Umlageschlüssel

Umlageschlüssel; Betriebskostenabrechnung; Nebenkostenabrechnung; Wirtschaftseinheit

1. Es ist auch im Hinblick auf unterschiedliche Belegungszahlen der einzelnen Wohnungen nicht als grob unbillig anzusehen, wenn der Vermieter nach einem Quadratmeter-Schlüssel abrechnet.

2. Eine Verpflichtung des Vermieters auf Änderung des Umlageschlüssels kann nur für die Zukunft angenommen werden.

3. Verfügt ein großer Gebäudekomplex nur über eine einzige Hauptwasserleitung sowie eine Hauptgasleitung, ist die Bildung einer Wirtschaftseinheit auch dann zulässig, wenn der Komplex über mehrere Eingänge an mehreren Straßen verfügt und neben Wohnungen auch Büro- und Geschäftsräume beherbergt.

Die Klage ist in Höhe eines Teilbetrages von 609,06 DM aus § 535 BGB i. V. mit den Vereinbarungen der Parteien entsprechend dem zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrag vom 18.11.1988 begründet. (...)

Hinsichtlich der danach zwischen den Parteien noch in Streit befindlichen Positionen aus den beiden Nebenkostenabrechnungen Wasserversorgung, Entwässerung und Kanal sowie Müllabfuhr steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß diese von der Kl. zu Recht geltend gemacht wurden, insbesondere auch richtig abgerechnet worden sind.

Zu Unrecht wendet sich die Bekl. insoweit gegen die Berechtigung des Umlageschlüssels (m2). Die vertragliche Vereinbarung der Parteien in § 4 Nr. 1 b des Mietvertrags, in dem die Umlage nach m2-Wohnfläche vereinbart worden ist, begegnet keinen Bedenken. Sie kann auch nicht im Hinblick auf unterschiedliche Belegungszahlen der einzelnen Wohnungen in einem Maß als grob unbillig angesehen werden, daß die Kl. zu einer Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels verpflichtet werden könnte, wobei eine solche Verpflichtung ohnehin nicht für bereits abgelaufene Abrechnungszeiträume, sondern nur für die Zukunft angenommen werden könnte.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer darüber hinaus fest, daß hinsichtlich der Nebenkostenpositionen Wasser, Entwässerung und Kanal die Kl. auch berechtigt ist, die Abrechnung in der Weise vorzunehmen, daß sie aus dem Objekt M. in H. eine Wirtschaftseinheit bildet, obwohl dieses über fünf Eingänge mit unterschiedlichen Hausnummern und zum Teil Straßennamen verfügt und darüber hinaus eine Nutzung nicht nur durch Wohnungen, sondern auch durch Büro und Geschäftsräume erfolgt. Dies gilt auch dann, wenn ausweislich des Mietvertrags die Bekl. eine Wohnung in dem Hause M.-Platz 28 in H. angemietet hat.

Zwar ist auch dann, wenn es sich um einen großen Gebäudekomplex handelt, der über mehrere Eingänge verfügt, grundsätzlich in kleineren Wirtschaftseinheiten abzurechnen, soweit dies technisch möglich ist, um eine möglichst gerechte und verbrauchsnahe Verteilung zu gewährleisten. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der gesamte Gebäudekomplex nur über eine einzige Hauptwasserleitung versorgt wird. ...

Verhält es sich aber wie hier, daß für den Gesamtkomplex lediglich eine Hauptwasserleitung existiert, dann ist - wie unten im einzelnen noch auszuführen sein wird - eine Abrechnung dieses Gesamtkomplexes auch unter den gegebenen Bedingungen als Wirtschaftseinheit möglich, insbesondere wenn für die Gewerbeeinheiten gesonderte Wasserzähleruhren eingebaut worden sind. Entsprechendes gilt auch für die damit im Zusammenhang stehenden Kosten für die Entwässerung und den Kanal. Auch insoweit ist dann eine Abrechnung sämtlicher Mietobjekte im Rahmen einer Gesamtwirtschaftseinheit möglich.

Auch die übrigen Voraussetzungen, die für die Annahme einer Wirtschaftseinheit gefordert werden, sind nämlich vorliegend erfüllt. Das Objekt steht insgesamt unstreitig im Eigentum der Kl. und wird ebenso unstreitig von dieser insgesamt verwaltet. Trotz mehrerer getrennter Eingänge und unterschiedlicher Anschriften stehen die Bestandteile des Objekts in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang und bilden als Gesamtgebäudekomplex M. I. in H. eine statische Einheit. Wie darüber hinaus unstreitig ist, werden sie von einer einzigen Heizungsanlage und, wie durch die Beweisaufnahme nachgewiesen worden ist, nur von einem Hauptwasseranschluß versorgt.

Anmerkung: s. Anmerkung des Einsenders RA Schönhardt in WM 1998, 354