Umlage verbrauchsabhängiger Kosten bei Leerstand

Umlage verbrauchsabhängiger Kosten bei Leerstand; Vereinbarung sonstiger Betriebskosten; Nachholung der Erläuterung im Prozeß; Nachhaftung ausgeschiedenen Gesellschafters für spätere Mietforderungen

1. Scheidet ein Gesellschafter während eines bestehenden Mietvertrages aus einer offenen Handelsgesellschaft aus, haftet er nach Maßgabe des § 160 Abs. 1 HGB für die späteren Mietzinsforderungen. Darauf, daß diese erst später fällig werden, kommt es nicht an.

2. Kosten für Bewachung und Wartung einer Rauch- und Wärmeabzugsanlage sind als sonstige Betriebskosten nur dann auf den Geschäftsraummieter umlegbar, wenn dies im einzelnen vereinbart war. 3. Eine fehlende Erläuterung des Verteilungsmaßstabes kann der Vermieter auch während des Rechtsstreits nachholen. 4. Verbrauchsabhängige Kosten (hier: Stromkosten) sind nur auf die tatsächlich genutzten Flächen zu verteilen; leerstehende Räume werden nicht berücksichtigt.

(Leitsätze 2., 3. und 4. von der Redaktion)

(...) 1) Die Bekl. zu 1. haftet für die Nachzahlung der in 2002 entstandenen Betriebskosten aus § 9.1 des Mietvertrags der A. A., M. und G. OHG mit der Kl. bereits, weil sie mit dem Ausscheiden des Bekl. zu 2. als zweitem Gesellschafter Gesamtrechtsnachfolgerin der Gesellschaft wurde (vgl. Palandt, BGB, 64. Aufl., § 736 Rn. 4). Ferner haftet sie gemäß § 25 Abs. 1 HGB, da sie das Handelsgeschäft der OHG ab dem 1.1.2003 unter der bisherigen Firma fortführt. Das Fortlassen des nunmehr unrichtigen Rechtsformzusatzes und die Aufnahme des neuen Inhaberzusatzes stellen keine erheblichen Änderungen der Firma dar (vgl. Baumbach/Hopt, HGB, 31. Aufl., § 25 Rn. 7). Gegen ihre Haftung wendet sich die Bekl. zu 1. auch nicht.

2) Zu Unrecht macht die Bekl. zu 1. geltend, daß die Überschreitung einer angemessenen Abrechnungsfrist von einem Jahr einen "Verlust" der Nachforderung zur Folge habe. Zwar ist, wenn wie vorliegend eine Abrechnungsfrist nicht ausdrücklich vereinbart ist, grundsätzlich eine angemessene Frist von einem Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums maßgeblich (so jetzt in Übereinstimmung mit der bisher überwiegenden Rechtsprechung BGH NJW 2005, 1499, 1501). Jedoch hat die Fristüberschreitung keinen Verlust der Forderung des Vermieters zur Folge, sondern - nach der genannten Entscheidung des BGH - lediglich das Recht des Mieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses mangels Vorlage einer Abrechnung die Vorauszahlungen (vorläufig) zurückzufordern. Die Abrechnung ist jedoch im Prozeß oder auch noch nach rechtskräftiger Stattgabe der Rückzahlungsklage nachholbar (a.a.O., S. 1502). Die Abrechnungsfrist ist somit nicht etwa eine Ausschlußfrist zum Nachteil des Vermieters. Für eine Verwirkung ist nichts ersichtlich, der Einwand wird von der Bekl. zu 1. auch nicht mit Vortrag unterlegt. 3) In bezug auf die Positionen "Bewachung Gesamtareal, Bewachung Gebäude 2+3" sowie "Wartung RWA" (= Rauch- und Wärmeabzugsanlage) fehlt es an einer hinreichend bestimmten und damit wirksamen Umlagevereinbarung, so daß der Nachforderungsbetrag um zusammen 564,56 EUR zu reduzieren ist. Nach § 9.1 des Mietvertrags und der ihm beigefügten Anlage "Aufstellung der Betriebskosten" sind die in der Anlage 3 zu § 27 II. BV bezeichneten Betriebskosten auf die Mieterin umlegbar. Bewachungskosten und Kosten einer Rauch- und Wärmeabzugsanlage sind in den Nummern 1 bis 16 der Anlage 3 zu § 27 II. BV nicht genannt. In Nr. 17 bestimmt die Anlage 3 zu § 27 II. BV - ebenso wie nunmehr § 2 Nr. 17 BetrKV -, daß "sonstige Betriebskosten" diejenigen Betriebskosten sind, die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannt sind. Die frühere Streitfrage, ob die Bezugnahme des Mietvertrags auf Anlage 3 zu § 27 II. BV dazu führt, daß wegen der Auffangfunktion der Nr. 17 sämtliche auch im Vertrag und Nr. 1 bis 16 der Anlage nicht besonders aufgeführten Betriebskosten umlegbar sind (dafür: Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rn. 2060 f. i.V.m. Rn. 3040; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 556 Rn. 208 für die Betriebskosten, die den in Nr. 1 bis 16 genannten ähnlich sind; OLG Celle ZMR 1999, 238 jedenfalls für den Fall nachträglich entstandener Betriebskosten; dagegen: Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rn. 47, 203; OLG Oldenburg WuM 1995, 430) ist nunmehr vom BGH verneinend entschieden worden (Urteil vom 7.4.2004, VIII ZR 167/03, ZMR 2004, 430). Danach können Betriebskosten nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im einzelnen vereinbart war. Der Verweis auf Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV genügt nicht, da er dem Mieter keine Klarheit gibt, welche Kosten auf ihn zukommen können. Dies ist jedoch erforderlich, weil nach § 546 BGB a. F. (jetzt § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) grundsätzlich der Vermieter verpflichtet ist, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen (a.a.O., S. 432). Der Senat schließt sich diesen Ausführungen, die ohne weiteres auch für die Gewerberaummiete Geltung beanspruchen, an (vgl. zum Erfordernis einer klaren und transparenten Vereinbarung der Betriebskostenumlage auch im Gewerbemietverhältnis bereits Senat, GE 2002, 327). Damit kommt es auf die weitere Frage, ob es sich bei den Positionen überhaupt um (sonstige)

chließt sich diesen Ausführungen, die ohne weiteres auch für die Gewerberaummiete Geltung beanspruchen, an (vgl. zum Erfordernis einer klaren und transparenten Vereinbarung der Betriebskostenumlage auch im Gewerbemietverhältnis bereits Senat, GE 2002, 327). Damit kommt es auf die weitere Frage, ob es sich bei den Positionen überhaupt um (sonstige) Betriebskosten handelt, nicht an. 4) Der Einwand fehlender Prüffähigkeit der Abrechnung und damit Fälligkeit der Nachzahlungsforderung ist seit Zugang des Schriftsatzes der Kl. vom 29.6.2005 nicht mehr begründet. a) Die Abrechnung ist nicht deshalb zu beanstanden, weil die Heizkosten von 17.159,24 EUR nicht nach Kosten der Wärmeerzeugung, Brennstoffkosten, Kosten der Brennstofflieferung, des Betriebsstroms, der Reinigung und sonstigen Heizungsbetriebskosten aufgegliedert sind. Eine derartige Aufgliederung kommt nur bei Betrieb einer Zentralheizung in Betracht (vgl. § 7 Abs. 2 HeizkV und Nr. 4 a) der Anlage 3 zu § 27 II. BV), während bei der - hier vorliegenden - Beheizung mit Fernwärme das Entgelt für die Wärmelieferung und etwaige Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen maßgeblich sind (vgl. Nr. 4 c) der Anlage 3 zu § 27 II. BV). Bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme gehören zu den Betriebskosten die kompletten vom Versorgungsunternehmen berechneten Kosten einschließlich der darin enthaltenen Investitions- und Verwaltungskosten und auch der Unternehmergewinn des Lieferanten (BGH NJW 2003, 2900, 2901); der Katalog des § 7 Abs. 2 HeizkV ist hier nicht von Belang (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 8. Aufl., Rn. 5120).

Vorliegend bezieht sich der von der Bekl. zu 1. als nicht hinreichend untergliedert gerügte Betrag auf die Wärmelieferung der B. wie aus der im Rechtsstreit vorgelegten Lieferantenrechnung hervorgeht. Eine nähere Erläuterung des Betrags in der Betriebskostenabrechnung war nicht erforderlich. Nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 1982, 573) ist die Mitteilung von Einzelrechnungen grundsätzlich nicht Fälligkeitsvoraussetzung einer Nebenkostenabrechnung (vgl. auch Senat, ZMR 1998, 627, 629). Hätte die Bekl. von ihrem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht, wären etwaige bei ihr vorhandene Fehlvorstellungen über die Zusammensetzung des Betrages ausgeräumt worden. b) Die Bekl., die ausweislich des Tatbestands des landgerichtlichen Urteils bereits in erster Instanz fehlende Prüffähigkeit der Nebenkostenabrechnung eingewandt hatte, hat zu Recht geltend gemacht, daß die unterschiedliche Verwendung des Verteilerschlüssels für die verschiedenen Betriebskostenarten in der Abrechnung ohne nähere Erläuterung nicht nachvollziehbar sei. Sofern der Umlage eine geringere Fläche als die Gesamtfläche des Mietobjekts zugrunde gelegt wird, ist diese Abweichung - wenn eine Kenntnis des Mieters nicht bereits gegeben ist - zu erläutern, um seinem Informationsbedürfnis und damit den Anforderungen an eine prüffähige und insoweit fälligkeitsbegründende Abrechnung zu genügen (vgl. BGH NJW 1982, 573, 574 f.; OLG Nürnberg WuM 1995, 308, 309; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rn. 355). Während der Verteilerschlüssel "1", der sich auf die "Summe der vermietbaren Flächen des Gesamtobjektes" bezieht, aus sich heraus verständlich ist, ist dies beim Verteilerschlüssel "2" nicht der Fall. Dieser wird lediglich definiert als die "Summe der beteiligten Mietflächen". In der Abrechnung werden bei vier Positionen, auf die dieser Schlüssel zutreffen soll, drei verschiedene Flächenmaße zugrunde gelegt; da die Positionen "Bewachung Geb. 2+3" und "Wartung RWA" mangels Umlagevereinbarung nicht schlüssig sind (s. o.), stellt sich die Frage der Prüffähigkeit noch für die Positionen "Strom" (2.913,63 qm) und "Heizkosten" (3.871,74 qm). Eine konkrete Erläuterung für die Abweichung von der Gesamtfläche war der Abrechnung insoweit nicht zu entnehmen. Auch die Position "Bewachung Geb. 2+3" ließ keine sicheren Rückschlüsse zu, da die dort angegebene Fläche von 2.951,35 qm mit dem bei Strom und Heizung angegebenen Flächenmaß nicht übereinstimmt.

Die notwendige Erläuterung des Verteilungsmaßstabs ist von der Kl. jedoch mit Schriftsatz vom 29.6.2005 und dessen Anlage K 7 nachgeholt worden. Daraus ist ersichtlich, daß sich die Abrechnung auf "Gebäude 2" mit 3.871,74 qm und "Gebäude 3" (eine Halle) mit 180 qm bezieht, woraus sich die Gesamtfläche von 4.051,74 qm zusammensetzt. Die Heizkosten betreffen somit die Beheizung des Gebäudes 2. Die der Position "Strom" zugrunde liegende Fläche von 2.913,63 qm stellt nach der Auflistung K 7 die (monatlich) durchschnittlich vermietete Fläche des Gebäudes 2 im Jahr 2002 dar. 5) Die nach Vorlage der prüffähigen Abrechnung von der Bekl. zu 1. vorgebrachten inhaltlichen Einwendungen greifen nicht durch.

a) Heizkosten: Das Bestreiten der Bekl. zu 1. mit Nichtwissen, daß das Gebäude 2 über einen direkten Hausanschluß Fernwärme verfügt, die in der Anlage K 6 (= B.-Rechnung) angegebenen Kosten für das Gebäude 2 entstanden sind und die beheizbare Fläche des Gebäudes 2 3.824 qm (gemeint wohl: 3.871,74 qm) beträgt und diese der vermietbaren Fläche entspricht, ist unsubstantiiert. Unklar ist bereits, was genau die Bekl. damit bestreiten will: Die Art der Wärmeversorgung oder nur die Art des Hausanschlusses, den Anfall der Kosten überhaupt oder nur "für das Gebäude 2", eine zu hoch oder zu gering angegebene beheizbare Fläche des Gebäudes 2. Jedenfalls ist das Bestreiten unsubstantiiert bzw. nicht relevant. In bezug auf die Heizart ist es der Bekl. zu 1. als Mieterin zumutbar, konkret zu bestreiten, indem sie eine andersartige Beheizung als Fernwärme darlegt. Die Relevanz der "Unmittelbarkeit" eines Hausanschlusses ist nicht erkennbar. Sofern die Bekl. eine größere Fläche des Gebäudes 2 behaupten will, in dem ihre Räume liegen, ist das Bestreiten unsubstantiiert, da sie keine Anhaltspunkte für die Unrichtigkeit der in der Abrechnung zugrunde gelegten Fläche mitteilt und nicht einmal eine konkrete andere Fläche nennt, was Voraussetzung für eine Beweisaufnahme durch Einholung eines Gutachtens wäre, da anderenfalls das vom beklagten Mieter mit dem Bestreiten eingegangene Kostenrisiko nicht erkennbar wäre und eine Beweiserhebung auf eine Ausforschung hinausliefe. Die Heizkosten sind auch nach dem in § 9.2 des Mietvertrags vorgesehenen Verteilerschlüssel umgelegt. Zwar ist dort vorgesehen, daß die Umlage nach dem Verhältnis der vermietbaren Fläche der Gebäudeflächen des Gesamtobjekts zur Mietfläche des Vertrags erfolgt. Dies bedeutet jedoch nicht, daß die Kl. Betriebskosten, die nur für ein Gebäude (hier: Gebäude 2) anfallen, auch auf andere Gebäude umlegen muß. Dahin kann die Klausel nach §§ 133, 157 BGB bei verständiger Würdigung nicht verstanden werden, zumal eine solche - der Sache nach ungerechtfertigte - Umlage sich unzulässig zum Nachteil der Mieter der nicht beheizbaren Gebäude auswirken würde. Sind Einrichtungen nur für bestimmte Mieter nutzbar, ist eine Kostentrennung erforderlich (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 64. Aufl., § 535 Rn. 89). b) Stromkosten: Die Bekl. zu 1. bestreitet, daß dieser Position "die durchschnittliche vermietete Fläche des Gebäudes 2 von 2.913,63 qm zugrunde gelegt wurde, das Gebäude 3 ungezählt blieb". Dieses Bestreiten ist unsubstantiiert. Der von der Kl. als Anlage K 7 vorgelegten "Übersicht Mietflächen 2002" ist zu entnehmen, wie die vermietete Fläche von 2.913,63 qm errechnet wurde. Eine Umlage erfolgte gerade nach dieser Fläche. Anhaltspunkte dafür, daß entgegen der Abrechnung auch das Gebäude 3 - bei dem es sich um eine 180 qm große Halle handelt - mit dem hier abgerechneten Strom versorgt worden sei, hat die Bekl. nicht vorgebracht. Ihr ist es zuzumuten, zwecks substantiierten Bestreitens in die Belege, hier also die Stromrechnungen, Einsicht zu nehmen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rn. 539). Dem von der Bekl. zu 1. im Verhandlungstermin erhobenen Einwand, die Umlage nur auf die vermietete Fläche entspreche nicht § 9.2 des Mietvertrags, kann nicht gefolgt werden. Der Festlegung des Umlageschlüssels ist der Grundsatz der Umlagegerechtigkeit immanent (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a Rn. 7). Daraus folgt, daß die Vereinbarung grundsätzlich gemäß §§ 133,

erhobenen Einwand, die Umlage nur auf die vermietete Fläche entspreche nicht § 9.2 des Mietvertrags, kann nicht gefolgt werden. Der Festlegung des Umlageschlüssels ist der Grundsatz der Umlagegerechtigkeit immanent (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 a Rn. 7). Daraus folgt, daß die Vereinbarung grundsätzlich gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen ist, daß eine gerechte Aufteilung der Kosten erfolgt. Dieser Grundsatz gilt in beiden Richtungen. Ebenso, wie es anerkannt ist, daß der Vermieter wegen des von ihm zu tragenden Vermietungsrisikos bei der Umlage verbrauchsunabhängiger Betriebskosten im Regelfall den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leerstehende Räume entfällt (vgl. BGH NJW 2003, 2902, 2903 m. N.), ist daher auch in der Regel davon auszugehen, daß der Vermieter keine Kosten zu tragen hat, die verbrauchsabhängig sind und für die leerstehenden Räume nicht anfallen; diese Kosten sind angemessenerweise nur auf die tatsächlich genutzten Flächen zu verteilen (a. A. etwa LG Braunschweig ZMR 2003, 490). Dies gilt auch im vorliegenden Mietvertrag, da nicht anzunehmen ist, daß die Parteien mit der Bezugnahme auf die Gesamtfläche eine Regelung gerade der Leerstandsproblematik beabsichtigten. § 9.2 des Vertrags legt nur den allgemeinen Grundsatz der Flächenumlage fest, ist unter Berücksichtigung des vernünftigen Parteiwillens jedoch nicht als Ausdruck eines Regelungswillens für die Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten bei teilweisem Leerstand anzusehen. Der Senat hat im Rahmen der Erörterung im Verhandlungstermin zum Ausdruck gebracht, daß er von einem Anfall nur verbrauchsabhängiger Kosten für die genutzten Flächen ausgehe, ohne daß die Bekl. dem entgegengetreten ist. Ihr bloßer Verweis auf § 9.2 des Mietvertrags führt, wie dargelegt, nicht zu einer Kostenverteilung unter Einschluß der Leerstandsflächen. (...)

II. Berufung des Bekl. zu 2.: Der Bekl. haftet für die gegen die A. OHG entstandenen Mietzinsforderungen für Mai bis August 2004 in Höhe von 7.051,12 EUR und eine begründete Betriebskostennachforderung für 2002 in Höhe von 791,74 EUR. (...)

1) Die Haftung des Bekl. ergibt sich aus § 128 HGB in Verbindung mit der klaren und abschließenden Regelung des § 160 Abs. 1 HGB, wonach der ausgeschiedene Gesellschafter der OHG für deren bis zu seinem Ausscheiden begründeten Verbindlichkeiten haftet, wenn sie innerhalb von fünf Jahren nach der Eintragung des Ausscheidens im Handelsregister fällig sind und nach Maßgabe des § 160 Abs. 1 Satz 1, 3 HGB rechtzeitig gerichtlich geltend gemacht werden. Diese Voraussetzungen einer Nachhaftung sind vorliegend gegeben.

Die Forderungen waren bereits bei Ausscheiden des Bekl. am 31.12.2002 - die Handelsregistereintragung (§ 143 Abs. 2 HGB) ist insoweit nicht relevant, da sie nur deklaratorisch ist - "begründet" im Sinne von § 160 Abs. 1 HGB. Das gilt für die Betriebskostennachforderung für 2002 ohnehin, aber entgegen der Ansicht des Bekl. auch für die Mietzinsforderung für Mai bis August 2004. Denn bei Dauerschuldverhältnissen ist die Rechtsgrundlage für die einzelnen Schuldverpflichtungen bereits im Vertrag selber angelegt mit der Folge, daß die Schuldverpflichtungen mit dem Vertragsschluß als entstanden anzusehen sind, auch wenn einzelne Verpflichtungen erst später fällig werden (so BGHZ 142, 324 ff. = NJW 2000, 208, 209; BGHZ 150, 373 ff. = NJW 2002, 2170, 2171). Daß der Mietzinsanspruch nur bei Gebrauchsgewährung geltend gemacht werden kann, besagt nichts anderes. Kommt es im Lauf des Vertrags zu einer Störung oder gar Verhinderung des Mietgebrauchs, können Rechte des Mieters wegen Sach- oder Rechtsmangels bestehen, die er dem bereits bestehenden Zahlungsanspruch einredeweise entgegenhalten kann.

Die Forderungen wurden im Nachhaftungszeitraum fällig und rechtzeitig gerichtlich geltend gemacht. Nach der Eintragung des Ausscheidens am 31.7.2003 läuft der Nachhaftungszeitraum bis zum 31.7.2008. Die Forderungen wurden innerhalb dieses Zeitraums fällig, nämlich die Mietzinsforderung in 2004 und die Betriebskostennachforderung in 2005 (s. o.). Sie sind auch innerhalb des Zeitraums gerichtlich geltend gemacht worden. Mit Klageerhebung ist nach § 160 Abs. 1 Satz 3 HGB i.V.m. § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB Hemmung in bezug auf den zu wahrenden 5-Jahres-Zeitraum für die rechtskräftige Feststellung des Anspruchs (§ 160 Abs. 1 Satz 1 HGB, § 197 Abs. 1 Nr. 3 BGB) eingetreten (zum Zweck der seit 1.1.2002 geltenden Regelung, die an die Stelle der früheren, im Ergebnis aber weitgehend gleichbedeutenden Regelung des § 160 HGB a. F. getreten ist, wonach Ansprüche innerhalb des Nachhaftungszeitraums "gerichtlich geltend gemacht" worden sein mußten, vgl. Baumbach/Hopt, HGB, 31. Aufl., § 160 Rn. 3 i.V.m. § 26 Rn. 8). Die Ausführungen des Bekl. geben keinen Anlaß, von der höchstrichterlichen Rechtsprechung abzuweichen, wonach eine Nachhaftungsbegrenzung allein nach Maßgabe des § 160 HGB besteht und die vom BGH vor dessen Einführung entwickelten Grundsätze einer Nachhaftung nach der sog. Kündigungstheorie, das heißt einer Haftung nur bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Gläubiger Kenntnis vom Ausscheiden hat und erstmals das Dauerschuldverhältnis kündigen konnte, daneben zur weiteren Haftungsbegrenzung nicht mehr anwendbar sind (BGHZ 142, 324 ff. = NJW 2000, 208, 210; BGHZ 150, 373 ff. = NJW 2002, 2170 f.). Nach dieser Rechtsprechung besteht nach Einführung des § 160 HGB im Jahr 1994 kein Bedürfnis für eine Fortgeltung der Kündigungstheorie. Der Gesetzgeber hat mit § 160 HGB nicht lediglich eine zeitliche Obergrenze der Haftung festgelegt, sondern das Problem der Nachhaftungsbegrenzung in Kenntnis der Rechtsprechung zum alten Recht umfassend geregelt. Daß gegenüber dem alten Rechtszustand die neue Regelung im Ergebnis zu einer längeren Haftung führen kann, widerspricht, anders als wohl der Bekl. meint, nicht dem Sinn einer Nachhaftungsbegrenzung. Der Gesetzgeber war bei Kodifikation des Problems nicht an die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze gebunden. (...)

Wenn Wohnungen oder Geschäftsräume in einem Haus nicht vermietet sind, muß der Vermieter grundsätzlich den darauf entfallenden Betriebskostenanteil selbst tragen. Nach noch überwiegender Auffassung gilt das für alle Betriebskostenarten (z. B. Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Auflage, F 41). Das KG ist anderer Auffassung.

Die Geschäftsraummieterin wandte gegen die Betriebskostenabrechnung unter anderem ein, sie sei verspätet, enthielte nicht umlagefähige Positionen und sei nicht ausreichend erläutert. Dazu habe der Vermieter leerstehende Räume bei der Betriebskostenabrechung nicht berücksichtigt.

Mit Urteil vom 15. September 2005 gab das KG der Klage im wesentlichen statt. Zwar sei der Verteilerschlüssel zunächst nicht ausreichend erläutert worden. Das habe die Vermieterin aber im Rechtsstreit nachgeholt. Die Vermieterin sei auch nicht verpflichtet gewesen, einen Teil der Stromkosten selbst zu tragen, da sie das Leerstandsrisiko zu übernehmen hätte. Bei verbrauchsabhängigen Kosten sei es vielmehr sachgerecht, diese Kosten auf die tatsächlich genutzten Flächen zu verteilen. Unbegründet sei lediglich die Umlage von Wartungskosten und Bewachungskosten als sonstige Betriebskosten, da dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich geregelt worden sei.