Umlage von Verwaltungskosten bei Geschäftsraummiete

Die in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - GE 2010, 261).

1 Die Parteien sind Vertragspartner eines gewerblichen Mietverhältnisses und streiten über die Erstattung von Verwaltungskosten.

2 Die Kl. ist Vermieterin von Gewerbeflächen in einem SB-Markt. Die Bekl. mietete noch vom Rechtsvorgänger der Kl. im Jahr 1997 Flächen zum Betrieb eines Getränkeshops. Mit der Klage verlangt die Kl. aufgrund von Abrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 Nachzahlungen auf die Nebenkosten, von denen in der Revision noch die Verwaltungskosten von jährlich (brutto) 1.299,54 € im Streit stehen. Der Mietvertrag enthält insoweit die formularmäßig vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Übernahme von Nebenkosten, bei denen unter den „Kosten des Betriebes" u. a. „Verwaltungskosten" aufgeführt sind.

3 Landgericht und Berufungsgericht haben die Klage hinsichtlich der Verwaltungskosten abgewiesen. Mit der zugelassenen Revision verfolgt die Kl. insoweit ihren Zahlungsantrag weiter.

4 Die Revision führt im Umfang der Anfechtung zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung an das Berufungsgericht.

I. 5 Das Berufungsgericht hat in seinem Urteil, das u. a. in GuT 2008, 200 veröffentlicht ist, die Auffassung vertreten, dass die Klausel zur Umlage der Verwaltungskosten nicht transparent und daher nach § 9 AGBG (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam sei. Eine nähere Beschreibung des Begriffs der Verwaltungskosten fehle ebenso wie eine Begrenzung der Höhe der Belastung des Mieters. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch könne dem Begriff auch durch Auslegung kein hinreichend bestimmter Inhalt beigemessen werden. Der Umfang der Verwaltungstätigkeit richte sich nach den Besonderheiten des Objektes und könne vom Mieter nicht beurteilt werden. Neben der kaufmännischen Verwaltung könnten auch Aufgaben der technischen Verwaltung umfasst sein. Letztlich sei ein Verständnis nicht auszuschließen, dass der Begriff „Verwaltungskosten" als eine Art Auffangregelung für alle Kosten verstanden „und missverstanden" werde, die mit der Objektbewirtschaftung zusammenhingen und nicht speziell aufgelistet seien. Damit werde dem Mieter ein nicht einschätzbares Risiko aufgebürdet. Eine Konkretisierung könne auch nicht unter Heranziehung von § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV erreicht werden, weil die Vorschrift keine Anwendung auf Gewerberaummietverhältnisse finde. Wegen ihrer vom Gewerberaummietrecht verschiedenen Zweckrichtung könne die Vorschrift auch nicht als Auslegungshilfe herangezogen werden. Auch ein Rückgriff auf § 27 WEG verbiete sich wegen der gänzlich anderen Struktur der Verwaltung nach dem WEG.

II. 6 Das hält einer rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

7 Im vorliegenden Fall ist nach Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB anstelle des § 9 AGBG § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB anwendbar. Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB verstößt (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - GE 2010, 261 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Das gilt für die vorliegend vereinbarte Umlage der „Verwaltungskosten" in gleicher Weise.

8 Die Formularklausel ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hinreichend transparent. Nach dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB sind Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Dazu gehört auch, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann. Abzustellen ist auf die Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners (Senatsurteil vom 16. Mai 2007 - XII ZR 13/05 - GE 2007, 1117 = NZM 2007, 516 m.w.N.). Dem genügt die vorliegende Klausel.

9 Der in § 5 des Mietvertrages verwendete Begriff der „Verwaltungskosten" ist hinreichend bestimmt im Sinne des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - aaO.). Entgegen dem Berufungsgericht kann zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die im Wesentlichen übereinstimmenden Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. Berechnungsverordnung zurückgegriffen werden. Dass diese Regelungen für die Geschäftsraummiete nicht einschlägig sind, steht ihrer Heranziehung als Hilfsmittel zur näheren Bestimmung der umlegbaren Kosten nicht im Wege. Auch die Herausnahme der Verwaltungskosten aus den umlegbaren Kosten nach der BetrKV hindert nicht daran, im Bereich der Geschäftsraummiete zur Ausfüllung des Begriffs der Verwaltungskosten auf die vorhandene gesetzliche Definition zurückzugreifen (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - aaO.). Es trifft zwar zu, dass bei gewerblichen Mietobjekten andere Verwaltungskosten anfallen als bei der Wohnungsmiete. Daraus folgt aber nicht, dass die gesetzliche Definition bei der Gewerbemiete nicht sinnvoll anzuwenden wäre. Wenn die im Einzelfall anfallenden Verwaltungskosten auch weitere als die gesetzlich definierten Positionen erfassen, so folgt daraus allein, dass die Kosten insoweit bei Heranziehung der gesetzlichen Definition nicht umlegbar sind. Die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten wird dadurch aber nicht ausgeschlossen. Verbleibende Unklarheiten gehen überdies nach § 305 c Abs. 2 BGB zu Lasten des Klauselverwenders (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - aaO.).

10 Schließlich werden durch die technische Hausverwaltung auch nicht teilweise Kosten erfasst, die der Instandhaltung und Instandsetzung nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen wären. Vielmehr sind die Verwaltungskosten als Gemeinkosten von den Kosten von Dienst- oder Werkleistungen im Rahmen einer konkreten Instandhaltungsmaßnahme zu trennen (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - aaO.).

11 Auch im Hinblick auf die Höhe der entstehenden Kosten bedurfte es keiner näheren Konkretisierung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen und auch nicht der Festlegung einer Höchstgrenze. Vielmehr hatte die Kl., etwa wegen eines möglichen Verwalterwechsels, ein legitimes Interesse an der variablen Ausgestaltung der Kostenregelung und war die Bekl. als Geschäftsraummieterin in der Lage, die entstehenden Kosten wenigstens im Groben abzuschätzen (vgl. Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - aaO., zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt m.w.N. auch zur Abgrenzung von der bisherigen Senatsrechtsprechung). Gegen die Umlegung überhöhter oder nicht erforderlicher Kosten ist der Mieter schließlich durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend geschützt (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rdn. 1053 ff., 1077 m.w.N.).

III. 12 Der Senat kann in der Sache nicht abschließend entscheiden. Denn das Berufungsgericht hat zum Anfall und zur Angemessenheit der Kosten, die von der Bekl. bestritten worden sind, aus seiner Sicht folgerichtig noch keine Feststellungen getroffen.

Der Begriff der Verwaltungskosten ist nur in der Zweiten Berechnungsverordnung und nachfolgend in der Betriebskostenverordnung definiert. Beide gelten nur für preisgebundenen Wohnraum. Bis vor kurzem war umstritten, ob eine formularmäßige Abwälzung der Verwaltungskosten auf den Geschäftsraummieter hinreichend transparent ist, insbesondere dann, wenn die Höhe der Kosten nicht konkretisiert wird. Werden durch Formularvertrag die „Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" abgewälzt, ist das wirksam, hat der BGH kürzlich (GE 2010, 261) entschieden. Für die Umlage der „Verwaltungskosten" gilt dasselbe, entschied der BGH jetzt.

Im Geschäftsraummietvertrag zum Betrieb eines Getränkeshops in einem SB-Markt hieß es, dass der Mieter Nebenkosten zu übernehmen habe, zu denen auch die Kosten des Betriebs, unter anderem die „Verwaltungskosten" gehören sollten. Die Nachzahlung von ca. 1.300 € jährlich leistete der Mieter nicht; das OLG Rostock gab ihm recht, da die Vertragsklausel unwirksam sei.

Mit Urteil vom 24. Februar 2010 verwies der Bundesgerichtshof auf sein Urteil vom 9. Dezember 2009 (GE 2010, 261) und meinte, der Begriff der Verwaltungskosten könne der Betriebskostenverordnung und der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) entnommen werden. Dass bei der Geschäftsraummiete andere Verwaltungskosten anfallen als bei der Wohnungsmiete, sei unerheblich, zumal verbleibende Unklarheiten zu Lasten des Klauselverwenders gingen. Auch hinsichtlich der Höhe habe es keiner Konkretisierung bedurft, zumal der Mieter gegen die Umlegung überhöhter Kosten durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot hinreichend geschützt sei.

Unter Berufung auf § 305 c Abs. 2 BGB meint der für die Geschäftsraummiete zuständige XII. Senat des BGH, verbleibende Unklarheiten bei der Auslegung des Begriffs der Verwaltungskosten gingen zu Lasten des Klauselverwenders, und die Transparenz des Begriffs der Verwaltungskosten werde dadurch nicht ausgeschlossen.

Ebenfalls aus § 305 c Abs. 2 BGB leitet der für die Wohnraummiete zuständige VIII. Senat des BGH das Gebot der kundenfeindlichsten Auslegung ab (etwa in GE 2010, 335 Rn. 12), wonach bei mehreren Auslegungsmöglichkeiten die den Mieter am meisten belastende Variante gewählt und geprüft wird, ob diese noch mit dem Gesetz zu vereinbaren ist.

Die Abgrenzung dieser einander widersprechenden Prüfungsmaßstäbe ist von der Rechtsprechung noch nicht hinreichend klar herausgearbeitet worden. So wäre es im entschiedenen Fall möglich gewesen, dass der BGH auch nicht umlegungsfähige Verwaltungskosten (Rn. 9: nur die gesetzlich definierten Positionen sind umlegungsfähig) als von der Klausel umfasst gesehen und dann (kundenfeindlichste Auslegung) eine unbillige Benachteiligung bejaht hätte. Die Rechtsprechung ist also insoweit selbst intransparent, und der Rechtsanwender ist – wie beim Vokabellernen – auf das Registrieren der Einzelfallentscheidungen angewiesen.