Umlagemaßstab

Umlagemaßstab; Heizkosten; Wärmedämmung; Verteilungsmaßstab; Energiebedarf; Sachverständigenbeweis; Gutachtenauftrag; Überschreitung

Bei der Festlegung des Verteilungsmaßstabes der Heizkosten auf einzelne Mietwohnungen muß der Vermieter den baulichen Zustand des Gebäudes mit dem jeweiligen Energiebedarf der Wohnungen berücksichtigen.

Der Kl. fordert von den Bekl. Nachzahlung von Mietnebenkosten.

Der Verbrauch der Bekl. hinsichtlich der Heizungsanlage betrug im Jahre 1998 laut Meßgerät 24.140 Einheiten, der Verbrauch der Mieter M. im gleichen Haus im gleichen Zeitraum nur 5.867 Einheiten. Während die Wohnung der Bekl. 160 qm umfaßt, die sie mit ihren drei Kindern bewohnen, ist die Wohnung der Mieter M. nur 109 qm groß, die diese allein bewohnen. Auf Wunsch der Bekl. wurde die Nachtabsenkung abgeschaltet.

Die Verteilung der Heizkosten erfolgte in der Weise, daß 30 v. H. nach der Nutzfläche und 70 v. H. nach dem Verbrauch verteilt wurden.

Der Kl. meint, der erhöhte Verbrauch der Bekl. ergebe sich aus ihren Heizgewohnheiten und der höheren Personenzahl in ihrer Wohnung. Die Verbrauchsmeßgeräte arbeiteten korrekt.

Die Bekl. meinen dagegen, die Heizkosten aus dem Jahre 1998 seien viel zu hoch und insgesamt nicht nachvollziehbar.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen A. K. und eines mündlichen Ergänzungsgutachtens.

Der Kl. ist der Ansicht, daß der Sachverständige seinen Gutachtenauftrag überschritten habe, indem er die angeblich mangelhafte Wärmedämmung für den erhöhten Verbrauch als ursächlich ansehe. Zudem seien dem Gutachter Fehler in der Sachverhaltsermittlung unterlaufen.

Die zulässige Klage ist zur Zeit unbegründet.

1) Der geltend gemachte Anspruch ist noch nicht fällig. Der im vorliegenden Fall vom Vermieter gewählte Umlegungsmaßstab für die Heizkosten erfüllt nach Auffassung des Gerichts die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung nicht, daher ist der möglicherweise vorliegende Anspruch auf Nebenkostennachzahlung jedenfalls jetzt noch nicht fällig. Ein Anspruch auf Nebenkostennachzahlung wird erst dann fällig, wenn der Vermieter eine ordnungsgemäße Rechnung vorlegt, d. h. die Abrechnung muß für den Mieter nachvollziehbar und nachprüfbar sein, § 259 BGB (Staudinger-Emmerich, 13. Aufl., §§ 535, 536 Rn. 129). Ordnungsmäßigkeit der Rechnung bedeutet unter anderem auch, daß der vom Vermieter gewählte Umlegungsmaßstab bei den verbrauchsabhängigen Kosten der Billigkeit entsprechen muß (vgl. Michael J. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 3. Aufl., Rn. 5068 b).

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sieht es das Gericht als erwiesen an, daß der vom Kl. gewählte Verteilungsmaßstab für die Heizkosten unrichtig ist. Das Gericht stützt sich hinsichtlich der Frage der Richtigkeit der Nebenkostenabrechnung auf das Gutachten und das mündliche Ergänzungsgutachten des öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mietneben- und Betriebskosten für Grundstücke und Gebäude A. K. Nach dem Ergebnis des Gutachtens liegt ein Verstoß seitens des Kl. gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit vor. Der Verteilungsmaßstab hinsichtlich der Heizkosten hätte nach dem Ergebnis des Gutachtens anders erfolgen müssen. Die Wohnung der Bekl. benötigt wegen des baulichen Zustandes des Gebäudes (vgl. im einzelnen das Gutachten S. 3-5) deutlich mehr Energie zur Beheizung der Wohnung mit einer angemessenen Temperatur als die Wohnung der Mieter M. Das Gericht sieht es als erwiesen an, daß die Wohnung der Mieter M. schon durch die Abstrahlungsverluste der Heizung in erheblichem Umfang beheizt wird. Dies bezahlen die Bekl. letztendlich mit, da sie ihre Wohnung, um eine vergleichbare Temperatur zu erreichen, stärker aufheizen müssen, was zu einem erhöhten Verbrauch führt. Eine Verteilung der Heizkosten zu 30 v. H. nach der Nutzfläche und 70 v. H. nach dem Verbrauch ist daher nach dem Ergebnis des Gutachtens unzulässig. Der Vermieter hätte die Nutzfläche verstärkt berücksichtigen müssen, eine zu starke Berücksichtigung des Verbrauchs benachteiligt die Bekl. unangemessen.

Die Feststellungen und Schlußfolgerungen des Sachverständigen hinsichtlich der Frage des erhöhten Energieaufwandes der Bekl. erscheinen dem Gericht überzeugend, so daß es sich die Ausführungen ohne Abstriche zu eigen macht. Anhaltspunkte dafür, daß der Gutachter von unzutreffenden Anknüpfungstatsachen ausgeht oder sein Gutachten fachlich falsch ist, liegen dem Gericht nicht vor.

Die Rügen des Kl. hinsichtlich des Gutachtens sind nicht durchschlagend. Der Sachverständige hat seinen Gutachtenauftrag nicht überschritten. Der Sachverständige war nicht nur mit der Frage beauftragt worden, die Frage der Verbrauchsgerätetauglichkeit und deren eventuelle Fehlerhaftigkeit zu überprüfen, insoweit wird auf den Beweisbeschluß verwiesen. Daß der Gutachter die mangelhafte Wärmedämmung für den Verbrauch verantwortlich macht, geht nicht über den Gutachtenauftrag hinaus, da ausweislich des Beweisbeschlusses der Gutachter zu der Frage Stellung nehmen sollte, ob die Heizkostenabrechnung der Fa. Techem fehlerhaft ist. Zu einer Heizkostenabrechnung gehört auch die Richtigkeit des gewählten Umlegungsmaßstabes. Zu der Frage, ob der gewählte Umlegungsmaßstab richtig ist, gehört auch die Frage, ob das Verhältnis zwischen Verbrauchsanteil und Nutzflächenanteil richtig gewählt wurde. Dazu muß aber geklärt werden, ob aufgrund von baulichen Gegebenheiten ein erhöhter Verbrauch vorliegt. Liegt dann ein erhöhter Verbrauch vor, so muß dies bei der Gewichtung der oben mitgeteilten Parameter berücksichtigt werden. Hinsichtlich der weiteren Beanstandungen des Kl. im Schriftsatz vom 10.1.2000 kann auf das mündliche Ergänzungsgutachten des Sachverständigen vom 8.3.2000 verwiesen werden, die dortigen Ausführungen hält das Gericht aus den oben dargelegten Gründen ebenfalls für überzeugend und zutreffend. Insbesondere spielt die Frage, wann genau die Heizungsanlage installiert wurde, keine entscheidende Rolle, da das Ergebnis des Gutachtens auch dann gleich bleibt, wenn man es auf den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit und nicht auf die Heizungsanlagenverordnung stützt (vgl. insoweit die Ausführungen des Sachverständigen im mündlichen Ergänzungsgutachten), da der Kl. als Vermieter jedenfalls berücksichtigen muß, daß aufgrund der baulichen Situation die Bekl. einen höheren Verbrauch haben.

Der Umstand, daß die Bekl. ihre angemietete Wohnung mit fünf Personen und die Mieter M. ihre angemietete Wohnung nur mit zwei Personen bewohnen, ändert nichts an der Fehlerhaftigkeit der Abrechnung, da der Verbrauch weiterhin ein Kriterium zur Verteilung der Heizkosten bleiben wird, jedoch der Umstand, daß der bauliche Zustand des Hauses die Bekl. zu einem höheren Verbrauch zwingt, Berücksichtigung finden muß. Gleiches gilt für die Abschaltung der Nachtabsenkung.

Daß die Bekl. den jetzigen Zustand der Wohnung auch schon bei Einzug vorfanden, entbindet den Vermieter nicht davon, bei der Gewichtung der Parameter "Nutzfläche" und "Verbrauch" den Verbrauch aus Gründen der Billigkeit im Vergleich zum Parameter "Nutzfläche" geringer zu gewichten. Daß die Bekl. möglicherweise eine Modernisierung nicht verlangen können, ist eine ganz andere Frage, die hier nicht entschieden werden muß. (...)