Umlagemaßstab in Heizkostenabrechnung

Umlagemaßstab in Heizkostenabrechnung; Vorschußerhöhung

1. Der Mieter kann sich darauf, daß in der Heizkostenabrechnung der Verteilermaßstab zwischen Grundkosten und Verbrauchskosten nicht angegeben ist, dann nicht mehr berufen, wenn die Berichtigung des Verteilermaßstabes auf seine Einwendungen erfolgt ist und sich die (berichtigte) Verteilung durch einfache Rechenoperation feststellen läßt. 2. Ist ein Verteilerschlüssel nur für die Grundkosten, nicht aber für die Verbrauchskosten angegeben, ist auch dann von einer nur teilweise formgerechten Abrechnung auszugehen, wenn der Verteilerschlüssel für die Verbrauchskosten vom Mieter hätte errechnet werden können. (Leitsätze der Redaktion)

1. Heizkostenabrechnung 2002:

a) Entgegen dem Urteil erster Instanz haben die Kl. gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 3 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 5 des Mietvertrages einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung der Heizkostennachforderung in Höhe von 563,35 € gemäß Abrechnung vom 3. Dezember 2003. Allerdings weist diese Abrechnung, die lediglich eine handschriftlich verbesserte Fassung der Abrechnung vom 8. Oktober 2003 darstellt, nach ersatzloser Streichung der Prozentangaben zu den Grundkosten und Verbrauchskosten keinen Verteilungsmaßstab mehr aus. Damit fehlt es an einer formell ordnungsgemäßen Heizkostenabrechnung, die grundsätzlich Voraussetzung für die Fälligkeit der Nachforderung ist. Die Bekl. können sich hierauf jedoch gemäß § 242 BGB nicht berufen. Nachdem von den Bekl. der ursprünglich gewählte Verteilermaßstab von 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten beanstandet worden war, die Kl. dieser Beanstandung folgend die Verteilung nun im Verhältnis 50 : 50 vorgenommen haben, stellt es einen Verstoß gegen Treu und Glauben dar, wenn sich die Bekl. auf das Fehlen dieser Prozentangaben berufen. Daß nunmehr die gewünschte Verteilung vorgenommen worden ist, ließ sich von ihnen durch eine einfache Rechenoperation anhand der angegebenen Gesamtkosten feststellen.

Die Beträge für Fernwärme- und Warmwasserlieferungen im Abrechnungszeitraum sind einzeln ausgewiesen, ebenso die hierauf entfallenden Nebenkosten. Die Angabe des Prozentsatzes der Warmwasserkosten zu den Gesamtkosten war danach für die weitere Berechnung nicht erforderlich. Entgegen den Ausführungen des Gerichts erster Instanz war schon deshalb eine Erläuterung der rechnerisch richtigen Prozentangabe nicht notwendig.

b) Die wirksame Abrechnung der Heizkosten für 2002 hat zur Folge, daß gemäß § 560 Abs. 4 BGB der Heizkostenvorschuß mit Schreiben vom 3. Dezember 2003 mit Wirkung ab Februar 2004 erhöht werden konnte. Das Schreiben hält die vorgeschriebene Textform ein. Die für die Monate Februar 2004 bis Juni 2004 geforderten Erhöhungsbeträge sind deshalb ebenso zuzusprechen, wie die Feststellung des monatlich auf 90 € erhöhten Heizkostenvorschusses auszusprechen war.

2. Heizkostenabrechnung 2001:

Soweit für die Heizkosten 2001 gemäß Abrechnung vom 3. Dezember 2003 eine Nachzahlung von 454,13 € begehrt wird, hat die Berufung keinen Erfolg. Denn insoweit ist die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht gewahrt. Diese Abrechnung stellt nicht lediglich die Korrektur einer formal ordnungsgemäßen und damit gemäß Urteil des BGH vom 17. November 2004 (- VIII ZR 115/04 -, GE 2005, 50) fristwahrenden Abrechnung vom 18. Dezember 2002 dar. Nach der genannten Rechtsprechung des BGH liegt eine fristwahrende Abrechnung unabhängig von ihrer inhaltlichen Richtigkeit immer dann vor, wenn die Gesamtkosten zusammengestellt sind, der Verteilerschlüssel angegeben und erläutert ist, der Anteil des Mieters berechnet wurde und seine Vorauszahlungen abgezogen wurden. Hieran fehlt es zum Teil bei der Abrechnung vom 18. Dezember 2002. Denn ein Verteilerschlüssel ist hier lediglich für die Grundkosten von Heizung und Warmwasser angegeben, nicht aber für die Verbrauchskosten. Nach der streng formalen Sichtweise des BGH ist danach unabhängig davon, daß auch hier unschwer der Verteilerschlüssel für die Verbrauchskosten hätte errechnet werden können, nur von einer teilweise formgerechten Abrechnung auszugehen. Da der formgerecht abgerechnete Teil die Vorauszahlungen der Bekl. nicht übersteigt, ist für eine Nachforderung nach Ablauf der Abrechnungsfrist auf der Basis der korrigierten Abrechnung vom 3. Dezember 2003 kein Raum mehr.

Die Heizkostenabrechnung muß einmal die Verteilung zwischen verbrauchsunabhängigen und verbrauchsabhängigen Kosten aufschlüsseln und sodann den Verteilerschlüssel für die jeweiligen Kostenarten getrennt angeben. Der Verteilermaßstab von 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten wird oft beanstandet, da damit der erhöhte Wärmebedarf von z. B. außen liegenden Wohnungen nicht angemessen berücksichtigt wird. Wenn der Vermieter in diesen Fällen auf eine Beanstandung des Mieters auf eine Verteilung von 50 : 50 umsteigt, muß er aufpassen, daß der geänderte Verteilermaßstab in der Abrechnung eingestellt wird. Sonst kann sie unwirksam sein. Der Mieter braucht nicht zu errechnen, welcher Verteilermaßstab nun gelten soll.

Der Vermieter ändert auf Grund einer Beanstandung des Mieters den Verteilermaßstab von 30 % Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten auf 50 : 50 und korrigiert entsprechend seine Heizkostenabrechnung, vergißt aber, den neuen Verteilermaßstab in der korrigierten Heizkostenabrechnung auszuweisen. Der Mieter weigert sich, die entsprechende Nachforderung zu begleichen und sperrt sich auch gegen die Erhöhung der Heizkostenvorschüsse aufgrund der korrigierten Abrechnung. In einer weiteren Abrechnung ist ein Verteilerschlüssel nur für die Grundkosten von Heizung und Warmwasser angegeben, nicht aber für die Verbrauchskosten; auch insoweit weigert sich der Mieter, die sich daraus ergebende Nachforderung zu begleichen.

Mit Urteil vom 11. Februar 2005 gab das LG Berlin der Klage aus der ersten Abrechnung statt, in der der Verteilungsmaßstab zwischen Grundkosten und Verbrauchskosten auf 50 : 50 korrigiert wurde, ohne diesen (korrigierten) Maßstab in der Abrechnung auszuweisen. Nach Ansicht des LG Berlin kann der Mieter sich darauf, daß in der Heizkostenabrechnung der Verteilermaßstab zwischen Grundkosten und Verbrauchskosten nicht angegeben ist, dann nach Treu und Glauben nicht mehr berufen, wenn die Berichtigung des Verteilermaßstabes auf seine Einwendungen erfolgt ist und sich die (berichtigte) Verteilung durch einfache Rechenoperation feststellen läßt.

Im Gegensatz dazu hielt es die Nachforderung aus der weiteren Abrechnung insoweit nicht mehr für durchsetzbar, als der Verteilerschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten nicht angegeben worden war; der Mieter sei auch nicht verpflichtet, sich den Verteilermaßstab aus der Abrechnung selbst auszurechnen.

Die Angabe des Verteilerschlüssels ist für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung unabdingbar (OLG Düsseldorf GE 2003, 1210); ob dieser Umlageschlüssel sachlich zutreffend ist, wird auf der Ebene der materiellen Prüfung geklärt (OLG Düsseldorf GE 2000, 887; LG Berlin [ZK 65] GE 2000, 541). Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, so liegt nur ein inhaltlicher und kein formeller Fehler vor, der noch nach Ablauf der Abrechnungsfrist berichtigt werden kann - allerdings nicht zu Lasten des Mieters (BGH-Urteil vom 17.11.2004 - VIII ZR 115/04 -, GE 2005, 50 = WuM 2005, 61; BGH-Urteil vom 19.1.2005 - VIII ZR 116/04 -). Aus der Abrechnung selbst muß erkennbar sein, welcher Umlagemaßstab für die einzelnen Kostenarten angewandt wird. Fehlt dieser völlig, so ist die Nachforderung aus der Abrechnung insoweit uwirksam. Daher ist zu Recht eine Nachforderung insoweit verneint worden, als der Verteilerschlüssel für die verbrauchsabhängigen Kosten fehlte. Insoweit braucht der Mieter den Verteilerschlüssel auch nicht selbst zu berechnen. In erster Linie ist es Sache des Vermieters, die Voraussetzungen für eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erfüllen.