Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchmelder und der Kosten für den Winterdienst

1. Die Wartungskosten für die Rauchmelder sind auch ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung vom Mieter zu tragen.

2. Die Kosten des Winterdienstes gehören zu den Straßenreinigungskosten und sind auch ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung vom Mieter zu tragen.

4. Nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, ist der Vermieter berechtigt, den vereinbarten Umlagemaßstab für Heizkosten hinsichtlich des verbrauchsabhängigen Anteils zu ändern.

Die Klage ist auch begründet. […]

1. Der Anspruch auf Zahlung von 97,15 € folgt aus§§ 535 Abs. 2, 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. dem Mietvertrag über die Wohnung […] und der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 vom 13.11.2023.

a) Formelle Bedenken gegen die Betriebskostenabrechnung bestehen nicht.

b) Aus der Betriebskostenabrechnung schuldete der Bekl. den errechneten Nachzahlungsbetrag i.H.v. 547,15 €. Aufgrund der geleisteten Zahlungen i.H.v. insgesamt 250 € im Zeitraum Februar 2024 bis Juni 2024 reduzierte sich der Nachzahlungsbetrag auf 297,15 €. Aufgrund der vom Bekl. nach Zustellung des Mahnbescheids geleisteten weite­ren Zahlungen i.H.v. insgesamt 200 € verbleibt eine Restforderung i.H.v. 97,15 €.

(1) Die Umlage der Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder und den Winterdienst i.H.v. anteilig zusammen 29,71 € ist entgegen der Ansicht des Bekl. nicht zu beanstanden.

Zwar ist im Mietvertrag die Umlagefähigkeit der Wartungskosten für die Rauchmelder nicht aus­drücklich vereinbart. Aber auch ohne eine sogenannte Mehrbelastung ist der Kl. zur Umla­ge der Wartungskosten berechtigt. Denn bei den Wartungskosten handelt es sich um Betriebs­kosten, die nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund einer Modernisierung entstanden sind (LG Magdeburg, Urteil vom 27. September 2011 -1 S 171/11 - GE 2012, 131, Rn. 14 m.w.N., zitiert nach juris). Solche neu eingeführten Betriebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie von der ursprünglichen Abrede über die Betriebskosten nicht erfasst sind und je­denfalls von einer konkludenten Einigung ab dem Zeitpunkt ihrer erstmaligen Entstehung auszu­gehen ist (BGH, Urteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 99/03 - Rn. 21 m.w.N., zitiert nach juris). Jedenfalls ist der Bekl. nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verpflichtet, diese nach einer Mo­dernisierung entstandenen Kosten zu tragen.

Auch die Kosten für den Winterdienst sind umlagefähig. Es ist unschädlich, dass der Winter­dienst als solcher nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Entscheidend ist, dass die Parteien die Umlage der Straßenreinigungskosten vereinbart haben. Bei Winterdienst handelt es sich um Kos­ten der Straßenreinigung, die nur im Winter anfallen.

(2) Der Bekl. schuldet auch anteilige Heizkosten in Höhe von 22,42 €. Die Umlage zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche ist nicht zu beanstanden. Die ursprünglich im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer 50 : 50 Umlage steht dem nicht entgegen. Denn mit Schreiben vom 22.12.2016 hat die Hausverwaltung den Umlagemaßstab gemäß § 6 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2 Heizkos­tenV aufgrund von baulichen Maßnahmen zulässigerweise dahingehend geändert, dass die Heiz­kosten künftig zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Fläche umgelegt werden. Seit 2017 wurden die Heizkostenabrechnungen entsprechend verteilt. Vor diesem Hintergrund ist jedenfalls von einer konkludenten Vereinbarung zwischen den Parteien auszugehen.

(3) Weitere Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2022 hat der Bekl. nicht vorgetragen.

Die Wartungskosten für die Rauchmelder und die Kosten des Winterdienstes sind auch ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung vom Mieter zu tragen.

Der Vermieter fordert Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Strittig waren die Umlage der Wartungskosten für Rauchmelder, der Kosten des Winterdienstes und der verbrauchsabhängige Verteilungsmaßstab für Heizkosten. Das AG verurteilte den Mieter zur Zahlung.

Die Kosten für die Wartung der Rauchwarnmelder und den Winterdienst sind umlagefähig, auch wenn sie nicht aus­drücklich vereinbart sind. Neu eingeführte Betriebskosten rechtfertigen ausnahmsweise die Umlage, weil sie von der ursprünglichen Abrede über die Betriebskosten nicht erfasst sind. Jedenfalls ist der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet, solche nach einer Mo­dernisierung entstandenen Kosten zu tragen. Die Kosten für den Winterdienst sind als Teil der Straßenreinigungskosten auch ohne ausdrückliche Umlagevereinbarung umlagefähig. Der Mieter schuldet auch die zu 70 % nach Verbrauch und 30 % nach Fläche umgelegten Heizkosten. Die ursprünglich im Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer 50 : 50 Umlage kann aufgrund von baulichen Maßnahmen zulässigerweise dahingehend geändert werden, dass die Heiz­kosten künftig zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Fläche umgelegt werden.