Umlage neu entstehender Betriebskosten

Umlage neu entstehender Betriebskosten; Versicherungskosten

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.

1 Die Bekl. ist Mieterin einer nicht preisgebundenen Wohnung der Kl. in B., W.straße. Die Parteien streiten um die anteilige Bezahlung von Betriebskosten.

2 Der Mietvertrag der Bekl. mit dem Rechtsvorgänger der Kl. vom 12. März 1986 lautet in Auszügen:

"§ 2 ...

Neben der Miete werden folgende Betriebskosten4 i. S. d. § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt ...

(3) Werden öffentliche Abgaben neu eingeführt oder entstehen Betriebskosten neu, so können diese vom Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden.

3 In der Fußnote 4 heißt es:

"Unter die Betriebskosten fallen die in der Anlage im einzelnen aufgezählten Kosten. ..."

Die Anlage lautet auszugsweise:

"Aufstellung der Betriebskosten

Betriebskosten sind die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung in der jeweils geltenden Fassung bezeichneten Kosten. Betriebskosten sind danach die nachstehenden Kosten, die dem Vermieter für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit laufend entstehen, es sei denn, daß sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden:

...

12. Die Kosten der Sach‑ und Haftpflichtversicherung

Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer‑, Sturm‑ oder Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank oder den Aufzug.

..."

4 In der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 vom 20. Februar 2005 hat die Kl. die Bekl. anteilig mit 141,63 € wegen der Kosten für die Sach‑ und Haftpflichtversicherungen belastet. Diese Versicherungen hat die Kl. abgeschlossen, nachdem sie das Gebäude W.straße von ihrem Vater übernommen hatte.

5 Die Bekl. weigert sich, diese Kosten zu bezahlen.

6 Das Amtsgericht hat die auf Zahlung dieses Betrages gerichtete Klage abgewiesen; das Landgericht hat auf die zugelassene Berufung der Kl. die Bekl. zur Zahlung des begehrten Betrages verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstrebt die Bekl. die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.

7 Die Revision der Bekl. hat keinen Erfolg.

I. 8 Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt:

9 Die Kl. sei berechtigt, die anteiligen Kosten der Sach‑ und Haftpflichtversicherung als neu entstandene Betriebskosten auf die Bekl. umzulegen. Dies folge aus der Regelung im Mietvertrag. Neue, später entstandene Betriebskosten könnten grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies ‑ wie hier ‑ vertraglich vereinbart sei. Die "Aufstellung der Betriebskosten", auf die sich § 2 Abs. 3 des Mietvertrages beziehe, führe unter Nr. 12 die Kosten der Sach‑ und Haftpflichtversicherung des Gebäudes auf. Diese Klausel genüge dem Transparenzgebot. Weder verstoße es gegen § 307 BGB, daß der Mieter erst durch den Erhalt der Nebenkostenabrechnung von den neu eingeführten Betriebskosten Kenntnis erlange, noch führe die Bezugnahme der Klausel auf die gesetzlichen Vorschriften zu ihrer Unwirksamkeit. Auch eröffne die Klausel nicht die Möglichkeit, grundsätzlich nicht umlagefähige Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Die Kosten für die erstmals abgeschlossenen Versicherungen seien neue Betriebskosten im Sinne des § 2 Abs. 3 des Mietvertrages. Dabei sei nicht darauf abzustellen, daß bei Abschluß des Mietvertrages bereits das (versicherte Schadens‑) Risiko vorhanden gewesen sei. Auch sei die Umlegungsfähigkeit nicht davon abhängig, daß dem Mieter durch die neu entstandenen Kosten Vorteile entstehen.

II. 10 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung stand. Die Kl. hat gemäß § 2 Abs. 3 des Mietvertrages Anspruch auf Erstattung der anteiligen Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherungen.

11 1. Zu Unrecht meint die Revision, die Kosten der Sach‑ und Haftpflichtversicherungen würden nicht von § 2 Abs. 3 des Mietvertrages erfaßt. Da die Versicherungsverträge erst nach Abschluß des Mietvertrages abgeschlossen wurden, sind die Aufwendungen hierfür neue Betriebskosten im Sinne der Klausel. Es kann dabei dahinstehen, ob es sich bei § 2 Abs. 3 des Mietvertrages um eine über den Bereich des Berufungsgerichts hinaus verwendete Klausel mit der Folge handelt, daß das Revisionsgericht sie frei und ohne Bindung an die Auslegung des Berufungsgerichts selbst auslegen kann, oder ob die Verwendung der Klausel nicht über dessen Bezirk hinausgeht und das Revisionsgericht ihre Auslegung daher nur in demselben Umfang überprüfen kann, wie es bei Individualverträgen der Fall ist, nämlich allein auf die Verletzung von Auslegungsregeln, auf Denkfehler und auf Verstöße gegen Erfahrungssätze (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juli 2002 ‑ XII ZR 327/00, NJW 2002, 3232 ff. unter 2 b). Auch die freie Auslegung der Klausel durch den Senat führt nämlich zu keinem anderen Ergebnis als jenem, welches das Berufungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat. Bei einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung ‑ wie hier ‑ können dem Mieter auch neue Betriebskosten anteilig auferlegt werden (vgl. zur Umlegungsfähigkeit neuer Betriebskosten LG Frankfurt am Main, WuM 1999, 46; aus dem Schrifttum: Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 556 Rdnr. 5; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3032 ff.; Langenberg, Betriebskosten der Wohn‑ und Gewerberaummiete, 4. Aufl., Kap. C Rdnr. 22; Weitemeyer in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 8. Aufl., § 560 Rdnr. 12).

12 2. Die Revision meint, diese Auslegung widerspreche dem erkennbaren Sinn und Zweck der Klausel. Dieser liege darin, den Vermieter davor zu schützen, daß sich nachträglich ohne sein Zutun Veränderungen ergeben, die die Nutzung der Wohnung verteuern. Kosten, die der Vermieter selbst verursache, ohne daß dies durch eine Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse veranlaßt wäre, sollten jedenfalls dann nicht nachträglich auf den Mieter umgelegt werden können, wenn der Mieter von diesen Kosten keinen Vorteil habe. Vorliegend würde die Umlegung der Versicherungskosten die Äquivalenz von Leistung und Gegenleistung stören. Denn die Bekl. müßte nunmehr für dieselbe Leistung eine höhere Gegenleistung entrichten.

13 Dem kann nicht zugestimmt werden. Der Wortlaut von § 2 Abs. 3 des Mietvertrages stützt diese einschränkende Auslegung nicht. Wie das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat, mußte die Mieterin nach dem Inhalt des schriftlichen Mietvertrags damit rechnen, daß neue Betriebskosten (neu gegenüber dem Zeitpunkt der vertraglichen Einigung) hinzukommen können und daß zu diesen möglichen künftigen Betriebskosten Aufwendungen für eine bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht bestehende Sach‑ und Haftpflichtversicherung zählen. Die einschränkende Auslegung der Vertragsklausel, wie sie die Revision vornimmt, ist nicht zum Schutz des Mieters veranlaßt. Zum einen ist der Kreis denkbarer Betriebskosten durch Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung begrenzt (jetzt Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 ‑ BGBl. I, S. 2346). Darüber hinaus ist von Gesetzes wegen bei Veränderungen von Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten, § 560 Abs. 5 BGB. Beiden Erfordernissen ist hier genügt. Die Kl. fordert von der Bekl. eine anteilige Bezahlung von Betriebskosten, die im Vertrag und in den gesetzlichen Vorschriften als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt sind. Daß sie beim Abschluß der Versicherungen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet hätte, hat die Bekl. nicht behauptet und ist auch nicht ersichtlich. Für die von der Revision darüber hinaus geforderte Einschränkung auf solche Betriebskosten, die für den Mieter mit einem zusätzlichen Vorteil verbunden sind, findet sich weder im Mietvertrag der Parteien noch in der gesetzlichen Regelung ein Anknüpfungspunkt.

14 3. Die Klausel in § 2 Abs. 3 des Mietvertrages ist schließlich entgegen der Ansicht der Bekl. auch nicht wegen eines Verstoßes gegen das Transparenzgebot (§ 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) unwirksam. Dem Vertragspartner des Verwenders wird vielmehr durch den Wortlaut des Vertrages insgesamt klar und verständlich aufgezeigt, welche Betriebskosten ihn ab Vertragsschluß anteilig treffen und mit welchen neu hinzutretenden Betriebskosten zu rechnen ist.

15 Da sich das angegriffene Urteil auch im übrigen als frei von Rechtsfehlern erweist, ist die Revision zurückzuweisen.

Neu entstehende Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag schon grundsätzlich vorgesehen ist.

Mietvertraglich war vorgesehen, daß Betriebskosten i. S. d. § 27 II. BV umgelegt werden. Im einzelnen waren dazu auch Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung festgehalten. Ferner war (formularmäßig) vereinbart, daß neu entstehende Betriebskosten vom Vermieter umgelegt und angemessene Vorauszahlungen festgesetzt werden dürfen.

Der Vermieter schloß im laufenden Mietverhältnis neue Sach- und Haftpflichtversicherungen ab und belastete damit anteilig den Mieter. Dieser weigerte sich, die Kosten zu bezahlen. Auf die Klage des Vermieters wies das Amtsgericht die Klage ab, das Landgericht verurteilte dem Klageantrag gemäß. Die Revision des Mieters zum BGH hatte keinen Erfolg.

Der BGH bestätigt die Ansicht des Landgerichts, daß die anteiligen Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung als neu entstandene Betriebskosten umgelegt werden durften. Neue, später entstandene Betriebskosten könnten grundsätzlich auf den Mieter umgelegt werden, sofern dies vertraglich vereinbart sei, was vorliegend geschehen sei. Der Mieter habe aufgrund der entsprechenden mietvertraglichen Klausel damit rechnen müssen, daß neue Betriebskosten (neu gegenüber dem Zeitpunkt der vertraglichen Einigung) hinzukommen könnten. Eine einschränkende Auslegung der Klausel sei nicht zum Schutz des Mieters veranlaßt, denn zum einen sei der Kreis denkbarer Betriebskosten durch die Betriebskostenverordnung begrenzt. Darüber hinaus sei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (gegen den vorliegend nicht verstoßen worden sei).

Der BGH stellt ausdrücklich klar, daß neu entstehende Betriebskosten (nur) bei entsprechender Öffnungsklausel im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Eine entsprechende Klausel ist auch in dem Mietvertragsformular des Grundeigentum-Verlages unter § 3 Ziff. 3 vorgesehen ("Entstehen nach Vertragsschluß neue Betriebskosten, so ist der Vermieter berechtigt, diese Kosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen.").

Der BGH hatte sich schon im Urteil vom 21. Januar 2004 - VIII ZR 101/03 (GE 2004, 229) mit neu entstehenden Betriebskosten auseinandersetzen müssen. Dort geht es allerdings um eine Mieterhöhung einer Bruttomiete wegen gestiegener Betriebskosten. Es handelte sich um die Entscheidung, daß seit dem Außerkrafttreten des GVW in Berlin (31. Dezember 1994) bei einer Bruttomiete (Teilinklusivmiete) Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten ohne (wirksamen) ausdrücklichen Erhöhungsvorbehalt nicht mehr möglich sind. Der BGH hatte jedoch bei neu entstehenden Betriebskosten (nach Modernisierung durch Aufzugseinbau) eine Ausnahme zugelassen. Solche neu eingeführten Betriebskosten rechtfertigten ausnahmsweise die Erhöhung der Miete, weil sie von der Teilinklusivmietenabrede nicht erfaßt seien. Ob daraus nun zu folgern ist, daß bei neu eingeführten Betriebskosten aufgrund Modernisierung keine Öffnungsklausel vorgesehen sein muß, ist zweifelhaft, zumal in der Entscheidung vom Januar 2004 die Betriebskostenabrechnung der Aufzugskosten unstreitig war. Nach hier vertretener Ansicht bedarf es auch bei neu entstehenden Betriebskosten aufgrund (zugestimmter) Modernisierung einer entsprechenden Öffnungsklausel, um diese Betriebskosten auf den Mieter abzuwälzen. Dazu reicht eine allgemeine Klausel, wenn die Betriebskosten auch von der Betriebskostenverordnung erfaßt werden. Für die Kosten des Fahrstuhls ergibt sich das aus § 2 Nr. 7 BetrkV.