. 1973 bestätigt die hier vertretene Auslegung. Die Wahl dieses Stichtags zeigt nicht nur den Willen des Gesetzgebers, die damals besonders aktuellen kapitalmarktbedingten Zinssteigerungen zu berücksichtigen. Sie macht vielmehr auch deutlich, daß bei Vertragsbeginn zeit- und betragsmäßig feststehende Zinssatzanhebungen nicht erfaßt werden sollten; denn für vertragliche Vereinbarungen dieses Inhalts wäre der in Absatz 1 Nr. 1 a generell vorgeschriebene Stichtag 1. 1. 1973 völlig willkürlich und würde zu einer durch nichts gerechtfertigten Unterscheidung zwischen Darlehensverträgen, deren Zinsverbilligung vor und nach diesem Zeitpunkt abläuft, führen. b) Die in § 5 Abs. 4 MHG verwendete Formulierung "für die sich der Zinssatz erhöhen kann", deutet ebenfalls darauf hin, daß der Gesetzgeber allein solche Kapitalkostenerhöhungen erfassen will, deren Eintritt zumindest dem Umfang nach zu dem in § 5 Abs. 1 Nr. 1 MHG genannten Zeitpunkt noch ungewiß ist, er somit als selbstverständlich davon ausgeht, daß der Wegfall befristeter Zinsermäßigungen nicht zu einem Erhöhungsverlangen nach dieser Vorschrift berechtigt. 5. Der Einwand von Staudinger-Emmerich (a. a. O., Rn. 13), die hier vertretene Auslegung zwinge den Vermieter, dem Mieter von Anfang an mit dem Mietzins solche Kapitalkosten aufzuerlegen, die erst Jahre später entstehen, und widerspreche damit dem Zweck des sozialen Mietrechts, ist dem gegenüber nicht stichhaltig. Diese Auffassung berücksichtigt zunächst nicht hinreichend, daß der Vermieter, der zinsverbilligte Mittel erhält, sich häufig gegenüber dem Darlehensgeber verpflichten muß, eine bestimmte Miete nicht zu überschreiten, obwohl er keinen öffentlich oder nach § 88 Zweites Wohnungsbaugesetz geförderten Wohnraum finanziert. So darf der Kl. des Ausgangsfalls die geforderten Wohnungen nur gegen ein Entgelt vermieten, das die Kostenmiete nicht übersteigt, weil Nr. 21 der Bestimmungen des Innenministeriums über die Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Baden-Württemberg (WFB 1970, Gemeinsames Amtsblatt, S. 345) dem Kreditinstitut eine solche Vertragsbestimmung vorschreiben. Auch die gegenwärtig geltenden WFB vom 30. 6. 1977 (Gemeinsames Amtsblatt, S. 965) enthalten eine, wenn auch inhaltlich geänderte Vorschrift über die höchstzulässige Miete während der Inanspruchnahme des zinsverbilligten Darlehens. Besteht dagegen eine derartige Bindung des Vermieters nicht, kann er also bei Vertragsbeginn die Miete in dem durch § 5 WiStG gezogenen Rahmen frei vereinbaren, ist der Vermieter unabhängig

t, S. 965) enthalten eine, wenn auch inhaltlich geänderte Vorschrift über die höchstzulässige Miete während der Inanspruchnahme des zinsverbilligten Darlehens. Besteht dagegen eine derartige Bindung des Vermieters nicht, kann er also bei Vertragsbeginn die Miete in dem durch § 5 WiStG gezogenen Rahmen frei vereinbaren, ist der Vermieter unabhängig davon, ob man bei Wegfall der Zinsermäßigung die Umlage nach § 5 MHG zuläßt, nicht verpflichtet, den Mieter an dem durch die vorübergehende Zinsvergünstigung erzielten Vorteil teilhaben zu lassen; denn im frei finanzierten Wohnungsbau braucht er die Kalkulation der Miete gerade nicht an der Höhe seiner Baukosten aus zurichten. Der hinsichtlich der Miethöhe im Darlehensvertrag nicht gebundene Vermieter könnte daher später eine deutlich über den ortsüblichen Preisen liegende Miete erzielen, wenn er den Wegfall der Zinsermäßigung nach § 5 MHG umlegen dürfte. Das widerspräche aber eindeutig der dem gesamten Gesetz zur Regelung der Miethöhe zugrunde liegenden Intention des Gesetzgebers. 6. Durch die Versagung der Möglichkeit, eine Umlage der Kosten nach § 5 MHG vorzunehmen, wird der Vermieter nicht unbillig benachteiligt. Er kann stattdessen die durch den Wegfall der Zinsermäßigung für ihn entstehende Kostenbelastung zum Anlaß nehmen, die bisherige Miete unter den Voraussetzungen des § 2 MHG zu erhöhen. Soweit allerdings nun mehr die Kostenmiete die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigen sollte, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Ausgleich der Differenz. Das MHG hat ausdrücklich davon abgesehen, dem Vermieter die Deckung seiner Unkosten durch die Mieterträge zu garantieren, indem es den zulässigen Umfang der Mieterhöhung allein an den auf dem örtlichen Markt üblichen Preis gebunden hat. Der Vermieter, der sein Bauvorhaben mit einem nicht zinsverbilligten Darlehen mit gleichbleibendem Zinssatz finanziert, trägt das volle Kalkulationsrisiko und kann auch bei höheren Kosten keine die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigende Mieterhöhung begehren. Es ist nichts dafür ersichtlich, daß der Gesetzgeber dem Vermieter, der zinsverbilligte Mittel erhält, dieses Risiko abnehmen wollte. Jeder Vermieter muß selbst entscheiden, ob er auf diesem Wege oder durch gewöhnliche Darlehen und freie Mietpreisvereinbarung sein Bauvorhaben finanzieren will. Würde demjenigen Vermieter, der zinsverbilligte Mittel in Anspruch nimmt, die Erhöhungsmöglichkeit nach § 5 MHG eingeräumt, wenn die Zinsermäßigung entfällt, wäre er im wirtschaftlichen Ergebnis so gestellt, wie wenn er für die gesamte Laufzeit des Darlehensvertrags einen Kredit zu extrem niedrigem Zinssatz erhalten hätte. Dies würde ihn gegenüber dem nicht mit zinsverbilligtem Darlehen bauenden Vermieter in beträchtlichem Umfang grundlos besserstellen und kann daher vom Gesetzgeber auf keinen Fall gewollt sein. IV. Da der Senat die erste Frage verneint, ist die zweite Frage des Vorlagebeschlusses gegenstandslos.