Umlage von Betriebskosten nach der tatsächlichen Höhe, nicht nach Durchschnittswerten

Tatsächlich entstandene Betriebskosten, die den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen, sind in voller Höhe umzulegen; die Umlage ist nicht auf die durchschnittliche Höhe entsprechender Kosten beschränkt.

Eine Grundlage für die vom Amtsgericht von den Kosten für Hausreinigung, Hauswart und Gartenpflege vorgenommenen Abzüge besteht nicht. Die Kosten gehören, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, zu den aufgrund der vertraglichen Vereinbarungen der Parteien grundsätzlich umlegbaren Betriebskosten.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist die Umlage der Kosten indes nicht auf die durchschnittliche Höhe entsprechender Kosten beschränkt. Grundlage der vertraglichen Vereinbarung von Betriebskostenvorschüssen ist regelmäßig deren Abrechnung anhand der tatsächlich entstandenen Betriebskosten. Hierbei sind vor allem auch die konkreten Verhältnisse der Wirtschaftseinheit zu beachten, die einer schematischen Begrenzung von Kosten entgegenstehen. Vorliegend handelt es sich um einen sehr großen Garten bei einer verhältnismäßig kleinen Wohnfläche. Das führt für die einzelnen Mieter zu anteilig höheren Kosten. Entsprechendes gilt für die Hausreinigung. Auch hier wirkt sich die kleine Anlage aus, die anteilig höhere Kosten verursacht, als ein größerer Gebäudekomplex.

Die Umlagefähigkeit tatsächlich entstandener Betriebskosten findet ihre Grenzen lediglich in den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung. Einen Verstoß gegen diese Grenze hat der Mieter, der sich hierauf als Ausnahme von dem Grundsatz der Umlegbarkeit der tatsächlichen Kosten beruft, darzulegen und ggf. zu beweisen. Hierzu genügt nicht der Hinweis auf statistische Werte. Dies mag ein Indiz darstellen, führt indes nicht zu einer Umkehr der Darlegungs- und Beweislast. Der Mieter ist vielmehr gehalten, ggf. nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen bei der Kl. (OLG Düsseldorf GE 2000, 888) durch Einholung von Informationen von anderen Betrieben oder Gegenangeboten konkrete Einwendungen dahin zu erheben, daß die von der Kl. abgeschlossenen Verträge unter Berücksichtigung der zu erbringenden Leistungen aufgrund der konkreten Verhältnisse der Wirtschaftseinheit nicht den üblicherweise vereinbarten Konditionen entsprechen und insbesondere die Kosten mit dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht mehr vereinbar sind. Hierzu genügt nicht, daß einzelne Unternehmer zu einem geringeren Preis tätig werden. Denn der Grundsatz einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung gebietet es nicht, den jeweils billigsten Anbieter zu beauftragen. Es widerspricht diesem Grundsatz nicht, den Auftrag einem größeren und bewährten Unternehmer zu erteilen, der etwa auch genügend Ersatzkapazitäten für unvorhergesehene Ausfälle hat. Daß unter diesen Gesichtspunkten die von der Kl. vereinbarten Entgelte die üblichen in einem Maß übersteigen, das von den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht mehr gedeckt ist, läßt sich dem Vorbringen der Bekl. nicht entnehmen.

Auch eine etwaige Schlechterfüllung der Dritten übertragenen Dienstleistungen führt nicht ohne weiteres zur mangelnden Umlagefähigkeit der Kosten, die tatsächlich entstanden sind. Auch hier stellt der Grundsatz einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung die Grenze der Umlagefähigkeit dar. Diese wird erst überschritten, wenn aufgrund von Dauer und Häufigkeit der mangelnden Dienstleistungen der Vermieter hinreichend Anlaß hat, die Vergütungen zu kürzen oder einen anderen mit den Diensten zu beauftragen, und ein weiteres Untätigbleiben des Vermieters mit dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht zu vereinbaren ist. Daß dies im vorliegenden Fall zutrifft, läßt sich den lediglich pauschalen Angaben der Bekl. nicht entnehmen. Zu den ihnen obliegenden substantiierten Einwendungen gehört es vielmehr, nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen bei der Kl. die Defizite zwischen den geschuldeten und tatsächlich erbrachten Arbeiten im einzelnen konkret aufzuzeigen. Diesen Anforderungen genügt das Vorbringen der Bekl. nicht.

Ob sich eine Überprüfung der Betriebskostenabrechnung für den Mieter lohnt, weil möglicherweise erhöhte Kosten geltend gemacht wurden, kann aus Tabellen mit durchschnittlichen Betriebskosten abgelesen werden, wie sie zusammen mit dem Mietspiegel 2005 auch in der "Berliner Betriebskostenübersicht" enthalten sind. Maßgeblich sind aber immer die tatsächlichen Aufwendungen.

Der Mieter beanstandete die Kosten für Hausreinigung, Hauswart und Gartenpflege als überhöht. Das Amtsgericht folgte dem unter Verweis auf durchschnittliche Betriebskosten für diese Positionen.

Mit Urteil vom 27. Mai 2005 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage des Vermieters statt und verwies drauf, daß die tatsächlichen Betriebskosten maßgeblich seien, wenn das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet worden sei. Das sei hier der Fall. Der Mieter könne sich auch nicht auf eine etwaige Schlechterfüllung der Dienstleistungen berufen, da eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung nur dann nicht mehr vorliege, wenn der Vermieter Anlaß gehabt habe, die Vergütungen zu kürzen. Dazu reiche die pauschale Behauptung des Mieters nicht aus, der vielmehr gehalten sei, die Abrechnungsunterlagen einzusehen und dann konkrete Einwendungen zu erheben.