Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten im Geschäftsraummietvertrag

Umlagefähigkeit von Verwaltungskosten im Geschäftsraummietvertrag; fehlende Transparenz der Kosten für "Centermanagement"

1. Die Kosten der Bewachung und der Verwaltung können bei Geschäftsraum als Nebenkosten umgelegt werden.

2. Darüber hinausgehende Kosten des Centermanagements sind jedenfalls dann nicht ausreichend bestimmt, wenn daneben Verwaltungskosten verlangt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

(...)1. Auszugehen ist davon, daß Nebenkosten mit dem Mieter nur gesondert abgerechnet werden können, wenn dies im Mietvertrag klar und eindeutig geregelt ist. Die vereinbarte Mietstruktur muß erkennen lassen, daß der Mieter die Nebenkosten ganz oder anteilig neben der Grundmiete für die Überlassung des Mietobjektes tragen soll (BGH ZMR 1970, 47; OLG Düsseldorf OLG- Report 2000, 273 mit weiteren Rechtsprechungsnachweisen). Diese Voraussetzung ist grundsätzlich nur dann erfüllt, wenn die Absprache über die Nebenkostenumlage dem schuldrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz i. S. d. § 241 BGB entspricht. Die Vereinbarung über die Abwälzung von Nebenkosten auf den Mieter muß inhaltlich so bestimmt sein, daß der Mieter klar feststellen kann, mit welchen Nebenkosten er zu rechnen hat, da sich erst hieraus für ihn die Möglichkeit ergibt, den von ihm insgesamt zu zahlenden Mietzins zu übersehen. Die von ihm gesondert zu tragenden Nebenkosten müssen daher eindeutig und unmißverständlich genannt werden (Bub/Treier/v. Brunn, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A., Rdnr. 34; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 7. Aufl., Rdnr. 3011).

2. Die Regelung in Ziff. 6 des Mietvertrages, die mit "Nebenkosten" überschrieben ist, erfüllt - entgegen der Ansicht des Landgerichts - im wesentlichen die Anforderungen an eine ausreichende Bestimmtheit. So ist zwar der Obersatz in Ziff. 6.1. allgemein gefaßt, wenn es hier heißt, daß sämtliche Nebenkosten des Einkaufszentrums, insbesondere die Kosten des Betriebes, der Instandhaltung und der Gemeinschaftsanlagen ... zu tragen sind und die Umlage nicht auf die gemäß § 27 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Kosten beschränkt ist. Jedoch werden nachfolgend die umzulegenden Kostenarten unter den Buchstaben a) bis h) näher präzisiert. In Ziff. 6.1 h) wird auf die in der Anlage beigefügte Aufstellung der Betriebskosten nach der II. BV (Anlage 5) Bezug genommen, die damit wirksam als Umlage vereinbart worden sind. Für die Umlage dieser Betriebskosten ist es nach der Rechtsprechung sogar ausreichend, wenn auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV Bezug genommen wird, selbst wenn der Text der Anlage 3 dem Mietvertrag nicht beigefügt ist (BayOLG ZMR 1984, 203; OLG Hamm WuM 1997, 542, OLG Celle ZMR 1999, 238). Daneben werden indes auch weitere Kosten - zusätzlich zu den in der wohnungswirtschaftlich geprägten II. BV enthaltenen Nebenkosten - als umlagefähig vereinbart. Es bedarf keiner Entscheidung, ob insoweit bezüglich aller angeführten Kosten eine ausreichende Bestimmtheit in diesem Sinne gegeben ist. Für die Entscheidung ist dies nur hinsichtlich der Kostenarten von Bedeutung, welche mit den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 1999 bis 2001 abgerechnet worden sind. Soweit einzelne Regelungen dem Bestimmtheitsgebot nicht genügen, hat dies auf die Regelungen im übrigen keinen Einfluß. Denn es kann angenommen werden, daß das Rechtsgeschäft im übrigen auch ohne die unwirksamen Teile vorgenommen sein würde (§139 BGB).

Nach Ziff. 6.1 g) ist u. a. vereinbart, daß die Kosten für die Bewachung umgelegt werden sollen. Die Kosten für einen Wachdienst sind bei der Geschäftsraummiete umlegbar, wenn eine entsprechende Vereinbarung besteht und die Situation des Mietobjektes eine Bewachung erfordert (OLG Celle ZMR 1999, 238). Ferner sind auch die Kosten der Verwaltung nach Ziff. 6.1 g) als umlagefähig vereinbart. Die diesbezügliche Vereinbarung ist nicht wegen fehlender Bestimmtheit des Begriffs der Verwaltungskosten unwirksam. Denn dem Begriff fehlt nicht jede Auslegungsfähigkeit dahingehend, daß sich kein geltungserhaltender Sinn ermitteln ließe (Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 133 BGB, Rdnr. 6). Verwaltungskosten sind nach § 26 Abs. 2 II. BV die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Von dieser Definition kann auch für die Geschäftsraummiete ausgegangen werden (OLG Düsseldorf DWW 2000, 194 f.). Die Begriffe der Verwaltungskosten oder Kosten der Hausverwaltung genügen dem Bestimmtheitserfordernis für eine Umlegungsvereinbarung (Schmid, a. a. O., Rdnr. 5395). Auch das OLG Hamburg hat dies angenommen und ausgeführt, daß insbesondere bei einem Einkaufszentrum die Notwendigkeit der Verwaltung im Sinne von Leitung, Organisation und Koordination auf der Hand liegt und, daß eine professionelle Hausverwalterfirma beauftragt wird, auch üblich und von vornherein absehbar ist (OLG Hamburg ZMR 2003,180 = NZM 2002, 388). Dem steht auch die Entscheidung des Senats vom 8.10.2001 - 8 U 6267/00 - (GE 2002, 327 = KG- Report 2002, 81- 84) nicht entgegen. Denn hierin wurde auch die Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten grundsätzlich bejaht, jedoch die Belastung des Mieters letztlich deswegen verneint, weil der vom Vermieter gewählte Umlagemaßstab (5 % der Verwaltungskosten) nicht vereinbart worden war. Vorliegend hat die Kl. diese Kosten nach der anteiligen Mietfläche umgelegt, was grundsätzlich nicht zu beanstanden ist (vgl. Senatsurteil vom 8.10.2001, a. a. O.; Wolf/Eckert/Ball, Rdnr. 513). Soweit es in Ziff. 6.1.g) heißt, daß auch die Kosten des "kaufmännischen und technischen Centermanagement" umzulegen sind, ist der Begriff des Centermanagements jedoch nicht ausreichend bestimmt. Hinsichtlich dieses Begriffs fehlt es an jeglicher Transparenz, es ist nicht ersichtlich, welche Kosten hier einbezogen werden sollen und auch nicht welche Leistungen dem Inhalt nach hiervon erfaßt werden sollen. Daran ändert sich - entgegen der mit der Berufung vertretenen Ansicht - nichts dadurch, daß die Worte "kaufmännisch und technisch" hinzugefügt worden sind. Denn gerade weil die Kl. daneben auch Verwaltungskosten verlangt, ist nicht ersichtlich, welche anderen Kosten als Kosten des Centermanagements anfallen. Es bedarf aber gerade im Hinblick auf die unübersehbaren Kosten einer klaren und transparenten Vereinbarung anhand derer der Mieter das Risiko der zusätzlichen Kosten überschauen kann (vgl. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1999, Rdnr. 6232). Soweit die Kl. in der Berufungsschrift diese Kosten näher erläutert, wird gerade deutlich, daß diese Kosten nicht ohne weiteres dem Inhalt nach erkennbar sind. Soweit das Landgericht beanstandet, daß der Hinweis auf notwendige oder übliche Versicherungen in Ziff. 6.1 g) nicht ausreichend ist, da er jede Transparenz vermissen lasse, trifft dies zwar zu. Allerdings ergibt sich aus Ziff. 12

ese Kosten näher erläutert, wird gerade deutlich, daß diese Kosten nicht ohne weiteres dem Inhalt nach erkennbar sind. Soweit das Landgericht beanstandet, daß der Hinweis auf notwendige oder übliche Versicherungen in Ziff. 6.1 g) nicht ausreichend ist, da er jede Transparenz vermissen lasse, trifft dies zwar zu. Allerdings ergibt sich aus Ziff. 12 der Anlage 5 "Aufstellung der Betriebskosten gemäß II. BV" - die nach Ziff. 6.1 h) auch Bestandteil der Umlagevereinbarung geworden ist -, welche Versicherungen umzulegen sind. Nur diese sind dann auch in den Betriebskostenabrechnungen berücksichtigt. Die Umlage der Kosten für die konkret benannten Versicherungen ist jedenfalls wirksam vereinbart.

Bei Wohnungen dürfen nur die gesetzlich definierten Betriebskosten umgelegt werden, bei Geschäftsräumen sind auch andere Nebenkosten wie Verwaltungskosten umlagefähig. Sie müssen aber durchschaubar vereinbart sein.

Im Geschäftsraummietvertrag hieß es, daß der Mieter die Nebenkosten zu tragen habe und die Umlage nicht auf Betriebskosten beschränkt sei. Zusätzlich habe er Kosten für die Bewachung, die Verwaltung und das kaufmännische und technische Centermanagement zu übernehmen. Über die Berechtigung dieser Positionen in der Jahresabrechnung entstand Streit.

Mit Urteil vom 18. September 2003 bejahte das Kammergericht die Umlagefähigkeit der Verwaltungskosten. Der Begriff sei nach § 26 II. BV bestimmbar; bei Geschäftsraummiete könne auch hierfür eine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung vereinbart werden. Anders sei es aber mit den Kosten für das Centermanagement. Welche Kosten, über die Verwaltungskosten hinaus, damit gemeint seien, sei für den Mieter nicht erkennbar. Eine spätere Erläuterung durch den Vermieter in der Berufungsschrift reiche nicht aus.