Umlage von Hauswartskosten aufgrund eines mündlichen Vertrages

Umlage von Hauswartskosten aufgrund eines mündlichen Vertrages; Aufsplittung der Hauswartskosten in umlagefähige Betriebskosten und nicht umlagefähige Verwaltungskosten

1. Der Vermieter kann Hauswartskosten auch dann als Betriebskosten umlegen, wenn nur ein mündlicher Hauswartsdienstvertrag abgeschlossen wurde.

2. Bei geringfügigen Verwaltungs- und Instandhaltungstätigkeiten des Hauswarts können 80 % der Kosten als Betriebskosten umgelegt werden.

Die von der Bekl. gegen die - nachvollziehbare - Betriebskostenabrechnung erhobenen Einwendungen dringen nicht durch. Die Bekl. kann sich nicht mit Erfolg auf den Umstand stützen, daß es keinen schriftlichen Hauswartsvertrag mit dem Hauswart gibt. Zwar hat der Mieter ein Einsichtsrecht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege. Dieses Einsichtsrecht bezieht sich aber nur auf die beim Vermieter vorhandenen Unterlagen; den Vermieter trifft aber keine Pflicht, sich bestimmte Unterlagen zur Einsicht für den Mieter erst zu verschaffen (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl. 2004 Rn. 3289). Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, sämtliche Verträge schriftlich abzuschließen. So gibt es regelmäßig auch keine schriftlichen Verträge, wenn der Vermieter etwa Anschaffungen für Haus oder Garten in einem Ladengeschäft/Baumarkt tätigt. Dies stellt auch keine Umgehung des Einsichtsrechts des Mieters dar. Wenn etwa der Vermieter keinen Beleg für eine bestimmte Ausgabe hat und diese Ausgabe vom Mieter bestritten wird, muß der Vermieter im Prozeß den Anfall der Kosten auf anderem Wege substantiieren. Da vorliegend indes keine fehlende Rechnung oder Quittung betroffen ist, sondern ein fehlender schriftlicher Vertrag, die Bekl. aber den Vertragsschluß selbst nicht bestreitet, muß dieser auch nicht substantliert vorgetragen werden. Das Einsichtsrecht der Bekl. ist auch deshalb nicht verletzt, weil es bei der Umlage der Hauswartskosten letztlich nicht darauf ankommt, welche Tätigkeiten der Hauswart vertragsgemäß ausführen soll, sondern darauf, welche Tätigkeiten er tatsächlich ausführt und wofür er bezahlt wird. Dies kann die Bekl. aber auch ohne Kenntnis des Vertragsinhalts überwachen.

Soweit die Bekl. der Auflassung ist, die vom Kl. mitgeteilten Hauswartstätigkeiten seien zum Großteil (nicht umlagefähige) Instandhaltungs- und Verwaltungstätigkeiten, vermag sich das Gericht dem nicht anzuschließen. Umlagefähig sind Hauswartstätigkeiten, soweit sie folgende Bereiche betreffen: Verkehrssicherung, Bedienung, Überwachung und Pflege haustechnischer Anlagen, Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsflächen, Einweisung von Lieferanten, Wach- und Schließdienst (Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. 2002 § 556 Rn. 195). Nicht umlagefähig sind folgende Tätigkeiten: Veranlassung von Instandhaltungsmaßnahmen einschließlich der Mängelmeldung, Vornahme von Instandhaltungsmaßnahmen, Verwaltungsleistungen (Kinne/Schach a. a. O. Rn. 196). Vorliegend hat der Kl. folgende Hauswartstätigkeiten mitgeteilt:

"Er sorgt dafür, daß das Haus und das Hoftor geschlossen wird bzw. nach 20.00 Uhr verschlossen ist." Hierbei handelt es sich um die umlagefähigen Tätigkeiten Verkehrssicherung und Wach- und Schließdienst.

"Er informiert die Verwaltung über Unregelmäßigkeiten und Mißstände im Haus." Dies betrifft zum Teil die nicht umlagefähige Mängelmeldung, zum Teil die umlagefähige Verkehrssicherung.

"Herr B. kontrolliert den Ölstand und kontrolliert die Anlieferung durch Lieferanten." Hier handelt es sich um die umlagefähigen Tätigkeiten Überwachung haustechnischer Anlagen und Einweisung von Lieferanten.

"Er kontrolliert den Fahrstuhl." Dies stellt die umlagefähige Tätigkeit Überwachung haustechnischer Anlagen dar.

"Er teilt die Zählerstände für die Verbrauchseinheiten (Wasser, Strom, Öl etc.) mit." Hierbei handelt es sich um nicht umlagefähige Verwaltungstätigkeit.

"Weiterhin kontrolliert Herr B. die Treppenhäuser, die Keller und den Parkplatz, damit kein Müll entsorgt wird." Dies betrifft die umlagefähigen Tätigkeiten Verkehrssicherung und Wachdienst.

Andere Hauswartstätigkeiten sind von den Parteien nicht vorgetragen worden. Insgesamt erscheint daher die Annahme, der Hauswart verrichte zu etwa 80 % umlagefähige Tätigkeiten sowie zu etwa 20 % nicht umlagefähige Tätigkeiten, angemessen. Der Kl. hat daher gegenüber der Bekl. Anspruch auf Zahlung von 80 % der auf die Wohnung der Bekl. entfallenden anteiligen Hauswartskosten.

Der Mieter hat einen Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen, die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegen. Den Vermieter trifft aber nicht die Obliegenheit (Verpflichtung im eigenen Interesse), solche Unterlagen zu schaffen. Daß Betriebskosten in der geltend gemachten Höhe entstanden sind, muß er im Prozeß ohnehin nur auf Bestreiten des Mieters nachweisen.

In der Betriebskostenabrechnung waren auch Kosten für den Hauswart angesetzt, der aufgrund eines mündlichen Hauswartsdienstvertrages beschäftigt war. Die Hauswartstätigkeit betraf zu einem kleineren Teil auch die Entgegennahme von Mängelmeldungen und Verwaltungstätigkeiten, die nicht als Betriebskosten umgelegt werden können. Der Vermieter machte einen Abzug von 20 %. Der Mieter berief sich auf fehlende Einsichtsmöglichkeit in den Hauswartsvertrag und meinte, die Hauswartstätigkeiten seien zum Großteil nicht umlagefähig.

Mit Urteil vom 22. Juni 2005 gab das Amtsgericht Charlottenburg dem Vermieter recht und verwies darauf, daß der Vermieter nicht verpflichtet sei, bestimmte Unterlagen wie einen schriftlichen Hauswartsdienstvertrag zur Einsicht für den Mieter erst zu schaffen. Auch ein mündlicher Vertrag sei wirksam. Maßgeblich sei auch für die Umlage die tatsächliche Hauswartstätigkeit und nicht die im Vertrag geregelte. Die vom Vermieter angegebenen Hauswartstätigkeiten seien überwiegend umlagefähig, so daß ein Abzug von nur 20 % gerechtfertigt sei.