Umlageschlüssel bei Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung

1. Werden die Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung ohne entsprechende Vereinbarung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt, ist die Abrechnung unwirksam, wenn die Differenz zwischen Miteigentumsanteilen und Wohnfläche nur gering ist.

2. Eine Betriebskostenabrechnung braucht dann weder einen Absender noch ein Datum oder eine Unterschrift zu tragen, wenn beim Empfänger keine Zweifel bezüglich des Ausstellers bestehen können (hier: aufgrund eines Anschreibens mit beigefügter Abrechnung).

Die Kl. (Vermieter) machen gegen die Bekl. (Mieter) einen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten aus der Vermietung einer Eigentumswohnung geltend. Die Kl. haben nach Miteigentums­anteilen abgerechnet. Mietvertraglich ist dieser Verteilerschlüssel nicht vereinbart.

Eine Nachzahlverpflichtung besteht nicht. (...) Es ist zunächst unschädlich, daß die Abrechnung selbst nicht unterschrieben ist, keinen Absender nennt und nicht datiert ist, denn alle diese Formalien waren beim Anschreiben offenbar eingehalten. Es ist nicht ersichtlich, daß für die Bekl. irgendwelche Zweifel namentlich hinsichtlich des Ausstellers der Abrechnung bestanden hätten. Die Abrechnung nennt weiter die Kostenblöcke, die jeweiligen Gesamtkosten und den Kostenanteil der Bekl. Die Vorauszahlungen sind angegeben und auf die Kosten der Mieter angerechnet. Der Verteilerschlüssel ist jedoch nicht korrekt. Die Angabe von 64,57 Promille beruht ausweislich des eigenen Vorbringens der Kl. auf den Miteigentumsanteilen. Diese entsprechen entgegen der klägerischen Darstellung hier jedoch - wenn auch geringfügig - nicht dem Verhältnis Wohn-/Gesamtfläche. Dieses beträgt 64,56 Promille. Auch wenn sich die Abweichung im Ergebnis kaum auswirkt, führt der falsch berechnete Schlüssel hier zur Unwirksamkeit der Abrechnung. Auch wenn sich die Anteile letztlich nur wenig ändern, ist der Mieter nicht gehalten, diese erst durch Nachrechnen selbst zu ermitteln, denn die Aufstellung des Verteilerschlüssels und die Ermittlung der Anteile ist gerade Sache des Vermieters. (...)

Werden die Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung ohne entsprechende Vereinbarung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt, ist die Abrechnung unwirksam, selbst wenn die Differenz zwischen Miteigentumsanteilen und Wohnfläche so gering ist, daß sie rechnerisch bei einer Durchschnittswohnung im Bereich von ein paar Cents liegt. Dies ist einer Entscheidung des Landgerichts Berlin zu entnehmen.

Die Vermieter hatten eine Eigentumswohnung vermietet und machten Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von fast 700 € geltend. Abgerechnet hatten die Vermieter nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (64,57 Tausendstel). Das Verhältnis der Wohnfläche zur Gesamtfläche hätte 64,56 Tausendstel betragen. Das LG hielt die Abrechnung für formal unwirksam. Eine Nachbesserung war wegen Verfristung nicht möglich.

Unschädlich sei allerdings gewesen, daß die Abrechnung selbst nicht unterschrieben und undatiert war und auch keinen Absender nannte. Das alles habe das Anschreiben enthalten. Aber der gewählte Verteilerschlüssel - nach Miteigentumsanteilen (64,57) statt nach dem Verhältnis Wohn-/Gesamtfläche (64,56 Promille) - sei nicht korrekt. Auch wenn sich die Abweichung im Ergebnis kaum auswirke, führe der falsche Schlüssel zur Unwirksamkeit der Abrechnung.

Dazu fällt einem wirklich nichts mehr ein. Nehmen wir ein realistisches Beispiel. Bezogen auf durchschnittlich große Wohnungen (75 m2) können wir hochgerechnet auf den konkreten Fall von einer Wohnanlage mit 16 Wohnungen und einer Fläche von 1.200 m2 ausgehen. In einer solchen Anlage fallen - Berliner Durchschnitt - rund 1,40 € kalte Betriebskosten je m2 mtl. an. Macht im Jahr für die gesamte Anlage 1.200 x 12 x 1,40 = 20.160 €. Die Differenz einer Abrechnung nach Miteigentumsanteilen (64,57 Promille) und Wohnfläche (64,56 Promille) beträgt somit ganze 20 Cent pro Jahr und Wohnung (1.301,73 € - 1.301,53 €). Für diese Rabulistik, die ihre Nachahmer finden wird, muß man zwei Anwälte und vier Berufsrichter (den Amtsrichter eingeschlossen) beschäftigen. Und das wird sich wiederholen. Bei solchen Fällen muß man sich doch fragen, ob wir in diesem Land noch alle Tassen im Schrank haben. Im Zivilrecht täte vielleicht ganz gut, was es beim Verfassungsgericht gibt: eine Mißbrauchgebühr. Dann hätte die Rechtsfrage, die das Landgericht so entschieden hat - die man im konkreten Fall auch ganz anders hätte entscheiden können, da eine im Hunderttausendstel-Bereich liegende Abweichung ganz sicher billigem Ermessen entspricht - gar nicht erst entschieden werden müssen.