Umlagefähigkeit von Betriebsvorrichtungen

Die Regelung im Mietvertrag hinsichtlich der Übernahme von Wartungskosten für „Betriebsvorrichtungen" hat mit dem steuerrechtlichen Begriff nichts zu tun.

(Leitsatz der Redaktion)

a) Begründet sind aus der Betriebskostenabrechnung 2008 die Positionen Brandmeldeanlage + RWA, Wartung Sprinkleranlage, Wartung Trafo-Station, Wartung Wandhydranten, Sicherheitsbeleuchtung und elektrische Anlagen, insgesamt 4.757,03 € einschließlich Umsatzsteuer, und aus der Betriebskostenabrechnung 2009 die Positionen Gasreglerstation, Brandmeldeanlage, Sprinkleranlage und Sicherheitsbeleuchtung in Höhe von 11.749,56 €.

Sämtliche vorgenannten Einzelpositionen sind nach § 10 Ziffer 6 des Mietvertrags umlagefähig. Nach Satz 1 dieser Vertragsklausel ist die Wartung aller im Eigentum der Vermieterin (der Kl.) befindlichen Betriebsvorrichtungen ohne Reparaturen wie z. B. Lüftung, Heizung, Türanlagen, Rollgitter, Aufzüge, Hebeanlagen, Fettabscheider, Feuerlöscher usw. Sache der Mieterin (der Bekl.). Nach Satz 2 hat die Vermieterin die entsprechenden Wartungsverträge in Abstimmung mit der Mieterin auf ihre Kosten abzuschließen und die Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung an die Mieterin weiterzugeben. [...]

Die Bekl. ist der Auffassung, dass die streitigen Kostenpositionen nicht vom Begriff der Betriebsvorrichtungen umfasst sind, weil sie dem Betrieb des Gebäudes allgemein und nicht spezifisch dem Betrieb des Lebensmittelsupermarkts der Bekl. dienen. Dieses aus dem Steuerrecht stammende Begriffsverständnis hat auch das Landgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt.

Demgegenüber geht die Kl. davon aus, dass § 10 Ziffer 6 des Mietvertrags sämtliche Einrichtungen erfasst, die zum Betreiben des vermieteten Gebäudes - und nicht lediglich des darin ausgeübten Gewerbes - erforderlich sind. Von diesem weitergehenden Begriffsverständnis sind auch die hier streitigen Kostenpositionen umfasst.

bb) Da es an einem übereinstimmenden Verständnis der Vertragsparteien fehlt, ist die Klausel nach objektiven Gesichtspunkten auszulegen. Der Senat hält das von der Kl. vertretene Begriffsverständnis für zutreffend. Dies gilt sowohl dann, wenn - wie die Kl. meint - § 10 Ziffer 6 des Mietvertrags als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen ist (nachfolgend [1]) als auch dann, wenn man die Klausel - wie die Bekl. - als Individualvereinbarung wertet (2).

b) (aa) Der Begriff der Betriebsvorrichtungen wird in § 10 Ziffer 6 des Gewerberaummietvertrags nicht abstrakt beschrieben. Er wird aber durch eine beispielhafte Aufzählung von Einrichtungen konkretisiert, die als Betriebsvorrichtungen im Sinne der Klausel anzusehen sind. Diese Einzelaufzählung ist jedoch nicht abschließend gemeint, wie sich aus den Zusätzen „wie z. B." und „usw." ergibt.

Nach dem allgemeinen Sprachverständnis sind - weitergehend als das Landgericht gemeint hat - als Betriebsvorrichtungen im Sinne des § 10 Ziffer 6 des Mietvertrags sämtliche im Eigentum der Kl. befindlichen Einrichtungen des Gebäudes anzusehen, die dem Betrieb des Gebäudes dienen und eine Wartung erfordern. Insofern kann auch eine Parallele zu dem Begriff der „Betriebs"-Kosten gezogen werden. Nach § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zwar ist der vorgenannte Begriff der Betriebskosten mit dem in § 10 Ziffer 6 des Mietvertrags verwendeten Begriff der Betriebsvorrichtungen nicht gleichzusetzen. Jedoch ist aus der gesetzlichen Umschreibung in § 1 Abs. 1 BetrKV zu ersehen, dass sich das Merkmal des „Betriebs" nicht auf eine bestimmte Nutzungsart - z. B. als Lebensmittelsupermarkt -, sondern auf den Betrieb des zum Gebrauch überlassenen Gebäudes als solchem bezieht. Dieses Sprachverständnis ist auch dem Begriff der Betriebsvorrichtungen im Sinne des § 10 Ziffer 6 des Mietvertrags zugrunde zu legen. Dieses Verständnis entspricht auch dem erkennbaren Zweck der Regelung, bestimmte Wartungskosten, die infolge des Betriebes des vermieteten bebauten Grundstücks entstehen, abweichend von der abdingbaren gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB auf den Mieter abzuwälzen, dem das Mietobjekt zum Gebrauch überlassen ist.

(bb) Demgegenüber enthält der Wortlaut der Klausel keinen Anhaltspunkt dafür, dass der Begriff der „Betriebsvorrichtungen" in einem spezifisch steuerrechtlichen Sinne und in Abgrenzung zum Begriff des Grundvermögens zu verstehen sein soll.

Es ist der Klausel auch im Übrigen nicht zu entnehmen, dass nur solche Einrichtungen erfasst sein sollen, die gerade und ausschließlich dem Betrieb eines Lebensmittelsupermarktes wie dem der Bekl. dienen. Dies ergibt sich insbesondere aus der beispielhaften Aufzählung allgemeiner Einrichtungen wie Lüftung, Heizung und Türanlagen. Denn diese Einrichtungen sind Bestandteil vieler Gewerbemietobjekte und werden nicht ausschließlich zum Betrieb eines Lebensmittelsupermarktes benötigt.

Die Verwendung der vorgenannten, weit gefassten Einzelbegriffe zur Konkretisierung des Oberbegriffs der „Betriebsvorrichtungen" spricht gegen das von der Bekl. vertretene steuerrechtliche Verständnis bzw. gegen ein gewerbespezifisches Verständnis. Aus dem von der Bekl. vorgelegten „Gleich lautenden Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen" vom 15. März 2006 ergibt sich, dass nach § 68 BewG Personenaufzüge, Rolltreppen und Rollsteige dem Gebäude zuzurechnen sind, während (nur) Lastenaufzüge in gewerblich genutzten Gebäuden, die unmittelbar dem Betriebsvorgang dienen, als Betriebsvorrichtungen anzusehen sind. Im Gegensatz dazu ordnet § 10 Ziffer 6 des Mietvertrags Aufzüge allgemein den Betriebsvorrichtungen zu. Dies ist mit dem von der Bekl. vertretenen steuerrechtlichen Verständnis nicht vereinbar.

Gleiches gilt für die Schlagworte Heizung und Lüftung. Nach dem vorgenannten Erlass sind Sammelheizungsanlagen, Be- und Entlüftungsanlagen, Klimaanlagen und Warmwasseranlagen regelmäßig Teil des Gebäudes; sie rechnen (nur) dann zu den Betriebsvorrichtungen, wenn sie ganz oder überwiegend einem Betriebsvorgang dienen, z. B. Klimaanlagen in Chemiefaserfabriken, Tabakfabriken und Reinräumen (Erlass Ziffer 3.6, S. 8). Diese Differenzierung wird in § 10 Ziffer 6 des Vertrags nicht vorgenommen; die Einrichtungen der Heizung und Lüftung werden stattdessen allgemein den Betriebsvorrichtungen zugeordnet.

Der Begriff der Betriebsvorrichtungen ist hier auch nicht deshalb in seiner steuerrechtlichen Bedeutung zu verstehen, weil er in § 68 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BewG und § 4 Nr. 12 UStG gesetzlich umschrieben ist. Die aus dem Steuerrecht stammende gesetzliche Begriffsbestimmung könnte aus der Sicht eines verständigen Durchschnittskunden allenfalls dann maßgebend sein, wenn die Klausel einen entsprechenden Regelungsgegenstand hätte (vgl. auch BGH, Urteil vom 19. März 2003 - VIII ZR 135/02, NJW 2003, 2607 Rn. 11). Das ist jedoch nicht der Fall. § 68 Abs. 2 Satz 1 BewG und § 4 Nr. 12 UStG befassen sich mit der Abgrenzung bestimmter Vorrichtungen vom Grundvermögen. Dabei geht es um die Frage, ob bestimmte Gegenstände als Grundvermögen bzw. ob bestimmte Umsätze aus Vermietung und Verpachtung zu besteuern sind. Im Gegensatz hat § 10 Ziffer 6 des Mietvertrags keine steuerrechtliche Fragestellung zum Gegenstand. Vielmehr geht es um die mietrechtliche Frage, welche Kosten der Vermieter abweichend von § 535 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB auf den Mieter abzuwälzen berechtigt ist. Für diese Frage ist die steuerrechtliche Behandlung des Grund- oder Betriebsvermögens der Vermieterin ohne Bedeutung.

Wenn der Mieter Wartungskosten für „Betriebsvorrichtungen" tragen soll, kann er nicht geltend machen, dass hiermit nur die allgemein auf das Gebäude entfallenden Kosten gemeint sind.

Der Mietvertrag über einen Lebensmittelsupermarkt enthielt die Regelung, dass die Wartung aller im Eigentum der Klägerin befindlichen Betriebsvorrichtungen wie z. B. Lüftung, Heizung, Türanlagen, Rollgitter, Aufzüge, Hebeanlagen usw. „Sache der Mieterin" sein und diese die Kosten für die jeweiligen Wartungsverträge tragen sollte. Nachdem die beklagte Mieterin die in den Betriebskostenabrechnungen enthaltenen Kosten für die Wartung von Brandmeldeanlage, Sprinkleranlage, Trafo-Station, Wandhydranten, Sicherheitsbeleuchtung und elektrische Anlagen für zwei Jahre nicht bezahlt hatte, erhob die Klägerin Klage auf Zahlung in Höhe von rd. 16.000 €.

LG und OLG Koblenz hielten die Nachforderungen für gerechtfertigt. Entgegen der Auffassung der Beklagten sei der im Mietvertrag enthaltene Begriff der Betriebsvorrichtungen nicht im steuerrechtlichen Sinn zu verstehen, wonach in das Grundvermögen bestimmte Vorrichtungen nicht einzubeziehen seien. Auszugehen sei vielmehr davon, dass mit der Regelung im Mietvertrag sämtliche Anlagen erfasst sein sollten, die für den Betrieb des gesamten Gebäudes erforderlich waren.