Umlage erhöhter Kapitalkosten

Erhöhte Kapitalkosten eines durch ein Grundpfandrecht gesicherten Darlehens können nicht nach § 5 MHG umgelegt werden, soweit sie auf einen Darlehensanteil entfallen, der den Nennbetrag des Grundpfandrechts übersteigt.

I. Die Bekl. haben ab 1. Oktober 1986 ein Wohnhaus zu einem monatlichen Mietzins von 1.400 DM zuzüglich Garagenmiete und Nebenkosten vom Kl. gemietet. Der Kl. hatte das Anwesen im Juni 1986 erworben und dazu ein Darlehen von 360.000 DM aufgenommen, für das ein va-riabler Zinssatz von zunächst 7,5 % vereinbart wurde. Zur Sicherung die-ses Darlehens hat der Kl. auf dem Grundeigentum eine Grundschuld in Hö-he von 360.000 DM nebst 18 % Jahreszinsen ab dem Zeitpunkt der Be-stellung sowie einer einmaligen Nebenleistung von 5 % des Grundschuldbetrages bestellt. Das Darlehen ist noch vor Abschluß des Mietvertrages der Parteien auf 400.000 DM erhöht worden; die Grundschuld ist unverändert geblieben. Der für das Darlehen maßgebende Zinssatz ist ab 30. De-zember 1989 auf 9,375 % festgesetzt worden. Der Kl. hat daher wegen ge-stiegener Kapitalkosten ab 1. Mai 1990 die Miete um 625 DM monatlich er-höht und diesen Betrag eingeklagt. Wegen weiterer Zinssatzerhöhungen hat der Kl. zuletzt eine insgesamt um 750 DM erhöhte Monatsmiete ver-langt sowie seine Klage entsprechend erweitert. Am 30. September 1991 ist das Mietverhältnis beendet worden.

Das Amtsgericht hat die Voraussetzungen einer Mietzinserhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten hinsichtlich eines Darlehensteilbetrags von 378.000 DM bejaht, weil eine dingliche Sicherung des Darlehens nicht nur in Höhe des Nennbetrages der Grundschuld mit 360.000 DM vorliege, son-dern auch hinsichtlich der in der Grundschuldbestellung festgelegten ein-maligen Nebenleistung von 5 % des Grundschuldbetrages, die eine ver-kappte Darlehenserhöhung darstelle. Durch Urteil vom 26. April 1991 sind die Bekl. zur Zahlung einer monatlichen Mietzinserhöhung von 590,62 DM ab 1. Mai 1990, von weiteren 78,75 DM ab 1. Juni 1990 und von weiteren 39,38 DM ab 1. Februar 1991 verurteilt worden. Hiergegen haben die Bekl. Berufung eingelegt, mit der sie ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgen. Der Kl. macht mit seiner Anschlußberufung die vom Amtsgericht ab-gewiesenen Mehrbeträge geltend. Das Landgericht hat am 17. Dezember 1991 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu der Frage einzuholen,

ob Kapitalerhöhungskosten auch hinsichtlich solcher Darlehensteilbeträge, die den dinglich gesicherten Darlehensbetrag übersteigen, geltend ge-macht werden können.

Zur Begründung führt es aus, für die begehrten Mietzinserhöhungen sei die vorgelegte Rechtsfrage entscheidungserheblich. Nach Meinung der Kammer sei das Darlehen nur in Höhe des nominellen Grundschuldbetrages von 360.000 DM dinglich gesichert. Hinsichtlich des darüber hinausge-henden Darlehensteilbetrages könne eine Kapitalkostenerhöhung nicht geltend gemacht werden. Eine ausdehnende Auslegung des § 5 MHG über den Wortlaut der Vorschrift hinaus würde deren Charakter als Ein-griffsnorm widersprechen und den vom Gesetz bezweckten Schutz des Mieters nicht hinreichend gewährleisten. Die Kammer könne wegen des entgegenstehenden Wortlauts des § 5 MHG der Rechtsauffassung des Kl. nicht folgen, wonach der Umfang der dinglichen Sicherung auch durch die in der Grundschuldbestellung enthaltene Vereinbarung von 18 % Jahreszinsen sowie einer einmaligen Nebenleistung von 5 % bestimmt werde und dadurch faktisch das gesamte Darlehen mit 400.000 DM dinglich gesichert sei.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für die Entscheidung über die Vorlage zuständig (§ 541 Abs. 2 ZPO, § 1 Nr. 14 ZuständigkeitsübertragungsVO Justiz BayRS 300-1-3-J, § 3 Gerichtliche ZuständigkeitsVOI Justiz BayRS 300-3-1-J).

2. Die Vorlage ist zulässig.

a) Gegenstand des Vorlagebeschlusses (§ 541 Abs. 1 Satz 2 ZPO) ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO) und für die Entscheidung des Landgerichts er-heblich ist. Gegenstand des Berufungsrechtsstreits sind Mietzinserhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten. Deren Geltendmachung setzt ge-mäß § 5 Abs. 1 MHG die Erhöhung des Zinssatzes aus einem dinglich ge-sicherten Darlehen voraus. Das dem Rechtsstreit zugrunde liegende Dar-lehen ist durch eine am Mietobjekt bestehende Grundschuld gesichert. Das Landgericht geht davon aus, daß von dem Darlehensbetrag von 400.000 DM nur der dem Nennbetrag der Grundschuld von 360.000 DM entsprechende Anteil als im Sinn des § 5 MHG dinglich gesichert anzusehen ist und daß die in der Grundschuldbestellung getroffene Vereinbarung über die Zinsen und die Nebenleistung von 5 % dabei nicht zu berücksichti-gen ist. Diese Auffassung hat der Senat im Rahmen der Zulässigkeit der Vorlage nur darauf zu überprüfen, daß sie nicht unhaltbar ist (BayObLGZ 1987, 36/38). Insoweit bestehen keine Bedenken, zumal es sich hier auch um eine dem Landgericht obliegende Auslegung der Sicherungsvereinbarung für die Grundschuld handelt.

b) Auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben (§ 541 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 ZPO). Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung, denn es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftritt und unterschiedlich beantwortet wird. Soweit ersichtlich, ist die Vorlagefrage bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (Bay-ObLGZ 1987, 260/263).

3. Die Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage im Entscheidungssatz entspricht nicht wörtlich der Fragestellung des Landgerichts, verändert je-doch die Frage nicht in ihrem rechtlichen Kern (vgl. BayObLGZ 1989, 406/409 m. w. N.).

4. Die Vorschrift des § 5 Abs. 1 MHG gestattet dem Vermieter von Wohn-raum, unter bestimmten Voraussetzungen eine Erhöhung der Kapitalkosten anteilig auf den Mieter umzulegen, wenn diese auf einer Anhebung des Zinssatzes für ein dinglich gesichertes Darlehen beruht, das zur Fi-nanzierung des Baus oder zum Erwerb des Mietobjekts gedient hat. Den Begriff des dinglich gesicherten Darlehens erläutert das Gesetz nicht. Die zur Entscheidung vorgelegte Rechtsfrage bezieht sich auf ein durch eine Grundschuld am Mietobjekt gesichertes Darlehen. Der Senat hat daher nicht zu prüfen, ob als dingliche Sicherung im Sinne von § 5 MHG andere Sicherungsformen als Grundpfandrechte überhaupt in Betracht kommen (so Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl., 2. Bearb. § 5 MHG Rn. 9; a. A. MünchKomm-BGB/Voelskow, 2. Auflage § 5 MHG Rn. 3 und die über-wiegende Meinung) und ob das Grundpfandrecht am Mietgrundstück be-stellt sein muß (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. Rn. 6, AK BGB/Derleder Rn. 4, Barthelmess, 2. WKSchG-MHG, 4. Aufl. Rn. 8, Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum Rn. 13; Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht Anm. 2, jeweils zu § 5 MHG; Sternel, Mietrecht aktuell Rn. 356; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. Rn. C 387, 388; Köhler, Handbuch der Wohn-raummiete, 3. Aufl. § 166 Rn. 2; Burkhardt, JurBüro 1975, 561/566; Schmidt-Futterer, MDR 1975, 89/94; Schopp, ZMR 1975, 97/104 und Rpfleger 1975, 280/284; Zimmermann, WuM 1981, 239; a. A. Staudinger/Sonnenschein, § 5 MHG Rn. 9; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete Kap. III Rn. 612; AG Neuss; DWW 1990, 312).

Die vorgelegte Rechtsfrage, ob eine Mietzinserhöhung nach § 5 MHG auch für die Kapitalkosten geltend gemacht werden kann, die auf den nicht dinglich gesicherten Teil eines Darlehens entfallen, wird in Rechtsprechung und Literatur teils bejaht (Emmerich/Sonnenschein, § 5 MHG Rn. 7; Bub/Treier/Schultz Kap. III Rn. 613; Kinne/Schultz, ZMR 1992, 5/7; wohl auch Burkhardt, JurBüro 1975, 561/566), teils verneint (AG Lampertheim, WuM 1985, 352; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. Teil III Rn. 832; Sonnenschein, NJW 1986, 2731/2738).

Der Senat ist der Auffassung, daß erhöhte Kapitalkosten eines durch ein Grundpfandrecht gesicherten Darlehens nicht nach § 5 MHG umgelegt werden können, soweit sie auf einen Darlehensanteil entfallen, der den im Grundbuch für das Grundpfandrecht eingetragenen Nennbetrag übersteigt.

a) Für diese den Anwendungsbereich des § 5 Abs. 1 MHG einengende Auslegung sprechen der Wortlaut und die Entstehungsgeschichte der Vor-schrift.

aa) Die Möglichkeit, eine Erhöhung von Kapitalkosten auf den Mieter um-zulegen, ist durch das Zweite Gesetz über den Kündigungsschutz für Miet-verhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603) geschaffen worden. Der Begründung des Regierungsentwurfs zufolge sollte dadurch die Wirtschaftlichkeit des Hausbesitzes in einer Zeit starker Bewegungen auf dem Kapitalmarkt in dem vorhandenen Umfang gewahrt werden (BT-Drucks. 7/2011 S. 13). In der Fassung der Regierungsvorlage (BT-Drucks. 7/2011 S. 6) sah § 5 MHG die Umlage von Erhöhungen der "Kapitalkosten im Sinn von § 19 der Zweiten Berechnungsverordnung" bei einer Erhöhung des Zinssatzes für die Darlehensschuld aus "Fremdmitteln im Sinn von 13 der Zweiten Berechnungsverordnung" vor. Dabei sollte so-wohl das Fremdkapital als auch das Eigenkapital Berücksichtigung finden (BT-Drucks. 7/2011 S. 13). Die Vorschrift wurde in den Ausschußberatungen wesentlich verändert und eingeschränkt. Im Bericht des Rechtsausschusses wird zur Begründung ausgeführt (BT-Drucks. 7/2638 S. 4 f.), den Vermietern müsse es ermöglicht werden, die zum Teil erheblichen und in dieser Höhe kaum vorhersehbaren Kostensteigerungen, die infolge der Hochzinspolitik durch Erhöhungen des Zinssatzes eingetreten seien, auf die Mieter in angemessenem Umfang umzulegen. Dies erscheine auch deshalb als Gebot der Gerechtigkeit, weil diese Möglichkeit sogar bei preisgebundenen Wohnungen bestehe, obwohl diese Wohnungen vornehmlich für Mieter mit geringem Einkommen vorgesehen seien. Eine Be-rücksichtigung der Eigenkapitalverzinsung erscheine nicht gerechtfertigt und praktisch nicht in befriedigender Weise durchführbar. Die Abwälzung von Kostensteigerungen solle auf das "baubedingte und dinglich gesicherte Fremdkapital" begrenzt bleiben.

bb) Für die geltende Fassung des § 5 MHG ergibt sind daraus, daß mit der Bindung der Umlagemöglichkeit an die Kapitalkosten aus einem dinglich gesicherten Darlehen nicht nur der Gegensatz von Eigenkapital und Fremdkapital herausgestellt und ein an sich überflüssiges, den Gesetzeszweck ungebührlich einschränkendes Tatbestandsmerkmal (so Staudinger/Sonnenschein § 5 MHG Rn. 9) geschaffen, sondern gerade auch die Berücksichtigung der Fremdkapitalkosten gegenüber dem Regierungsent-wurf beschränkt worden ist. Zu den dort genannten Fremdmitteln im Sinn von § 13 der Zweiten Berechnungsverordnung, deren Zinssatzerhöhung berücksichtigungsfähig sein sollte, gehören nämlich sowohl die dinglich gesicherten als auch die nicht gesicherten Darlehen (Roquette, Mieten- und Berechnungsverordnungen, § 13 II. BVO Rn. 7). Demgegenüber sind in § 5 MHG nicht gesicherte Darlehen ebenso wie das Eigenkapital von der Umlagemöglichkeit ausgenommen worden. Nach der Begründung des Rechtsausschusses sollte den Vermietern die Umlage gestiegener Kapitalkosten nicht schlechthin, sondern lediglich "in angemessenem Umfang" ermöglicht werden. Dem entspricht es, dem Tatbestandsmerkmal der dinglichen Sicherung eine Bedeutung beizumessen, die die Höhe des Ka-pitals beschränkt, bei dem Erhöhungen der Kosten auf die Mieter umgelegt werden können. Als geeignetes Kriterium bietet sich bei einem Grund-pfandrecht der im Grundbuch ausgewiesene Nennbetrag des gesicherten Kapitals an.

b) Die in § 5 MHG zugelassene Umlage von Kapitalkostenerhöhungen durchbricht das für preisfreie Wohnungen geltende System der ortsüblichen Vergleichsmiete im Sinn von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG, das den zulässigen Umfang einer Mieterhöhung an den für vergleichbare Wohnungen tatsächlich und üblicherweise gezahlten Preis gebunden hat. Aus dem Ausnahmecharakter des § 5 folgt, daß die Vorschrift eng auszulegen ist (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 21. Dezember 1981, NJW 1982, 893/894; OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 10. Mai 1984, NJW 1984, 2895; LG Mannheim, WuM 1977, 189/190; MünchKomm-BGB/Voelskow Rn. 1 und 5, Soergel/Kummer, BGB 11. Aufl., Nachträge Rn. 2, AK BGB/Derleder Rn. 1, Emmerich/Sonnenschein Rn. 1, Barthelmess Rn. 1, Gram-lich, Mietrecht, 4. Aufl. Anm. 1, jeweils zu § 5 MHG; Bub/Treier/Schultz Kap. III Rn. 597; Schmidt Futterer/Blank Rn. C 29 und C 374; Sternel Teil III Rn. 827; Zimmermann, WuM 1981, 239; a. A. Beuermann § 5 Rn. 2). In-soweit ist auch zu berücksichtigen, daß die Mietzinserhöhung gemäß § 5 MHG neben einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 2 MHG geltend gemacht werden kann (Palandt/Putzo, BGB 51. Aufl. § 5 MHG Rn. 2). Dies kann zu einer Kumulierung von Mietsteigerungen führen (Staudinger/Emmerich Vorbem. zu § 1 MHG Rn. 30; Sternel Teil III Rn. 827; AK BGB/Derleder § 5 MHG Rn. 1; Derleder, WuM 1976, 197/198 f.).

c) Die Begrenzung des Darlehens, dessen Kapitalkosten umgelegt werden können, auf den Nennbetrag der dinglichen Sicherheit hat den Vorteil einer klaren, für den Mieter objektiv feststellbaren Abgrenzung. Trotz des Auskunftsrechts nach § 5 Abs. 4 MHG ist dies auch deshalb von Bedeutung, weil im Einzelfall der Darlehensbetrag die Höhe der dinglichen Sicherheit erheblich übersteigen kann, ohne daß dies für den Mieter erkennbar wäre.

d) Durch die hier vorgenommene Abgrenzung wird der Vermieter nicht un-angemessen beeinträchtigt, weil er die Darlehensbedingungen einschließlich der dinglichen Sicherheit selbst gestalten kann, während der Mieter hierauf keinen Einfluß hat. Die Höhe der dinglichen Sicherheit eines Dar-lehens ist daher der Risikosphäre des Vermieters zuzuordnen. Es ist des-halb auch angemessen, die Umlage erhöhter Kapitalkosten auf den Dar-lehensbetrag zu begrenzen, der dem Nennbetrag der dinglichen Sicherheit entspricht. Auf den Gesichtspunkt der Risikozuordnung hat die Recht-sprechung im übrigen auch bei der Frage abgestellt, ob eine Kapitalkostenerhöhung auf Umständen beruht, die vom Vermieter zu vertreten sind, und deshalb nicht umgelegt werden kann (§ 5 Abs. 1 Nr. 2 MHG; vgl. OLG Hamm, Rechtsentscheid vom 27. Dezember 1981, NJW 1982, 891/892; OLG Karlsruhe, NJW 1982, 893, 895; OLG Hamburg, NJW 1984, 2895/2896).

Die Vorschrift des § 5 Abs. 1 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) gestattet dem Vermieter von preisfreiem Wohnraum, unter bestimmten Voraussetzungen eine Erhöhung der Kapitalkosten anteilig auf die Mieter umzulegen, wenn diese Erhöhung auf einer Anhebung des Zinssatzes für ein dinglich gesichertes Darlehen beruht, das zur Finanzierung des Baues oder zum Erwerb des Mietobjekts gedient hat. Den Begriff des dinglich gesicherten Darlehens erläutert das Gesetz nicht.

In einem Rechtsentscheidsverfahren, das durch Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 8. Oktober 1992 entschieden wurde, ging es um die Frage, ob eine Mietzinserhöhung nach § 5 MHG auch für die Kapitalkosten geltend gemacht werden kann, die auf den nicht dinglich gesicherten Teil eines Darlehens entfallen.

Zum besseren Verständnis sei hier kurz der Ausgangsfall geschildert: Ein Mann hatte 1986 ein Haus erworben und dazu ein Darlehen von 360.000 DM aufgenommen, für das ein variabler Zinssatz von zunächst 7,5 % vereinbart wurde. Zur Sicherung dieses Darlehens wurde auf dem Grund eine Grundschuld in Höhe von 360.000 DM bestellt.

Noch vor Abschluß des Mietvertrages ist das Darlehen von 360.000 DM auf 400.000 DM erhöht worden; die Grundschuld blieb dagegen unverändert.

Als nun der für das Darlehen maßgebende Zinssatz Ende 1989 auf 9,375 % heraufgesetzt wurde, machte der Eigentümer eine Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten geltend. Es kam zum Streit, der letztlich in einem Rechtsentscheidsverfahren mündete. Und dieser Streit ging negativ für den Vermieter aus.

Das BayObLG meinte nämlich, erhöhte Kapitalkosten eines durch ein Grundpfandrecht gesicherten Darlehens können nicht nach § 5 MHG umgelegt werden, soweit sie auf einen Darlehensteil entfallen, der den Nennbetrag des Grundpfandrechtes übersteigt.

In dem von uns geschilderten Fall wäre also nicht die Darlehensschuld von 400.000 DM, sondern nur der grundbuchlich gesicherte Teil (360.000 DM) Ausgangsbasis für die Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der Anhebung der Zinsen.