Umlagefähigkeit einer „Notdienstpauschale“ als Betriebskosten im Wohnraummietverhältnis

Bei einer Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um nicht umlagefähige Verwaltungskosten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Umlagefähigkeit einer „Notdienstpauschale“ im Rahmen eines Wohnungsmietvertrages. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Kl. ist nicht berechtigt, die Notdienstpauschale in Höhe von 102,84 € auf die Bekl. umzulegen. Die Parteien haben - anders als in dem der Entscheidung des Landgerichts Köln (LG Köln, Urteil vom 12. Februar 1977 - 10 S 463/96 - WuM 1997, 230, juris) zugrunde liegenden Fall - laut Mietvertrag keine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass die Kosten für Notdienste umgelegt werden können.

Die Notdienstpauschale stellt keine Betriebskostenposition im Sinne von § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV dar. Betriebskosten sind danach Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, des Grundstücks oder der Anlagen des Grundstücks laufend entstehen.

Davon wird die Notdienstpauschale nicht erfasst. Denn sie umfasst diejenigen Kosten, die dafür anfallen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen, Havarien oder ähnlichen Notfällen jemand erreichbar ist. Diese Kosten stellen keine Kosten dar, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen.

Insbesondere kann der Entscheidung des Amtsgerichts Hohenschönhausen (Urteil vom 31. März 2008 - 16 C 205/07 -, juris), wonach eine Notdienstbereitschaft als dem Sicherheitsbereich zuzuordnende Hausmeisterkosten umlagefähig sei, nicht gefolgt werden.

Bereitschaftskosten sind vielmehr nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Verwaltungskosten sind gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung.

Die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauf folgende etwaige Veranlassung von Reparaturmaßnahmen ist eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes (vgl. Blank/Börstinghaus, 5. Auflage, 2017, § 556 Rn. 86, beck-online). Dafür spricht, dass während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise solche Meldungen gegenüber der Hausverwaltung erfolgen und von dort die erforderlichen Maßnahmen veranlasst werden. Es kann aber für die rechtliche Qualifizierung der Kosten nicht von Bedeutung sein, ob der Notfall sich außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ereignet und der Hauseigentümer dafür einen Ansprechpartner bereithält. Insofern dient die Einrichtung eines solchen Bereitschaftsdienstes in erster Linie dem Interesse des Vermieters und nicht dem Interesse der Mieter. Der Vermieter will durch die Bereitstellung eines Ansprechpartners außerhalb der Öffnungszeiten seiner Hausverwaltung ganz vorrangig erreichen, dass von ihm fachlich und kostenmäßig gebilligte Maßnahmen zum Schutz der Mietsache ergriffen werden (vgl. AG Charlottenburg, Urteil vom 21. Februar 2018 - 215 C 311/17, GE 2018, 208, beck-online).

Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Bei der Frage der Umlagefähigkeit der Notdienstpauschale handelt es sich um eine grundsätzliche, ihrer Bedeutung nach über den Einzelfall hinausgehende Rechtsfrage.

Bei einer Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um nicht umlagefähige Verwaltungskosten, so das Landgericht Berlin.

Die Parteien streiten über die Umlagefähigkeit einer „Notdienstpauschale“ im Rahmen eines Wohnungsmietvertrages. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Die Klägerin sei nicht berechtigt, die Notdienstpauschale auf die Beklagten umzulegen. Die Parteien hätten im Mietvertrag keine Vereinbarung dahingehend getroffen, dass die Kosten für Notdienste umgelegt werden können.

Die Notdienstpauschale gehöre nicht zu den Betriebskosten, sondern den nicht umlagefähigen Verwaltungskosten, denn sie umfasst diejenigen Kosten, die dafür anfallen, dass auch außerhalb der normalen Geschäftszeiten bei Schadensfällen, Havarien oder ähnlichen Notfällen jemand erreichbar sei. Der gegenteiligen Entscheidung des AG Hohenschönhausen (Urteil vom 31. März 2008 - 16 C 205/07 -, GE 2008, 933), wonach eine Notdienstbereitschaft als dem Sicherheitsbereich zuzuordnende Hausmeisterkosten umlagefähig sei, könne nicht gefolgt werden.

Die Bereithaltung für die Entgegennahme von Mängel-, Havarie-, Schadens- und Notfallmeldungen und die darauffolgende etwaige Veranlassung von Reparaturmaßnahmen ist eine Tätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gebäudes. Dafür spreche, dass während der normalen Geschäftszeiten üblicherweise solche Meldungen gegenüber der Hausverwaltung erfolgten und von dort die erforderlichen Maßnahmen veranlasst würden. Es könne aber für die rechtliche Qualifizierung der Kosten nicht von Bedeutung sein, ob der Notfall sich außerhalb der üblichen Geschäftszeiten ereigne und der Hauseigentümer dafür einen Ansprechpartner bereithalte. Insofern diene die Einrichtung eines solchen Bereitschaftsdienstes in erster Linie dem Interesse des Vermieters und nicht dem Interesse der Mieter.

Die Richter sind noch nie und erst recht nicht am Wochenende oder in der Nacht im Fahrstuhl steckengeblieben.