Umlage von Kosten des Müllmanagements auch ohne ausdrückliche Vereinbarung

Umlage von Kosten des Müllmanagements auch ohne ausdrückliche Vereinbarung; Müllabfuhr und Müllbeseitigung; Nachsortierung; Reinigung des Müllstandplatzes; Kostenoptimierung; Kostenersparnis; Wirtschaftlichkeitsgrundsatz

1. Kosten des Müllmanagements sind auch dann umlagefähig, wenn mietvertraglich nur die Kosten der „Müllabfuhr" als umlagefähige Betriebskosten vereinbart sind, aber durch die Optimierung der Müllbeseitigung eine Kostensenkung bewirkt wird, die sich für den Mieter durch eine geringere Umlage auswirkt; eine Berufung des Mieters auf die formale Position der fehlenden ausdrücklichen Vereinbarung ist treuwidrig.

2. Der Ansatz von Kosten des Müllmanagements wird erst durch die Unwirtschaftlichkeit begrenzt.

Mietvertraglich vereinbart ist, dass der Kl. (Mieter) bestimmte Betriebskosten „im Sinne des § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung" zu tragen hat; ausdrücklich genannt sind die Kosten für „Straßenreinigung und Müllabfuhr". Der Kl. verlangt von der Bekl. (Vermieterin) Rückzahlung von Müllmanagementkosten für 2011 und will festgestellt wissen, dass die Bekl. nicht berechtigt sei, diese Müllmanagementkosten in Zukunft als Betriebskosten zu berechnen. Der Kl. bestreitet, dass die Müllmanagementkosten in 2011 zu Einsparungen bei den Müllentsorgungskosten geführt haben. Das Müllmanagement habe 2010 oder sogar schon im Jahr 2009 zu einem Mülltonnentausch von 1.200 l auf 800 l geführt; nach Reduzierung der Tonnengröße, spätestens seit 2010, habe das Müllmanagement keinen weiteren Einfluss mehr auf die Müllgebühren. Der Bekl. hat vorgetragen, durch die Beauftragung einer Firma, welche 3-5 mal pro Woche die Kontrolle und Nachsortierung der Reststoff- und Wertstoffbehälter durchführe, die Mieter entsprechend berate und die Standplätze reinige, seien nach Beauftragung die Müllabfuhrkosten (einschließlich der Kosten des Müllmanagements) trotz einer Erhöhung der kommunalen Müllabfuhrgebühren um 13 % gesenkt worden. Der Kl. sei p. a. um rund 50 € entlastet worden. Das AG hat der Klage stattgegeben (vgl. AG Uelzen vom 10. Oktober 2013 - 13 C 5183/13 -, GE 2014, 808), weil hinsichtlich der Müllmanagementkosten vom Inhalt des Mietvertrages auszugehen sei und dort lediglich die Kosten der Müllabfuhr, nicht aber die Umlage von Müllmanagementkosten vereinbart sei. Das LG gab der Berufung der Bekl. statt.

II. Die Klage hat keinen Erfolg.

Aufgrund des Mietvertrages der Parteien ist davon auszugehen, dass die Umlage der Kosten eines Müllmanagements zwischen den Parteien zwar nicht vereinbart worden ist, der Kl. sich jedoch hierauf nicht berufen kann, weil sich die Optimierung der Müllbeseitigung und die hierdurch eingetretene Kostensenkung (auch) für den Kl. positiv auswirken, weil für ihn 2011 insgesamt geringere Müllabfuhrkosten anfielen und auf ihn eine insgesamt geringere Umlage anfällt.

Im Einzelnen:

1. Die in § 2 Abs. 4 I. b) des Mietvertrags getroffene Regelung bezüglich der Betriebskosten bezieht sich ausweislich ihres Wortlauts nicht insgesamt auf die Regelung des § 27 der II. BV. Vielmehr haben die Parteien mit der Formulierung, dass „die nachstehenden Betriebskosten i.S.d. § 27 der II. BV" vereinbart werden, gerade keine generelle Bezugnahme auf diese Vorschrift und ihre An­lagen vereinbart. Vielmehr ergibt sich aus der gewählten Formulierung, dass lediglich die nachfolgenden, im Einzelnen aufgeführten und konkret benannten Betriebskosten auf den Kl. umgelegt werden (vgl. BGH NZM 2010, 240, 241; 2008, 81 f.). Diese mietvertraglich getroffene Vereinbarung bleibt auch nach Außerkrafttreten des § 27 der II. BV nebst deren Anlage 3, die zum 31.12.2003 außer Kraft getreten sind, weiterhin Grundlage für den Umfang der vertraglich vereinbarten Nebenkosten (vgl. BGH NZM 2010, 123; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 556 Rdnr. 46). Insofern ist im Streitfall von einer statischen und nicht von einer dynamischen Klausel auszugehen. Eine automatische Erweiterung der Umlagefähigkeit entsprechend der ab dem 1.1.2004 geltenden Betriebskostenverordnung scheidet bei Altverträgen, wie hier, aus.

Maßgebend bleibt für die Frage des Umfangs der Umlagefähigkeit von Betriebskosten insofern der Begriff „Müllabfuhr".

Nach allgemeinem Verständnis und vor dem Hintergrund der substantiellen Neufassung der Müllbeseitigungskosten in § 2 Nr. 8 II. BV sind deshalb lediglich die Kosten umlagefähig, die die eigentliche Müllabfuhr betreffen, nicht jedoch sämtliche Kosten, die mit der Müllbeseitigung einschließlich vorbereitender Maßnahmen zusammenhängen.

Soweit die Parteien in § 2 Abs. 4 I. n) „sonstige Betriebskosten" vereinbart haben, lassen sich nicht ohne Weiteres sonstige, zuvor nicht benannte Kosten unter diesen Auffangtatbestand subsumieren. Vielmehr sind über die zuvor konkret unter a) bis m) vereinbarten Nebenkosten auch bei dem Auffangtatbestand die Kosten, die hierunter gefasst werden und umgelegt werden sollen, besonders und im Einzelnen zu bezeichnen. Ansonsten fehlt es an der notwendigen Bestimmtheit der Vereinbarung, denn der Mieter kann nicht erkennen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH NZM 2004, 417).

2. Im Streitfall kann dahingestellt bleiben, ob die Kosten des Müllmanagements als Ausnahme für nachträglich entstehende Kosten an sich umlagefähig wären; denn nach den Umständen des Streitfalls ist es dem Kl. versagt, diese Kosten, soweit sie auf ihn umgelegt worden sind, zurückzufordern. Insofern kann der Bekl. ihm jedenfalls den Einwand von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegenhalten.

Die Bekl. hat im Einzelnen dargetan, dass sie die Firma A. beauftragt hat, die Kontrolle und gegebenenfalls die Nachsortierung der Restmüll- und Wertstoffgefäße vor Ort durchzuführen, drei- bis fünfmal wöchentlich alle Standplätze anzufahren, ihre Mieter zu beraten und zu informieren sowie die Standplätze zu reinigen und Müllboxen zu optimieren. Sie selbst verfüge nicht über das Personal, um das Abfallmanagement selbst durchzuführen. Sie hat zudem nachvollziehbar und vereinzelt die Kostenentwicklung seit der Einführung des Abfallmanagements im Jahre 2008 im Einzelnen dargetan und die Müllbeseitigungskosten mit den Kosten verglichen, die mit und ohne Beauftragung der Firma A. angefallen sind bzw. angefallen wären. Sie hat in diesem Zug nachvollziehbar aufgezeigt, dass (trotz Gebührenerhöhung der kommunalen Entsorger von 19 % im Jahre 2011) die Gesamtkosten für die Müllbeseitigung nebst Kosten für die Beauftragung der Firma A. günstiger waren als zuvor.

Der Kl. hat diese Berechnungen im Kern nicht mit durchgreifenden Einwendungen erheblich bestritten. Aus ihnen ergibt sich, dass die Servicekosten der Firma A. offensichtlich ertragsorientiert sind und durchweg aus der Einsparquote finanziert werden. Des Weiteren ergibt sich, dass sich die Beauftragung der Firma A. aus wirtschaftlicher Sicht und aus Sicht der Mieter gelohnt hat, weil die Müllkosten insgesamt verringert werden konnten. Dabei kommt es nicht darauf an, wenn der Kl. erklärt, die Mitarbeiter der A. würden nicht drei- bis fünfmal den Standort kontrollieren und die gebotene Mülltrennung durchführen, denn dies stellt den Erfolg der Einschaltung der Firma A. insgesamt nicht in Frage.

Darüber hinaus hat der Kl. nicht mit Substanz dargetan, dass die Beauftragung der Firma A. unwirtschaftlich gewesen sei und deren Arbeiten etwa durch den Hauswart hätten übernommen werden können. Angesichts der auf die Firma A. übertragenen vielfältigen Aufgaben ist auch nicht zu erkennen, dass das Unternehmen bereits nach Verkleinerung der Müllgefäße und der damit einhergehenden Kostenersparnis für die Mieter aus Gründen der Wirtschaftlichkeit hätte gekündigt werden müssen. Vielmehr drängt sich auf, dass gerade bei der Verkleinerung von Müllgefäßen entsprechende Überwachungen und Prüfungen durchgeführt werden müssen, um Unzuträglichkeiten bei der Müllbeseitigung zu vermeiden. Insofern lässt sich feststellen, dass das Müllmanagementunternehmen die entsprechenden Aufgaben aufgrund ihrer Organisation, Kenntnisse und speziellen Geräte kostengünstiger erledigen kann als die Bekl., so dass der entsprechende Ansatz dieser Kosten in der Betriebskostenabrechnung gerechtfertigt wäre. Die Kammer hält es deshalb für treuwidrig, wenn sich der Kl. auf die formale Position der fehlenden Umlagefähigkeit der Müllmanagementkosten berufen und diese von der Bekl. zurückfordern könnte. Dies ist nicht mit den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zu vereinbaren, wenn er einerseits den Vorteil geringerer Betriebskosten entgegennimmt, jedoch die hierfür notwendigen Kosten nicht zu tragen bereit ist (vgl. hierzu Langenberg, aaO., § 560 BGB Rdnr. 78, 97 sowie in: Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., H Rdnr. 74; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., V Rdnr. 66; Wall WuM 2005, 393, 394 sowie in Eisenschmid/Wall, Betriebskostenkommentar, 3. Aufl., Rdnr. 1291 und 3470).

Nach alledem war die Forderung auf Rückzahlung der anteiligen Kosten für das Müllmanagement für das Jahr 2011 i.H.v. ... € zurückzuweisen. Soweit der Kl. darauf hingewiesen hat, dass die Bekl. nicht die Mehrwertsteuer für die Müllmanagementkosten auf ihn abwälzen könne, so hat er bereits nicht dargetan, dass die Kl. eine solche ihm gegenüber abgerechnet hat.

3. Aus denselben Gründen ist dem Feststellungsantrag des Kl. nicht zu entsprechen. Dieser bleibt ohne Erfolg, weil nach Vorstehendem nicht festgestellt werden kann, dass der Kl. grundsätzlich in Zukunft keine Müllmanagementkosten zu tragen hat. Dies dürfte nur gegeben sein, wenn sich dessen Unwirtschaftlichkeit ergibt, die jedoch bisher gerade nicht festgestellt werden konnte. Nach alledem hat die Berufung Erfolg.

Auch ohne eine dezidierte Vereinbarung im Mietvertrag sind die Kosten für Müllmanagement umlagefähig, wenn der Mieter durch Kostensenkung davon profitiert. Eine Berufung des Mieters auf eine rein formale Position (Vereinbarung nur über die Kosten der „Müllabfuhr" und nicht auch noch des Müllmanagements) ist treuewidrig, entschied das Landgericht Lüneburg und hob damit eine von uns veröffentlichte (GE 2014, 808) und kritisierte Entscheidung des AG Uelzen auf.

Der klagende Mieter verlangte von der Beklagten die Rückzahlung der Müllmanagementkosten für 2011 sowie Feststellung, dass die Beklagte auch in Zukunft nicht berechtigt sei, Müllmanagementkosten als Betriebskosten umzulegen. Er führt an, dass mietvertraglich lediglich die Kosten der Müllabfuhr geregelt wurden. Darüber hinaus bestreitet er, dass das nach 2010 durchgeführte Müllmanagement zu einer Kosteneinsparung geführt hat. Die Beklagte macht geltend, dass es sich bei den Müllmanagementkosten um Müllkosten, zumindest aber um Arbeitsleistungen des Vermieters i. S. v. § 1 BetrKV handle, die als solche umlagefähig seien. Die beklagte Vermieterin hatte vorgetragen, durch das Müllmanagement seien trotz Erhöhung der kommunalen Gebühren die Kosten (einschließlich der für das Müllmanagement) um 13 % gesunken, und der Mieter profitiere p. a. davon mit rund 50 € geringeren Kosten. Das AG hatte der Rückzahlungsklage des Mieters stattgegeben, weil im Mietvertrag die Umlage von Müllmanagementkosten nicht ausdrücklich vereinbart worden war. Das LG wies die Klage in der Berufung ab.

Wie das Amtsgericht ging auch das Landgericht davon aus, dass die Umlage der Kosten des Müllmanagements mietvertraglich nicht vereinbart worden war. Darauf könne sich der Kläger aber nicht berufen, weil sich die Optimierung der Müllbeseitigung und die dadurch eingetretene Kostensenkung auch für ihn positiv ausgewirkt hätten, denn insgesamt seien geringere Müllabfuhrkosten angefallen.

Im konkreten Fall hatte die Betriebskosten-Umlagevereinbarung Bezug auf § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung genommen und zusätzlich ausdrücklich den Begriff „Müllabfuhr" gewählt, wogegen § 2 Nr. 8 der Betriebskostenverordnung von den „Kosten der Müllbeseitigung" spricht und dazu ausdrücklich auch „die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen zählt", mithin deutlich breiter angelegt ist. Eine Begriffserweiterung im Hinblick auf die seit 2004 geltende Betriebskostenverordnung (Müllbeseitigung statt Müllabfuhr) scheide bei Altverträgen – wie hier – aus; die Mietvertragsklausel sei statisch, nicht dynamisch. Deshalb seien nur die Kosten umlagefähig, welche die eigentliche Müllabfuhr beträfen, nicht jedoch sämtliche Kosten, die mit der Müllbeseitigung einschließlich vorbereitender Maßnahmen zusammenhingen.

Gleichwohl habe der Kläger keinen Anspruch auf Rückforderung der anteilig für das Müllmanagement entstandenen Kosten, denn insoweit sei sein Einwand treuewidrig. Die Beklagte habe nämlich nachvollziehbar aufgezeigt, dass trotz Gebührenerhöhung des kommunalen Entsorgers von fast 20 % die Gesamtkosten für die Müllbeseitigung aufgrund des Müllmanagements niedriger ausgefallen seien als vorher und sich somit die Beauftragung der Firma aus Sicht der Mieter wirtschaftlich gelohnt habe.

Der Kläger habe auch nicht dartun können, dass die Beauftragung der Firma vom Hauswart hätte übernommen werden können. Es sei deshalb treuewidrig, wenn sich der Mieter allein auf die formale Position der fehlenden Umlage der Müllmanagementkosten berufe, um diese vom Beklagten zurückzufordern. Der Mieter könne nicht einerseits den Vorteil geringerer Betriebskosten entgegennehmen, jedoch die hierfür notwendigen Kosten nicht tragen wollen.

Auch mit seinem Feststellungsantrag, jedenfalls in Zukunft solche Kosten nicht mehr tragen zu müssen, hatte der Mieter keinen Erfolg. Damit könne er nur durchdringen, wenn solche Kosten unwirtschaftlich seien; das Landgericht geht ersichtlich davon aus, dass Kosteneinsparungen nur erhalten bleiben, wenn auch dauerhaft optimiert wird.

Wie das – nunmehr aufgehobene – AG Uelzen urteilten bereits das AG Mitte (Urteil vom 10. November 2004 - 21 C 109/04 -, MM 2005, 75, Auszug in DoReMi) und das LG Berlin (Urteil vom 7. Juli 2009 - 63 S 443/08 -, GE 2009, 1254). Das LG Lüneburg geht mit seinem Rückgriff auf § 242 BGB – Treu und Glauben – jedenfalls einen gangbaren Weg. Es ist in der Tat nicht einzusehen, dass der Vermieter (und auch die einsichtigen Mieter) bereit sind, Kosten aufzuwenden, um – im Saldo – wirtschaftlich günstiger zu fahren, damit am Ende ein Trittbrettfahrer sich zusätzliche Vorteile verschafft.

Kritisch kann man die Haltung des Landgerichts sehen, wenn es um die mietvertragliche Vereinbarung „nur" der „Kosten der Müllabfuhr" geht. Das LG hält die Vereinbarung für „statisch" und nicht für dynamisch, meint also, der frühere Begriff der „Müllabfuhr" aus der Anlage 3 zu § 27 II. BV sei enger als der neuere Begriff der „Müllbeseitigung" in § 2 Nr. 8 BetrKV. Das darf man mit Fug und Recht bezweifeln, denn auch die II. BV subsumierte unter diesen Kosten schon „die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen". Das LG Lüneburg geht sogar soweit, dass es in seinen Entscheidungsgründen bei dem Begriff der „Müllabfuhr" den Teilbegriff „Abfuhr" graphisch hervorhebt und meint: Durch die Vereinbarung im konkreten Fall seien nur die Kosten umlagefähig, „die die eigentliche Müllabfuhr betreffen, nicht jedoch sämtliche Kosten, die mit der Müllbeseitigung einschließlich vorbereitender Maßnahmen zusammenhängen". Würde man die Vereinbarung so eng sehen, wären auch die nach Abfuhr entstehenden Kosten (Verbrennung, Wiederaufbereitung, Verkippung etc.) ausgenommen, und die dafür zu entrichtenden Entgelte müssten auch noch in einen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Teil aufgesplittet werden.

Das hat der Verordnungsgeber damit nicht gemeint und nicht gewollt. Die Betriebskostenverordnung hat ausweislich der Verordnungsbegründung (BR-Drs. 568/03) keine materiellen Änderungen der bestehenden Rechtslage gegenüber den Regelungen der II. BV zu den Betriebskosten beabsichtigt, sondern nur sprachliche und systematische Klarstellungen gebracht. Nach meiner Ansicht lässt § 2 Nr. 8 BetrKV (Kosten der Müllbeseitigung) die Umlage der Kosten für Müllmanagement auch ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag zu; eine solche Vereinbarung ist ohnehin nur erforderlich für die „sonstigen Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetrKV). Die Kosten für Müllmanagement lassen sich jedoch unter § 2 Nr. 8 BetrKV subsumieren, denn die dort als Kosten der Müllabfuhr als umlagefähig aufgeführten Einzelpositionen sind nicht abschließend („[...] zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich [...]").

Das Wirtschaftlichkeitsgebot fordert vom Vermieter jedenfalls nicht, Müllmanagement auf eigene Kosten zu betreiben. Man muss sich vergegenwärtigen, welche Dienstleistungen damit abgedeckt werden. Zum einen handelt es sich dabei um eine Tonnenoptimierung. Dafür muss zunächst einmal das Müllaufkommen eines Gebäudes analysiert werden, um den jeweils preisgünstigsten Tonnenmix (Graue Tonne, Biotonne, Gelbe Tonne, Glastonne) nach Art, Größe und Leerungshäufigkeit herauszufinden; bereits das gehört nicht zur üblichen Verwaltungstätigkeit eines Vermieters, dem das entsprechende Know-how fehlt. Außerdem decken die Kosten des Müllmanagements auch das Umsortieren von Abfall ab, also beispielsweise das Entfernen bestimmter Müllfraktionen aus der – teuren – Grauen Tonne in preiswertere oder gar kostenfreie. Der Vermieter korrigiert damit lediglich die Fehlwürfe und/oder das mangelnde Trennverhalten seiner Mieter. Wenn sich dann durch den Einsatz von Müllmanagement sogar eine Betriebskostenersparnis für den Mieter ergibt – und nur dann setzen Vermieter dieses Mittel ein, sonst wäre es ja sinnlos –, wird letztlich der Vermieter dafür bestraft, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot ernst nimmt. Dann ist es für den Vermieter lohnender, auf Müllmanagement zu verzichten. Im Sinne des Mieters ist das ebenso wenig wie im Sinne der Nachhaltigkeit. In diesem Sinne jedenfalls ist die Entscheidung des Landgerichts Lüneburg ein Fortschritt, auch wenn sich das Gericht zur Lösung m. E. ohne Not auf den mitunter glatten Weg des § 242 BGB begeben hat.