Umlagefähigkeit von Betriebskosten nach Steigerung um 62 %

1. Allein die Tatsache, dass Grünpflegekosten gegenüber dem Vorjahr um 62 % gestiegen sind, führt ohne Belegeinsicht des Mieters nicht zur Verneinung der Umlagefähigkeit.

2. Allein die fehlende Reaktion des Vermieters auf eine Bitte um Belegeinsicht genügt nicht, um auf eine Verweigerung der Belegeinsicht zu schließen.

(Leitsätze der Redaktion)

Den Kl. steht ein Anspruch auf Auszahlung eines entsprechenden - weiteren - Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2016/2017 nicht zu. […]

Bezüglich der Grünpflegekosten reicht allein die Tatsache, dass diese Kosten gegenüber der Ab­rechnung des Vorjahres um 62 % gestiegen sind, nicht aus, um die Kosten als nicht umlagefähig anzusehen. Vielmehr hätten die Kl. durch Belegeinsicht zunächst überprüfen müssen, welche konkreten Kosten möglicherweise nicht umlagefähig seien. Denn aus den Kostenbelegen hätte sich entgegen der Ansicht der Kl. durchaus ergeben können, worauf die Kostensteigerung gegenüber dem Vorjahr beruhte. Erst wenn die Belegeinsicht hierfür keine Anhaltspunkte ergeben hätte, wäre die Bekl. ggf. zu einer näheren Begründung der Kostenposition verpflichtet gewesen.

Es kann zugunsten der Kl. unterstellt werden, dass sie mit Schreiben vom 8.5.2018 bei der Bekl. um Belegeinsicht gebeten haben, ohne dass die Bekl. hierauf reagiert habe. Allein die fehlende Reaktion auf ein Anschreiben genügt nicht, um etwa von einer Verweigerung der Bekl.seite hinsichtlich der Belegeinsicht ausgehen zu können. Hier wäre zumindest eine weitere Aufforderung vor Erhebung der Zahlungsklage erforderlich gewesen.

Der Vortrag der Kl., wonach aufgrund von Bauarbeiten am Haus keine Grünpflegearbeiten stattgefunden haben sollen, ist nicht ausreichend substantiiert, um hier weitere Darlegungen der Bekl. fordern zu können. Dazu wäre eine nähere Darlegung der Gestaltung des Grundstücks und des Umfangs und des Zeitrahmens der Bauarbeiten erforderlich gewesen.

Soweit sich die Kl. darauf berufen, dass eine Vielzahl von Bäumen und Sträuchern im Zuge der Bauarbeiten entfernt worden seien, hat die Bekl. dies bestätigt und vorgetragen, dass die entsprechenden Kosten nicht umgelegt worden seien. Auch hier hätte die Kl. durch Einsicht in die Belege überprüfen müssen, ob die angesetzten Grünpflegekosten tatsächlich -wie offenbar von Ihnen unterstellt - auch Kosten der durch die Baumaßnahmen bedingten Baumfällungen und Entfernung von Sträuchern enthielten. Dies ist jedoch nicht erfolgt.

Bezüglich der Kosten des Hausstroms stellt allein eine Kostensteigerung um 10 % keinen ausrei­chenden Grund dar, um von der Bekl. eine Erläuterung hinsichtlich der Kostensteigerung verlangen zu können.

Hier hätten die Kl. ebenfalls zunächst in die Belege Einsicht nehmen müssen, um z. B. festzustellen, ob sich die Stromkostensteigerung aufgrund eines erhöhten Verbrauchs oder aufgrund der allgemein gestiegenen Stromkosten ergeben hat. Erst bei einer erheblichen Steigerung des Verbrauchs hätte der Vortrag der Kl., dass Baustrom über den Hausstrom abgerechnet worden sei, ausreichend Substanz gehabt, um eine weitergehende Erwiderung der Bekl. zu erfordern. Hinsichtlich des Vortrages der Kl. zu von Mietern betriebenen Haushaltsgeräten im Keller ist der Vortrag ebenfalls nicht ausreichend substantiiert, um der Umlage der Hausstromkosten ausreichend entgegenzutreten. Weder ist vorgetragen, wie viele Haushaltsgeräte betrieben werden, noch woraus die Kl. schließen, dass der Strom über den Hausstromzähler laufe. […]

Allein die fehlende Reaktion des Vermieters auf eine Bitte um Belegeinsicht genügt nicht, um auf eine Verweigerung der Belegeinsicht zu schließen, und ohne Belegeinsicht gibt dem Mieter allein die Tatsache, dass Grünpflegekosten gegenüber dem Vorjahr um 62 % gestiegen sind, kein Recht, die Umlage zu verweigern.

Die Kläger (Mieter) verlangen Auszahlung eines weiteren Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung 2016/2017, weil die Umlage der Grünpflegekosten und die anteilige Umlage des Hausstroms aus der Nebenkostenabrechnung herauszunehmen seien. Die Grünpflegekosten seien gegenüber dem Vorjahr um nicht nachvollziehbare 62 % gestiegen und die Hausstromkosten um 10 %. Das AG wies die Klage ab.

Bezüglich der Grünpflegekosten reiche allein die Tatsache, dass diese Kosten gegenüber dem Vorjahres um 62 % gestiegen seien, nicht aus, um die Kosten als nicht umlagefähig anzusehen. Vielmehr hätten die Kläger durch Belegeinsicht zunächst überprüfen müssen, welche konkreten Kosten möglicherweise nicht umlagefähig seien. Erst wenn die Belegeinsicht hierfür keine Anhaltspunkte ergeben hätte, wäre die Vermieterin zu einer näheren Begründung der Kostenposition verpflichtet gewesen. Zwar hätten die Kläger um Belegeinsicht gebeten, allein die fehlende Reaktion der Beklagten darauf genüge nicht, von einer Verweigerung der Belegeinsicht ausgehen zu können. Hier wäre zumindest eine weitere Aufforderung vor Erhebung der Zahlungsklage erforderlich gewesen.

Der Vortrag der Kläger, wonach aufgrund von Bauarbeiten am Haus keine Grünpflegearbeiten stattgefunden haben sollen, ist nicht ausreichend substantiiert, um hier weitere Darlegungen der Beklagten fordern zu können. Dazu wäre eine nähere Darlegung der Gestaltung des Grundstücks, des Umfangs und des Zeitrahmens der Bauarbeiten erforderlich gewesen.

Auch die Erhöhung der Hausstromkosten um 10 % sei kein ausreichender Grund, von der Beklagten ohne Belegeinsicht eine Erläuterung für die Kostensteigerung zu verlangen.