Umlage von Betriebskosten

Umlage von Betriebskosten; Hauswart für mehrere Grundstücke

Ist ein Hauswart für mehrere, örtlich nicht zusammenliegende Häuser eingestellt, können die Hauswartskosten nicht in der Weise umgelegt werden, daß der einzelne Mieter die Kosten trägt, die sich nach dem Prozentsatz bestimmen, der sich als Mittelwert aus dem prozentualen Anteil des einzelnen Grundstücks an der Wohnfläche, an der Grundstücksfläche, an der Anzahl der Wohnungen sämtlicher vom Hauswart betreuter Grundstücke rechnerisch ergibt. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Eigentümer und Vermieter des mit einem mehrgeschossigen Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks in Berlin. Die Bekl. sind Mieter in diesem Hause. Der Kl. ist darüber hinaus Eigentümer weiterer Grundstücke in Berlin, die in keinem örtlichen Zusammenhang mit dem Haus liegen, in dem die Bekl. Mieter sind. Der Kl. stellte einen Hauswart ein, der für sämtliche klägerischen Grundstücke zuständig war. Die Hauswartskosten errechnete der Kl. nach einem Prozentsatz, den er ermittelte, indem er den Mittelwert aus dem prozentualen Anteil der Grundstücke an der Wohnfläche, der Grundstücksfläche und der Anzahl der Wohnungen sämtlicher vom Hauswart betreuter klägerischer Grundstücke bildete. Pro Wohnung zog er außerdem eine Reparaturkostenpauschale von 125 E ab. Die Bekl. zahlten die sich aus den Abrechnungen ergebenden Nachzahlungsbeträge nicht.

I. Die Klage ist zulässig. Insbesondere können die geltend gemachten Ansprüche in einem Verfahren geltend gemacht werden, da sie denselben Streitgegenstand betreffen. Sie ist jedoch unbegründet, so daß auch gegen den Bekl. kein Versäumnisurteil zu erlassen war, § 331 Abs. 2 ZPO.

1. Der Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung aus den Betriebskostenabrechnungen.

Die Hauswartskosten sind nicht ordnungsgemäß ermittelt, da sie sich nicht ausschließlich auf das streitgegenständliche Grundstück beziehen. Zwar ist der Vermieter nach § 315 BGB nicht verpflichtet, stets nach der kleinsten Wirtschaftseinheit abzurechnen. Er darf vielmehr für verbrauchsabhängige und nicht verbrauchsabhängige Betriebskosten mehrere Gebäude zu einer Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit zusammenfassen (OLG Koblenz NJW-RR 1990, 1038). Eine solche Verwaltungseinheit setzt jedoch voraus, daß die Gebäude einheitlich verwaltet werden, in einem unmittelbaren örtlichen Zusammenhang stehen und keine wesentlichen Unterschiede im Wohnwert oder in der Nutzung bestehen. Vorliegend scheitert die Bildung einer Wirtschaftseinheit an dem fehlenden örtlichen Zusammenhang, da die Gebäude, unabhängig davon, ob das Haus T.allee in den Hauswartsdienstvertrag mit einbezogen ist oder nicht, in einer Entfernung von mehreren Kilometern zueinander liegen. Darüber hinaus ist davon auszugehen, daß in der Vergütung für den Hauswart auch die Fahrtzeiten zwischen den einzelnen Dienststellen enthalten sind, da ihm ein Dienstfahrzeug gestellt wird. Ferner sind in der Leistungsbeschreibung auch Arbeiten enthalten, die der Instandsetzung und Verwaltung dienen, wie von Mietern mitgeteilte Reparaturen oder die Kontrolle von der Verwaltung beauftragter Handwerker. Hier hätte der Kl. darlegen müssen, welche Kosten auf die Hauswartstätigkeit entfallen (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., Rdn. 31 zu § 4 MHG). Der Abzug eines Pauschalbetrages reicht jedenfalls nicht. Damit wird zwar nicht die gesamte Betriebskostenabrechnung unwirksam, da es dem Mieter möglich ist, die Hauswartskosten eigenständig herauszurechnen. Die Abrechnungen begründen jedoch einen Nachzahlungsanspruch nicht, da die Hauswartskosten deutlich über dem jeweiligen Nachzahlungsbetrag liegen.

Anmerkung der Redaktion: Berufung gegen das Urteil ist nicht eingelegt worden, es ist daher rechtskräftig.

Die Umlage von Hauswartskosten als Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 14 BetrKV ist dann nicht leicht, wenn der Hauswart für mehrere Grundstücke eingestellt ist, die örtlich in keinem Zusammenhang stehen.

Der Kläger/Vermieter stellte einen Hauswart für seine mit Mehrfamilienhäusern bebauten Grundstücke ein, die verstreut im Stadtgebiet liegen. Der Hauswart muß also ständig hin- und herfahren, um seinen Pflichten nachzukommen. Die entstehenden Betriebskosten ermittelte der Vermieter, indem er den Mittelwert aus dem prozentualen Anteil der einzelnen Grundstücke an der Wohnfläche, der Grundstücksfläche und der Anzahl der Wohnungen sämtlicher vom Hauswart betreuter Grundstücke bildete. Pro Wohnung zog er außerdem eine Reparaturkostenpauschale von 154 E ab. Mieter eines der Häuser weigerten sich, eine Nachforderung aus der entsprechenden Betriebskostenabrechnung zu bezahlen. Sie erhielten vor dem AG Schöneberg recht.

Der Amtsrichter kam zu dem Ergebnis, daß die Hauswartskosten nicht ordnungsgemäß ermittelt seien, da sie sich nicht ausschließlich auf das streitgegenständliche Grundstück bezögen. Zwar sei der Vermieter nicht verpflichtet, stets nach der kleinsten Wirtschaftseinheit abzurechnen. Vorliegend seien jedoch die Voraussetzungen für die Bildung einer Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit nicht erfüllt, da es am örtlichen Zusammenhang fehle. Darüber hinaus sei davon auszugehen, daß in der Vergütung für den Hauswart auch die Fahrzeiten zwischen den einzelnen Dienststellen enthalten seien. Ferner seien nach der Leistungsbeschreibung auch Arbeiten enthalten, die der Instandsetzung und Verwaltung dienen. Der Vermieter hätte darlegen müssen, welche Kosten auf die eigentliche Hauswartstätigkeit entfallen. Der Abzug eines Pauschalbetrages reiche nicht aus.

Im Ergebnis ist die Entscheidung sicher nicht zu beanstanden; der anwaltlich beratene Vermieter hat dementsprechend auch keine Berufung eingelegt. Die Begründung des Urteils allerdings ist mit einigen Fragezeichen zu versehen. Es ging vorliegend nicht um die Frage, ob die Voraussetzungen zur Bildung einer Wirtschafts- bzw. Verwaltungseinheit erfüllt sind. Unabhängig davon, daß die Voraussetzungen in der Tat nicht vorliegen (vgl. OLG Koblenz GE 1990, 605), sollte vorliegend eine solche auch gar nicht gebildet werden. Es geht vielmehr um die Frage, wie die Hauswartskosten für den einen für alle Grundstücke zuständigen Hauswart auf die einzelnen Grundstücke und dann auf die einzelnen Mieter verteilt werden können. Entweder schließt der Eigentümer mit dem Hauswart mehrere Verträge, die sich auf die jeweiligen Grundstücke beziehen und den zeitlichen Umfang beschreiben, der jeweils anfällt bzw. vorgesehen ist. Die Summe der Stunden, die anteilig auf die einzelnen Grundstücke entfallen, darf dann natürlich die Gesamtarbeitszeit des Hauswarts nicht übersteigen. Möglich erscheint aber auch der Abschluß eines Hauswartsvertrages, in dem die Zeitanteile festgesetzt werden, die auf die einzelnen Grundstücke entfallen.

Der Amtsrichter moniert in seiner Entscheidung, daß die Fahrzeiten des Hauswarts zwischen den einzelnen Grundstücken nicht herausgerechnet sind. Ganz so einfach dürfte es nicht sein. Anfahrtszeiten des Hauswarts können sehr wohl zu den Hauswartskosten gehören, z. B. wenn der Vermieter eine Fremdfirma beauftragt.

Reparaturkosten zählen nicht zu den Hauswartskosten, wenn der Hauswart die Reparaturen vornimmt. Es muß also ein Abzug in der Betriebskostenabrechnung gemacht werden. So ist umstritten, ob ein Pauschalabzug möglich ist. Jedenfalls muß ein Pauschalabzug in Relation zu den üblichen vom Hauswart durchgeführten Reparaturen gebracht werden, der erläutert werden muß.