Umlagefähige Hauswartskosten

Umlagefähige Hauswartskosten; Annahme von Lieferungen; Entgegennahme und Weiterleitung von Störungsmeldungen

Die Annahme von Lieferungen, die Weiterleitung von unmittelbaren Reparaturmeldungen der Mieter und die Benachrichtigung von Störungen sind typische Hauswartskosten und als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, dass die von den Bekl. beanstandeten Tätigkeiten des Hauswarts, wie Annahme von Lieferungen vor Ort, Weiterleitungen von unmittelbaren Reparaturmeldungen der Mieter, Benachrichtigungen von Störungen und sonstigen Unregelmäßigkeiten, typische Hauswarttätigkeiten und keine Verwaltungs- und Instandsetzungsaufgaben betreffen, wie etwa die Organisation und die Bestellung der Lieferungen sowie die Ausführung der erforderlichen Reparaturen. Eines Abzugs von den Gesamtkosten bedurfte es nicht.

Die Kosten für den Hauswart sind als Betriebskosten umlagefähig, soweit sie sich nicht auf eine Tätigkeit des Hauswarts beziehen, die die Instandhaltung oder die Hausverwaltung betrifft (Nr. 14 zu § 2 BetrKV). Zur umlagefähigen Hauswarttätigkeit gehören nach Ansicht des Landgerichts Berlin auch die Weitermeldung und Benachrichtigung bei Störungen und die Annahme von Lieferungen.

Der Mieter hatte bei einer Betriebskostenabrechnung beanstandet, dass die Vergütung für den Hauswart auch nicht umlegungsfähige Tätigkeiten betreffe, die von ihm nicht als Betriebskosten zu übernehmen seien. Es ging konkret um die Annahme von Lieferungen, die Weiterleitung von Reparaturmeldungen der Mieter und die Benachrichtigung bei Störungen.

Mit Urteil vom 24. April 2009 meinte das Landgericht Berlin, es handele sich um typische Hauswartstätigkeiten, die als Betriebskosten umlegungsfähig seien.

Die Auffassung des Landgerichts Berlin, das seine Entscheidung nicht begründet, wird soweit ersichtlich von niemandem geteilt. Es handelt sich bei den erwähnten Tätigkeiten des Hauswarts um Hausverwaltungstätigkeit (vgl. Schmid, 9. Aufl., Rdn. 5304 ff.; Langenberg, Betriebskostenrecht, 5. Aufl., Rdn. A 113). Ansatzfähig dürfte nur die anteilige Vergütung für die Entgegennahme der Lieferung von Heizöl sein, da die Heizkosten auf den Mieter umlegbar sind - im Gegensatz zu den Reparaturkosten (vgl. Langenberg, aaO., Rdn. A 110 zu der Beaufsichtigung von Handwerkern im Rahmen von umlagefähigen Wartungsarbeiten). Es lässt sich aber auch die Auffassung vertreten, dass diese Position dann in die Heizkostenabrechnung hineingehört.

Das Landgericht hätte daher entsprechend dem Urteil des BGH (GE 2008, 662) eine Aufschlüsselung der insoweit nicht umlegungsfähigen Hauswartskosten vom Vermieter verlangen und mangels einer solchen Aufschlüsselung die Klage insoweit abweisen müssen. Vermieter sollten jedenfalls nicht darauf vertrauen, dass andere Landgerichtskammern diesem Urteil folgen werden.