Umlagemaßstab für Grundsteuer für vermietete Eigentumswohnung

Umlagemaßstab für Grundsteuer für vermietete Eigentumswohnung; Zeitabgrenzungsprinzip; Abflußprinzip; Heizkostenkürzung bei fehlender Nacheichung; Einbeziehung des Hobbyraums für Umlage nach Wohnfläche

1. Die Umlage der für die vermietete Eigentumswohnung jeweilig festgesetzten und erhobenen Grundsteuer kann auf der Basis des Grundsteuerbescheids (für die einzelne Wohnung) erfolgen, wenn nichts anderes vereinbart worden ist.

2. Der direkt durch eine Treppe von der Wohnung aus zugängliche und nur zu dieser gehörende Hobbyraum kann der Umlage der Heizkosten nach der Wohnfläche zugrunde gelegt werden. Von den Heiz- und Warmwasserkosten ist ein Abschlag von 15 % vorzunehmen, wenn die vorhandenen Erfassungsgeräte nicht mehr geeicht sind.

3. Zumindest nach der Mietrechtsreform ist davon auszugehen, daß Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen sind (Festhalten am Urteil vom 30. August 2005, 65 S 90/05, GE 2005, 1249 - insoweit Revision zugelassen).

(Leitsätze der Redaktion)

Mit der Berufung verfolgt der KI. den erstinstanzlich geltend gemachten Anspruch [auf Nachzahlung der Betriebskosten für 2003] weiter.

[...] Die Berufung ist auch teilweise erfolgreich.

Die Betriebskostenabrechnung ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts formell wirksam. Hierfür ist nach der Rechtsprechung des BGH nur erforderlich, daß sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und den Abzug der Vorauszahlungen enthält (BGH NJW 1982, 573). Die Angabe einzelner Rechnungen ist hingegen nicht erforderlich (KG, RE v. 28.5.1998, 8 RE-Miet 4877/97, GE 1998, 796).

Diese Anforderungen sind hier erfüllt. (wird ausgeführt)

Die Umlage der Grundsteuer, wie sie für die einzelne Wohnung angefallen ist, ist nicht zu beanstanden.

§ 556 a Abs. 1 BGB geht zwar davon aus, daß mangels gesonderter Vereinbarungen (wie hier) die Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen zueinander zu erfolgen hat. Diese Lösung ist aber in dem hier gegebenen Fall, daß Grundsteuer gar nicht für das gesamte Grundstück einheitlich, sondern für die jeweilige Eigentumswohnung gesondert festgesetzt und erhoben wird, nicht geeignet (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. § 558 a Rn. 84 ff.). Die Kammer hat zu dieser Problematik bereits entschieden, daß es grundsätzlich zulässig und regelmäßig auch interessengerecht sei, wenn die Abrechnung in einem solchen Fall auf der Basis eines Grundsteuerbescheids (für die einzelne Wohnung) erfolgt, weil es sich insoweit um konkret zuzuordnende Kosten handelt (vgl. 65 S195/05, LG Berlin, Zivilkammer 64, Urt. v. 1.4.2003, 64 S 380/02, ZMR 2003, 738, 739; BGH, Urt. v. 26.5.2004, VIII ZR 169/03, GE 2004, 879 für die Vereinbarung eines entsprechenden Umlageschlüssels). Der Umlage nach Fläche steht auch entgegen, daß der Vermieter nur die ihm entstandenen Kosten umlegen darf, eine Abrechnung der Gesamtgrundsteuer für das gesamte Grundstück führt unter Umständen aber zu einer Verteilung von mehr Kosten, als ihm selbst entstanden, was ggf. zu einer ungerechtfertigten Bereicherung des Vermieters führen könnte. Nach der Definition des § 19 Abs. 2 Satz 1 WoFG (weitgehend § 27 Abs. 1 II. BV bzw. § 1 Abs. 1 BetrKV) sind Betriebskosten nur solche Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück laufend entstehen. Durch die Verweisung in § 556 Abs. 1 BGB auf § 19 Abs. 2 WoFG ist klargestellt, daß die Definition für jeden Vermieter gilt. Dem steht die Entscheidung des BGH (Urteil vom 26.5.2004, VIII ZR 169/03, aaO. = NZM 2004, 580 f. = NJW-RR 2004, 1237 f.) nicht entgegen, denn dort ist über die Wirksamkeit der Vereinbarung über die Umlegung der Grundsteuer nach der Wohnfläche zu befinden gewesen, eine solche Vereinbarung gibt es hier gerade nicht.

Hinsichtlich der Grundsteuer ist nach der der Abrechnung beigefügten Aufstellung erkennbar, daß nur diejenigen Steuern eingestellt wurden, die dem Kl. im Abrechnungszeitraum für die Wohnung angefallen sind, insoweit ist das sogenannte Zeitabgrenzungs- oder Leistungsprinzip gewahrt, wonach (nur) diejenigen Kosten abzurechnen sind, die für Leistungen bzw. Verbrauch in der jeweiligen Abrechnungsperiode angefallen sind, und zwar auch dann, wenn sie ggf. erst später anfallen. Vorstehendes gilt auch für die Positionen Heizkosten und Kabel-TV.

Mit ihrer erstmals nach Wiederaufnahme des in der zweiten Instanz ca. ein Jahr ausgesetzten Verfahrens erhobenen Rüge, es sei nicht erkennbar, daß die Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten ihre Wohnung betreffe, können die Bekl. nicht gehört werden, denn es hätte ihnen oblegen, die dazu vorhandenen Abrechnungsunterlagen einzusehen, wie von der Gegenseite angeboten, um diese gegebenenfalls eingehend zu prüfen.

Soweit sich die Bekl. darauf berufen, daß darin der Hobbyraum im Untergeschoß mit berücksichtigt werde, der kein Wohnraum sei, ist das im Ergebnis nicht relevant. Bei dem Hobbyraum handelt es sich um einen direkt durch eine Treppe von der Wohnung aus zugänglichen und nur zu dieser gehörenden Nebenraum. Dieser fällt weder unter § 42 Abs. 4 Ziffern 1 bis 3 Il. BV noch unter § 2 Abs. 3 WoFIV, so daß nicht davon ausgegangen werden kann, daß er bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zu berücksichtigen sei. Gemäß § 7 Abs. 1 S. 2 HeizKV ist es dem Vermieter unbenommen, den nicht verbrauchsabhängigen Teil nach der Wohnfläche umzulegen.

(a) Von den sich aus der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ergebenden 1.559,74 € ist gemäß § 12 Abs. 1 HeizKV ein Abschlag von 15 % vorzunehmen, weil insoweit die vorhandenen Erfassungsgeräte nicht mehr geeicht waren (LG Berlin, Urt. v. 14.9.2005, 64 S 77/05, GE 2005, 1489 [1490]). Insoweit liegt ein Handhabungsfehler bei der Ermittlung des Verbrauchs vor (Lammel in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. § 3 HeizKV Rn. 9 und 10), der zu einer Kürzung der verbrauchsabhängigen Kosten nach § 12 Abs. 1 HeizKV führt.

Denn es kann zwar ein Wert abgelesen werden, daß dieser aber den tatsächlichen Werten entspräche, kann angesichts der abgelaufenen Eichfristen der Meßgeräte nicht angenommen werden, weil damit eine ausreichende Meßgenauigkeit in hinzunehmenden Toleranzen nicht mehr unterstellt werden kann. Die Bekl. haben dieses Kürzungsrecht zwar nicht ausdrücklich geltend gemacht. Da sie aber wegen der fehlenden Eichung der Auffassung sind, überhaupt nichts zu schulden, ist davon auszugehen, daß sie jedenfalls dieses Kürzungsrecht wahrnehmen wollen. Ohne Erfolg berufen sich die Bekl. aber darauf, daß die Abrechnungen gemäß §§ 134, 138 BGB insgesamt unwirksam wären, denn bei den Abrechnungen handelt es sich nicht um Rechtsgeschäfte, für die die Nichtigkeitsfolgen eintreten könnten.

Die Bekl. sind mit ihrem Vorbringen hinsichtlich der fehlenden Eichung, welches erst im Schriftsatz vom 1.2.2007 erfolgte, nicht ausgeschlossen. Daß sie dies noch nicht in erster Instanz vorbrachten, ist unerheblich, da es nach der dort vom Amtsgericht vertretenen Ansicht nicht darauf ankam. Das Vorbringen ist aber auch nicht nach § 296 ZPO zurückzuweisen. Eine Zurückweisung kommt nämlich nur dann in Betracht, wenn dieses verspätete Vorbringen zu einer Verzögerung des Rechtsstreits führen würde. Das ist aber nicht der Fall, weil der Kl. diese behauptete Tatsache nicht bestritten hat, so daß sie als zugestanden anzusehen ist, § 138 Abs. 3 ZPO. Allein der Umstand, daß dem Kl. Gelegenheit zur Stellungnahme auf dieses Vorbringen einzuräumen war, stellt keine Verzögerung des Rechtsstreits dar (BVerfG NJW 1989, 705). Dabei steht dem Kl. nicht das Recht zu, durch Verweigerung einer sachlichen Einlassung unter Rüge der Verspätung das Gericht zu zwingen, von dem verspäteten Vorbringen keine Kenntnis zu nehmen und es gemäß § 296 ZPO zurückzuweisen, § 138 Abs. 2 ZPO gilt auch hier (Zöller/Greger, ZPO, 26. Aufl. § 283 Rn. 16).

(b) ...

(c)Im übrigen ist die Berufung ohne Erfolg. Denn in bezug auf die weiteren Positionen ist zwischen den Parteien unstreitig, daß die Abrechnung nach dem Abflußprinzip, und nicht nach dem Zeitabgrenzungsprinzip erfolgte, weil dies auch in der für den Kl. als Wohnungseigentümer gefertigten Hausgeldabrechnung so erfolgte. Dieses ist aber nach der Auffassung der Kammer (vgl. GE 2005, 1249), an welcher sie festhält, nicht zulässig. Die Fristenregelung des § 556 Abs. 3 BGB zwingt nach Auffassung der Kammer dazu, daß nicht auf der Basis des sogenannten Abflußprinzips abgerechnet werden kann, wenn dies nicht individuell vereinbart ist, sondern nur auf der Basis des Zeitabgrenzungsprinzips abgerechnet werden muß. Denn anderenfalls würde diese Vorschrift fast leerlaufen, da es bei Zugrundelegung des Abflußprinzips kaum vorstellbar ist, daß ein Vermieter Betriebskosten zahlt, aber diese nicht rechtzeitig gegenüber dem Mieter geltend macht. Für die Anwendung des § 556 Abs. 3 BGB bliebe nur der seltene Fall übrig, daß der Vermieter die Abrechnung zwar rechtzeitig absendet, es bei der Zustellung allerdings zu nicht zu vertretenden Verzögerungen kommt. Ausgangspunkt muß daher sein, daß Betriebskosten für die Abrechnungsperioden abzurechnen sind, für die sie angefallen sind (sogenanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip), denn § 556 Abs. 3 BGB darf nicht unterlaufen werden. (...)

Die Umlage der für die vermietete Eigentumswohnung erhobenen Grundsteuer darf auf der Basis des Grundsteuerbescheids erfolgen, wenn nicht anderes vereinbart worden ist. Der in die Wohnung integrierte Hobbyraum zählt für die Umlage der Heizkosten zur Wohnfläche. Von den Heiz- und Warmwasserkosten ist ein Abschlag von 15 % vorzunehmen, wenn die Erfassungsgeräte nicht mehr geeicht sind. Abrechnungen dürfen nur nach dem Zeitabgrenzungsprinzip erstellt werden, entschied das LG Berlin.

Der Eigentümer rechnete über die Betriebskosten für 2003 für die von ihm vermietete Wohnung ab. Der Abrechnung der Grundsteuer legte er die nach dem Grundsteuerbescheid konkret auf diese Eigentumswohnung entfallende Grundsteuer zugrunde. In die nach der Wohnfläche erfolgende Umlage wurde auch ein in die Wohnung integrierter Hobbyraum einbezogen. Der verbrauchsabhängige Anteil der Heiz- und Warmwasserkosten wurde über den von - seit 1995 nicht mehr geeichten Erfassungsgeräten - erfaßten Verbrauch umgelegt. Die Abrechnung für 2003 erfolgte nach dem Abflußprinzip, weil die Hausgeldabrechnung der Wohnungeigentumsanlage zugrunde gelegt wurde. Damit war der Mieter nicht einverstanden.

Das Amtsgericht wies die Klage des Vermieters teilweise ab, was zu der Berufung führte.

Die Zivilkammer 65 gab der Berufung teilweise statt.

Die Umlage der für die jeweilig vermietete Eigentumswohnung festgesetzten und erhobenen Grundsteuer habe auf der Basis des Grundsteuerbescheids (für die einzelne Wohnung) erfolgen dürfen, da nichts anderes vereinbart worden sei. Der direkt durch eine Treppe von der Wohnung aus zugängliche und nur zu dieser gehörende Hobbyraum habe der Umlage der nicht verbrauchsabhängigen Heizkosten nach der Wohnfläche zugrunde gelegt werden dürfen, da der Hobbyraum weder unter § 42 Abs. 4 Ziffern 1 - 3 der II. BV noch unter § 2 Abs. 3 WoFlV falle. Die auf den Mieter entfallenden Heiz- und Warmwasserkosten seien um 15 % zu kürzen, da die vorhandenen Erfassungsgeräte nicht mehr geeicht waren, was nach dem Vorbringen des Mieters in zweiter Instanz unstreitig geworden sei, so daß es nicht als verspätet zurückzuweisen sei. Zwar habe der Mieter dieses Kürzungsrecht nicht ausdrücklich geltend gemacht; da er aber wegen der Nacheichung meine, überhaupt nichts zu schulden, sei davon auszugehen, daß er dieses Kürzungsrecht habe geltend machen wollen.

Schließlich werde an der bereits im Urteil vom 30. August 2005 - 65 S 90/05 (GE 2005, 1249) - vertretenen Auffassung festgehalten, daß zumindest nach der Mietrechtsreform Abrechnungen lediglich nach dem Zeitabgrenzungsprinzip zu erstellen seien. Die Abrechnung sei trotz der Fehler formell wirksam, da die dafür erforderlichen Essentialia (vgl. dazu neu: BGH, Urteil v. 14.2.2007, VIII ZR 1/06, GE 2007, 438 = WuM 2007, 196) eingehalten seien.

Zu dem Streit zwischen Zeitabgrenzungsprizip und Abflußprinzip wird zunächst auf die Anmerkung in GE 2005, 1219 verwiesen. Der BGH räumt dem Vermieter bei nachträglich erhöhten Betriebskosten im Regelfall eine Frist von drei Monaten nach Vorlage der Unterlagen ein. Leider hat der BGH in seinem Urteil v. 5.7.2006 (VIII ZR 220/05, GE 2006, 1160) zwar die kontroversen Ansichten zum Zeitabgrenzungs- und Abflußprinzip erörtert, die Grundlage für die Einlegung der Revision gegen das Urteil der ZK 65 v. 30.8.2005 (LG Berlin, 65 S 90/05, GE 2005, 1249) waren, aber sich nicht festgelegt, ob nach dem 1.9.2001 (Inkrafttreten der Mietrechtsreform) nur noch das Zeitabgrenzungsprinzip gelten soll (so die ZK 65, a.a.O.; auch für zulässig gehalten von ZK 63, Urteil v. 7.7.2006, 63 S 373/05, GE 2006, 1041). Zwischen den Zeilen ist aber zu lesen, daß der BGH die Abrechnung nach dem Abflußprinzip zumindest dann für zulässig hält, wenn kein Mieterwechsel stattgefunden hat (so auch ZK 64, Urteil v. 10.3.2006, 64 S 484/05 [Einzelrichter], GE 2006, 725; LG Berlin, Urteil v. 1.12.2006, 63 S 113/06, GE 2007, 368; LG Berlin, Urteil v. 8.12.2006, 63 S 72/06, GE 2007, 451).

Zwar kann eine Vereinbarung über Umlage der Grundsteuer einer vermieteten Eigentumswohnung nach der Wohnfläche auch nicht dann einseitig vom Vermieter geändert werden, wenn die Umlage der Grundsteuer nach den auf die Eigentumswohnungen erlassenen Grundsteuerbescheiden erfolgt (BGH, Urteil v. 26.5.2004, VIII ZR 169/03 = GE 2004, 879 = WuM 2004, 403 = ZMR 2004, 662). Ist aber keine Vereinbarung über den Umlagemaßstab getroffen worden, kann der Vermieter nach der zutreffenden Auffassung der ZK 65 und der von ihr zitierten Rechtsprechung die Grundsteuer nach dem entsprechenden Bescheid auf die vermietete Wohnung umlegen. Zum Kürzungsrecht bei Heizkosten wird zunächst auf GE 2006, 1278 ff. verwiesen. Die Streitfrage, ob die Kürzung von Amts wegen vorzunehmen ist oder die Geltendmachung eines entsprechenden Kürzungsrechts durch den Mieter voraussetzt, hat die ZK 65 geschickt umschifft.