Umlage von neu entstehenden Betriebskosten auf Gewerberaummieter

Umlage von neu entstehenden Betriebskosten auf Gewerberaummieter; Hauswartkosten

Neu entstehende Hauswartskosten, deren Umlage generell vereinbart worden ist, sind auf Gewerberaummieter auch ohne Öffnungsklausel umlagefähig.

(Leitsatz der Redaktion)

(AG Wedding, Urteil vom 31. August 2006 - 17 C 155/06 -): Mit Datum vom 22./27.10.1998 schlossen die Parteien einen Mietvertrag, nach dessen Inhalt der Bekl. eine auf dem Grundstück A.-R. in Berlin gelegene Gewerbefläche von den Kl. anmietete. Aus § 4 Ziffer 2 des Mietvertrages ergibt sich, daß die Betriebskosten nach § 27 Anlage 3 der Zweiten Berechnungsverordnung umzulegen sind. [...]

Nach der von den Kl. erstellten Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 vom 10.3.2004 ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 22,53 €. [...]

Mit Datum vom 5.9.2005 rechneten die Kl. die Betriebskosten für das Jahr 2004 ab. Nach dem Inhalt dieser Abrechnung ergibt sich ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 316,45 €.

Die streitgegenständlichen Abrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 enthalten jeweils die Kostenposition "Hauswart". [...]

Die Kl. berufen sich darauf, daß es sich [...] bei den Hauswartskosten [...] um umlagefähige Kosten handele. Im Hinblick auf die Hauswartstätigkeit führen sie aus, daß der Hauswart die Pflege der Außenanlagen, die allgemeine Gartenpflege sowie die Bedienung der Heizungsanlage wahrnehme. [...]

Der Bekl. [...] meint die Hauswartskosten [...] nicht zu schulden, da eine entsprechende Vereinbarung über die Umlagefähigkeit der Kosten gerade nicht bestehe. [...]

[...] Der Bekl. greift die Abrechnung nur hinsichtlich der Hauswartkosten an, die hier nicht umgelegt werden könnten, weil ursprünglich kein Hauswart tätig und im Vertrag die Umlage neu entstehender Betriebskosten nicht vorgesehen sei.

Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung [...] die Hauswartkosten zu Lasten des Bekl. mitberücksichtigt. Im Mietvertrag ist eine ausdrückliche Verweisung auf die Anlage zu § 27 der II. BV gegeben, nach der die Hauswartkosten umlegbar sind.

Es spielt hier keine Rolle, daß der Hauswart zunächst nicht tätig war. Abzustellen ist nur auf den hier maßgeblichen Vertrag vom 22./27. Oktober 1998 für die Zeit ab März 1999. Auf die früheren Verhältnisse kommt es nicht an. Die Parteien müssen sich am neuen Vertrag festhalten lassen, wenn sie einen solchen abschließen. Die Umlage der Betriebskosten für den Hauswart war auch nicht von einem speziellen Vorbehalt im Mietvertrag abhängig. Insbesondere läßt sich die Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die der Bekl. anführt (GE 2006, 1473), auf den hiesigen Fall nicht übertragen, da dort ein Wohnraummietverhältnis gegeben war. Die Vorschrift des § 556 BGB gilt jedoch nicht für Gewerbemietverhältnisse. Hier sind Gewerberäume überlassen worden. Von einem Gewerbemieter kann erwartet werden, daß er mit der Umlage der üblichen Betriebskosten, zu denen ein Hauswart gehört, rechnet, zumal diese im Mietvertrag ausdrücklich angegeben waren. Anders als bei einem Wohnraummietverhältnis reicht hier die mietvertragliche Regelung in § 4 Nr. 2 über die Umlage der tatsächlich anfallenden Betriebskosten aus. Auf die eventuell langjährig anderen früheren Verhältnisse kann nach dem neuen Vertrag nicht mehr abgestellt werden.

Der Bekl. kann sich auch nicht darauf zurückziehen, daß die Hauswartskosten überhöht seien. Seine diesbezüglichen Darlegungen in der Berufung sind neu, § 531 ZPO. Dabei ist es unbeachtlich, daß der Bekl. erst später von der nach seinen Worten ungewöhnlichen Vertragslage hinsichtlich des Hausmeisterdienstes erfahren haben soll. Das Einsichtsrecht des Mieters in die Unterlagen dient gerade dazu, sich über die Vertragslage zu informieren. Es hätte zu einer angemessenen Rechtsverteidigung gehört, sich schon im ersten Rechtszug Klarheit über die Vertragsverhältnisse zu verschaffen. Die vom Bekl. alternativ angenommenen Kosten decken zudem die tatsächlichen Kosten auch nicht annähernd ab.

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung 2004 gelten diese Ausführungen entsprechend.

Sind in einem Gewerbemietvertrag die Betriebskosten lediglich durch einen Verweis - etwa auf die frühere Anlage 3 zu § 27 II. BV oder durch Verweis auf die (neue) Betriebskostenverordnung - dem Mieter überbürdet, aber nicht im einzelnen aufgeführt, so hat der Mieter dennoch neu entstehende zusätzliche Betriebskosten zu tragen. In einem Gewerbemietvertrag bedarf es - anders als bei einem Wohnungsmietverhältnis - nicht einer zusätzlichen sogenannten "Öffnungsklausel" für neue Betriebskosten.

In dem mit dem Beklagten geschlossenen Gewerberaummietvertrag war vereinbart, daß die Betriebskosten nach der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung auf den Mieter umgelegt werden. Die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 enthalten jeweils die Kostenpositionen "Hauswart", die zuvor noch nicht aufgeführt wurden, weil ein Hauswart zunächst noch nicht tätig geworden war. Damit war der Mieter nicht einverstanden. Dennoch gab die erste Instanz der Zahlungsklage des Vermieters insoweit statt. Dagegen richtete sich die Berufung des Mieters.

Der Einzelrichter der ZK 67 wies die Berufung zurück. Für die Umlage der Hauswartskosten habe der allgemeine Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV genügt. Es spiele auch keine Rolle, daß der Hauswart zunächst nicht tätig gewesen sei. Die Umlage der Betriebskosten für den Hauswart sei auch nicht von einem speziellen Vorbehalt im Mietvertrag ("Öffnungsklausel") abhängig gewesen. Die Rechtsprechung des BGH, daß die Kosten für Verträge, die der Vermieter während eines bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, anteilig nur auf die Wohnraummieter umgelegt werden können, wenn im Mietvertrag derartige Kosten als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet werden und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, könne nicht auf Gewerbemietverträge übertragen werden. Von einem Gewerberaummieter könne vielmehr erwartet werden, daß er mit der Umlage der üblichen Betriebskosten, zu denen ein Hauswart gehöre, rechnet, zumal diese im Mietvertrag ausdrücklich angegeben waren.

Die Entscheidung liegt auf der Linie der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte, daß die aus § 556 BGB entwickelten Grundsätze für die Umlage von Betriebskosten auf Gewerberaummietverhältnisse nicht ohne weiteres übertragen werden können. So hat das OLG Köln (Urteil vom 20. Oktober 2006, 1 U 12/06, ZMR 2007, 115) z. B. entschieden, daß die in § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse geregelte Ausschlußfrist im Gewerberaummietrecht nicht analog anwendbar ist. Allerdings hat das OLG Stuttgart (Urteil vom 15. Februar 2007, 13 U 145/06, GE 2007, 444 = NZM 2007, 247 = ZMR 2007, 370 = MietRB 2007, 116) auch für ein gewerbliches Mietverhältnis entschieden, daß die Betriebskosten für einen Vertrag (dort: Terrorversicherung), den der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für ein gewerbliches Mietobjekt abschließt (nur dann?), auf den Mieter umgelegt werden können, sofern im Mietvertrag die Kosten der Sachversicherung als umlagefähige Kosten bezeichnet sind und der Vermieter sich vorbehalten hat, neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.