Umlage von Kosten des Müllmanagements nur bei ausdrücklicher Vereinbarung

Umlage von Kosten des Müllmanagements nur bei ausdrücklicher Vereinbarung; Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

Die Umlage von Müllmanagementkosten ist nur aufgrund ausdrücklicher mietvertraglicher Vereinbarungen zulässig und lässt sich nicht unter die Kosten für Müllabfuhr subsumieren.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. (Mieter) verlangt von der Bekl. (Vermieterin) Rückzahlung von Müllmanagementkosten für 2011 und will festgestellt wissen, dass die Bekl. nicht berechtigt sei, diese Müllmanagementkosten in Zukunft als Betriebskosten zu berechnen. Der Kl. bestreitet, dass die Müllmanagementkosten in 2011 zu Einsparungen bei den Müllentsorgungskosten geführt haben. Das Müllmanagement habe 2010 oder sogar schon im Jahr 2009 zu einem Mülltonnentausch von 1.200 l auf 800 l geführt; nach Reduzierung der Tonnengröße, spätestens seit 2010, habe das Müllmanagement keinen Einfluss mehr auf die Müllgebühren.

Der Bekl. steht jedenfalls für das Jahr 2011, um das es hier geht, und auch für die Zukunft ein Anspruch auf Umlage der Müllmanagementkosten nicht zu.

Grundsätzlich ist hinsichtlich der Müllmanagementkosten vom Inhalt des Mietvertrages auszugehen. In dem Mietvertrag ist die Umlage von Müllmanagementkosten nicht vereinbart. Es sind lediglich die Kosten der Müllabfuhr vereinbart. Zu solchen gehören die Müllmanagementkosten allerdings nicht. Diese ergeben sich, wie sich aus der Auskunft der F. ergibt, daraus, dass die F. im Auftrag des Vermieters versucht, durch geeignete Maßnahmen das Volumen der Müllbehälter zu verkleinern und dadurch die Kosten zu senken, wobei die Kontrolle des Mülls durch die F. erfolgt. Dies hat unstreitig dazu geführt, dass in den Jahren 2010 oder 2009 nach Einführung der Arbeiten der F. die Müllkosten inklusive der Kosten der F. in Bezug auf den Anteil des Kl. im Vergleich von 2007 zu 2010 um mehr als 50,54 €, nämlich die Kosten, die die F. für ihre Arbeiten beansprucht und die auf den Kl. entfallen, verringert worden sind.

Das bedeutet jedoch nicht, dass auch für die Zukunft, d. h. für die Jahre 2011 und die folgenden Jahre, diese stattfindet. Grundsätzlich ist es Sache des Vermieters, durch geeignete Maßnahmen dafür zu sorgen, dass die Nebenkosten, die auf die Mieter umgelegt werden, möglichst gering gehalten werden, und der Vermieter ist verpflichtet, sämtliche Möglichkeiten zu ergreifen, die Nebenkosten möglichst gering zu halten.

Dieses ist aber eine Verpflichtung des Vermieters und nicht eine Verpflichtung des Mieters. Wenn der Vermieter das nicht allein kann, sondern sich ohne vorher die Zustimmung der Mieter einzuholen, insoweit einer Drittfirma bedient, obwohl er weiß, dass die Umlage dieser Kosten im Mietvertrag nicht vereinbart worden ist, so fallen diese Aufwendungen in seinen Verantwortungsbereich und nicht in den des Mieters. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn vorher die Mieter ihre Zustimmung zur Einschaltung einer Drittfirma erteilt haben oder die Umlage dieser Kosten ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart worden ist.

Insofern führt auch der Hinweis des Kl. auf § 2 der Betriebskostenverordnung weiter. In Ziffer 8 ist dort lediglich in Bezug auf die Müllkosten ausgeführt, dass zu den Müllbeseitigungskosten namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nichtöffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebes von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung aufteilbar und umlagefähig sind.

Selbst für den Fall, dass diese Verordnung gelten sollte, ist daraus nicht zu entnehmen, dass auch Müllmanagementkosten, wie hier von der Bekl. geltend gemacht, umlagefähig sind, ohne dass eine entsprechende Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter vorliegt.

Ohne eine dezidierte Vereinbarung im Mietvertrag sind die Kosten für Müllmanagement nicht umlagefähig, da sie als Mittel zur Nebenkosteneinsparung lediglich dem Vermieter ermöglichen, das Wirtschaftlichkeitsgebot einzuhalten.

Der klagende Mieter verlangte von der Beklagten die Rückzahlung der Müllmanagementkosten für 2011 sowie Feststellung, dass die Beklagte auch in Zukunft nicht berechtigt sei, Müllmanagementkosten als Betriebskosten umzulegen. Er führt an, dass mietvertraglich lediglich die Kosten der Müllabfuhr geregelt wurden. Darüber hinaus bestreitet er, dass das nach 2010 durchgeführte Müllmanagement zu einer Kosteneinsparung geführt hat. Die Beklagte macht geltend, dass es sich bei den Müllmanagementkosten um Müllkosten, zumindest aber um Arbeitsleistungen des Vermieters i.S. von § 1 BetrKV handle, die als solche umlagefähig seien.

Das AG entschied zugunsten des Mieters. Grundsätzlich sei bei der Frage nach der Umlagefähigkeit von Müllmanagementkosten vom Inhalt des Mietvertrages auszugehen. Dort war die Umlage von Müllmanagementkosten nicht ausdrücklich vereinbart worden. Die Kosten für Müllmanagement gehörten auch nicht zu den Müllabfuhrkosten nach § 2 Nr. 8 der Betriebskostenumlageverordnung, sondern stellten lediglich eine Maßnahme dar, die der Vermieter zu treffen habe, um die Nebenkosten so gering wie möglich zu halten (Wirtschaftlichkeitsgebot). Der Verweis der Beklagten auf § 2 Nr. 8 BetrKV sei nicht einschlägig, da diese Bestimmung Kosten des Müllmanagements nicht explizit erwähne.

Das AG Uelzen urteilt ähnlich wie bereits das AG Mitte (Urteil vom 10. November 2004 - 21 C 109/04 -, MM 2005, 75, Auszug in DoReMi) und das Landgericht Berlin (Urteil vom 7. Juli 2009 - 63 S 443/08 -, GE 2009, 1254). Das kann man kritisch sehen. Das Landgericht (aaO.) räumt allerdings ein, dass mit Blick auf § 27 Abs. 2 II. BV (Ansatz von Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers zur Ersparung von Betriebskosten) eine Umlage durchaus in Frage käme, im konkreten Fall aber unsubstantiiert geblieben sei; dazu müsse auch dargetan werden, warum der Vermieter nicht selbst eine wirtschaftliche Müllentsorgung bewerkstelligen könne.

Nach hiesiger Ansicht lässt § 2 Nr. 8 BetrKV (Kosten der Müllbeseitigung) die Umlage der Kosten für Müllmanagement auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag zu; eine solche Vereinbarung ist ohnehin nur erforderlich für die „sonstigen Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetrVO). Die Kosten für Müllmanagement lassen sich jedoch unter § 2 Nr. 8 BetrKV subsumieren, denn die dort als Kosten der Müllabfuhr als umlagefähig aufgeführten Einzelpositionen sind nicht abschließend („[...] zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich [...]").

Das Wirtschaftlichkeitsgebot fordert vom Vermieter jedenfalls nicht, Müllmanagement auf eigene Kosten zu betreiben. Man muss sich vergegenwärtigen, welche Dienstleistungen damit abgedeckt werden. Zum einen handelt es sich dabei um eine Tonnenoptimierung. Dafür muss zunächst einmal das Müllaufkommen eines Gebäudes analysiert werden, um den jeweils preisgünstigsten Tonnenmix (Graue Tonne, Biotonne, Gelbe Tonne, Glastonne) nach Art, Größe und Leerungshäufigkeit herauszufinden; bereits das gehört nicht zur üblichen Verwaltungstätigkeit eines Vermieters, dem das entsprechende Know-how fehlt. Außerdem decken die Kosten des Müllmanagements auch das Umsortieren von Abfall ab, also beispielsweise das Entfernen bestimmter Müllfraktionen aus der – teuren – Grauen Tonne in preiswertere oder gar kostenfreie. Der Vermieter korrigiert damit lediglich die Fehlwürfe und/oder das mangelnde Trennverhalten seiner Mieter. Wenn sich dann durch den Einsatz von Müllmanagement sogar eine Betriebskostenersparnis für den Mieter ergibt – und nur dann setzen Vermieter dieses Mittel ein, sonst wäre es ja sinnlos –, wird letztlich der Vermieter dafür bestraft, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot ernst nimmt. Dann ist es für den Vermieter lohnender, auf Müllmanagement zu verzichten. Im Sinne des Mieters ist das ebenso wenig wie im Sinne der Nachhaltigkeit.