Umlageschlüssel für Maßnahmen der Wärmedämmung

Umlageschlüssel für Maßnahmen der Wärmedämmung; Modernisierung

An den Kosten einer im Dachgeschoss vorgenommenen Wärmedämmung sind auch die Mieter im Erdgeschoss zu beteiligen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Zu Recht hat das Amtsgericht zunächst zugrunde gelegt, dass es sich bei den seitens des Kl. durchgeführten Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 559 BGB handelt, so dass die Voraussetzungen einer Mieterhöhung grundsätzlich vorliegen. Dies wird seitens der Bekl. im Ergebnis auch nicht in Abrede gestellt.

Der seitens des Kl. zugrunde gelegte Verteilungsmaßstab der Modernisierungskosten, nämlich die Verteilung im Verhältnis der jeweiligen Wohnungsgrößen, ist im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Grundsätzlich ist eine Aufteilung von Modernisierungskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche zulässig, es sei denn, einzelne Kosten sind konkret einer Wohnung zuzuordnen (vgl. Börstinghaus, Anm. z. Urteil d. KG v. 20.4.2006, 8 U 204/05 [= GE 2006, 714]; zitiert nach JURIS PR‑MietR 23/2006 Anm. 3). Eine derartige Zuordnung der hier geltend gemachten Kosten auf lediglich die Wohnung im zweiten Obergeschoss ist allerdings nicht möglich. Nach dem erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachten des Sachverständigen ist vielmehr die Modernisierungsmaßnahme dem gesamten Haus im Sinne einer Energieeinsparung für das gesamte Haus zugute gekommen. Zwar spricht nach der durchgeführten Modernisierungsmaßnahme vieles dafür, dass durch diese eine höhere Energieeinsparung in der Wohnung im zweiten Obergeschoss möglich ist, als diese in der Erdgeschosswohnung möglich ist. Gleichwohl führt dies nicht dazu, die Verteilung auf der Grundlage der Wohnfläche als unbillig im Sinne des § 559 BGB anzusehen. Zu berücksichtigen ist nämlich weiter, dass eine angemessene Verteilung der entstandenen Modernisierungskosten auf die einzelnen Wohnungen auch zu berücksichtigen hat, dass eine solche Verteilung handhabbar und möglichst einfach und einfach überprüfbar vorgenommen werden soll. Da nicht sofort erkennbar ist, welche Energieeinsparungen in den einzelnen Wohnungen nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen tatsächlich erzielt werden, zumal dies ja auch von Heizungsverhalten der jeweiligen Bewohner abhängt, könnte eine derartige Verteilung andernfalls nur so erfolgen, dass zunächst durch ein Sachverständigengutachten festgestellt würde, in welchem Umfang die einzelne Wohnung bzw. deren Bewohner von der Modernisierungsmaßnahme profitieren. Dass dies für den Vermieter unzumutbar ist, liegt auf der Hand. Ohne Durchführung einer solchen Messung bleibt dem Vermieter letztlich als einzig handhabbarer Maßstab die Verteilung nach den Wohnungsgrößen, so dass nach alledem davon auszugehen ist, dass jedenfalls eine unbillige Verteilung der Modernisierungskosten seitens des Kl. nicht vorgenommen worden ist.

Wird nur an Teilen des Wohngebäudes eine Wärmedämmung angebracht, fragt es sich, ob die entstandenen Kosten auch auf die nicht unmittelbar anliegenden Wohnungen umgelegt werden können.

Die vier Beklagten bewohnen je zwei im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss befindliche Wohnungen, die jeweils mit Gasetagenheizungen versehen sind. Eine fünfte Wohnung befindet sich unter dem Mansardendach, an dessen Steilflächen eine Wärmedämmung angebracht wurde. Die hierfür entstandenen Kosten legte die Vermieterin auf sämtliche Wohnungen entsprechend deren anteiliger Wohnfläche um. Die Beklagten verweigerten die Zahlung einer um rund 18 bzw. 19 € monatlich erhöhten Miete mit der Begründung, dass ihnen die Wärmedämmung nicht zugute komme.

Das AG Münster (WuM 2010, 248) verurteilte die Beklagten antragsgemäß. Aus dem eingeholten Sachverständigengutachten ergebe sich eine erhebliche Energieeinsparung für das gesamte Gebäude durch die Wärmedämmung. Hierauf sei auch im Hinblick auf den Energieausweis abzustellen, weil dieser – wie sich insbesondere aus der Anlage 1 zur EnEV ergebe – für das gesamte Wohngebäude und nicht nur für einzelne Wohnungen gelte. Die Umlegung der Kosten entsprechend den Wohnflächen sei daher nicht unbillig. Das LG Münster sah das ebenso und wies die Berufung der Mieter zurück.

Der Hinweis auf die EnEV und den Energieausweis hilft für die Frage, ob die Wärmedämmmaßnahmen zur Einsparung von Energie i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB für die Wohnungen der Beklagten geführt haben, nicht weiter. Die zitierte Anlage 1 zur EnEV regelt in 1.2 die Höchstwerte des „spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts". Diese dürfen die in der Tabelle 2 der Anlage 1 genannten Werte nicht übersteigen, wobei als Bezugsgröße u. a. die Umfassungsfläche des zu errichtenden Wohngebäudes heranzuziehen ist. Weshalb also diese Regelungen für die hier zu entscheidende Frage maßgeblich sein sollen, erschließt sich nicht, was der Fall verdeutlicht, in dem etwa in den Erdgeschosswohnungen anstelle von Einfachfenstern isolierverglaste Fenster eingebaut werden: Ohne Zweifel handelt es sich hier um Modernisierungsmaßnahmen (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 Rn. 111), die – weil nach der Tabelle 1, Zeile 1.4 der Anl. 1 zu §§ 3 und 9 der EnEV als Bauteil für die Bestimmung des für den Wärmeverlust maßgeblichen „Referenzgebäudes" heranzuziehen sind – zur Einsparung von Heizenergie führen. Dies wirkt sich auch auf die übrigen Mieter des Hauses aus, und zwar dann, wenn eine zentrale Heizungsanlage vorhanden ist und eine Abrechnung nach § 7 HeizkostenV erfolgt, also z. B. 30 % der Kosten nach den Wohnflächen umgelegt werden. Wird wegen der Isolierfenster weniger Heizwärme verbraucht, wirkt sich das in der verbrauchsunabhängigen Abrechnung insoweit für alle Mieter aus. Trotzdem würde niemand auf den Gedanken kommen, die Kosten für den Einbau der Isolierglasfenster auch den Mietern in den Obergeschossen in Rechnung zu stellen. Vorliegend kommt hinzu, dass die Mieter über Etagenheizungen verfügten, so dass nicht einmal der Gesichtspunkt verbrauchsunabhängiger Kostenersparnis eingreifen konnte. Um eine angemessene Kostenverteilung i. S. d. § 559 Abs. 2 BGB zu erreichen, wären deshalb Feststellungen dazu notwendig gewesen, die Aufklärung darüber brachten, in welchem Umfang die Wärmedämmmaßnahmen den einzelnen Wohnungen zugute kamen. Weshalb nach Auffassung des Landgerichts eine solche Verfahrensweise für den Vermieter unzumutbar sein soll, erschließt sich nicht: Unzumutbar ist es jedenfalls für den Mieter, mit den Kosten für Modernisierungsarbeiten belastet zu werden, die ihm keinen Vorteil bringen.

(Anmerkung zu Bieber: Wegen des gesamtstaatlichen Interesses an Energieeinsparung sieht der BGH in Energiesparmaßnahmen grundsätzlich eine (umlagefähige) Modernisierung, gleichgültig, ob – vereinfacht gesagt – der einzelne Mieter davon etwas hat oder nicht. Dann aber drängt sich eine Kostenumlage nach Fläche geradezu auf. Dieter Blümmel)