Umlage eines Concierge-/Pförtnerdienstes als Betriebskosten nicht ohne konkrete praktische Notwendigkeit

Die Umlage von Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes als Betriebskosten kann nur dann in Betracht kommen, wenn die Einführung des Concierge-Dienstes aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten ist. (Leitsatz der Redaktion)

Die Revision ist gemäß § 552 a ZPO durch Beschluß zurückzuweisen, weil entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet.

Ein Zulassungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO ist nicht gegeben. Die vom Berufungsgericht als grundsätzlich bezeichnete Frage, welche Kriterien bei der Beurteilung der Frage zugrunde zu legen sind, wann die Kosten für einen Concierge-Dienst als sonstige Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Nr. 17 II. BV umlagefähig sind, ist Gegenstand einer tatrichterlichen Würdigung und daher nur aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beantworten (vgl. jetzt die Begründung der Bundesregierung zu § 2 Nr. 14 [Hauswart] der Betriebskostenverordnung, BR-Drucks. 568/03). Daß Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes ohne Rücksicht auf eine konkrete praktische Notwendigkeit stets erstattungsfähig sind (vgl. zu den Kosten eines "normalen" Hauswarts Senat, Urteil vom 7. April 2004 - VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875 unter II 2), wird für die Pförtnerkosten, die in der II. BV und der Betriebskostenverordnung - im Gegensatz zum Hauswart - nicht ausdrücklich genannt sind, nicht vertreten. Die Notwendigkeit eines Pförtnerdienstes hat das Berufungsgericht aber rechtsfehlerfrei verneint, so daß die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg hat (§ 552 a Satz 1 ZPO).

Die Auffassung des Tatrichters, im vorliegenden Einzelfall sei nicht ersichtlich, daß die Einführung eines Concierge-Dienstes "aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten war", ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Das Berufungsgericht hat die wesentlichen von der Bekl. vorgetragenen Gründe für die Einführung des Concierge-Dienstes in seine Würdigung einbezogen, so daß der von der Revision gerügte Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG, § 286 ZPO nicht vorliegt. Das Berufungsgericht hat die von der Bekl. angeführte Größe des Wohnhauses mit 239 Einheiten berücksichtigt und die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie ein Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit als mögliche Umstände genannt, die für eine Umlagefähigkeit der Kosten des Concierge-Dienstes sprechen könnten, die nach seinem Dafürhalten hier aber nicht gegeben sind. Daß das Berufungsgericht den Vortrag der Bekl. zu einer (konkreten) und bei Einführung des Concierge-Dienstes bestehenden Gefährdungslage als nicht hinreichend substantiiert angesehen hat, ist nicht zu beanstanden. Die Bekl. hatte lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere der älteren Mieter und zu der allgemeinen Sicherheitslage in B. vorgetragen, was der Kl. im übrigen im einzelnen bestritten hatte.

Die Kosten für einen sogenannten "Doorman" (Concierge, Pförtner) können sonstige Betriebskosten sein. Der Vermieter muß diese Kostenumlage aber vereinbart haben und/oder nachweisen, daß sie erforderlich sind.

Der Vermieter einer größeren Wohnanlage mit 239 Wohneinheiten wollte die Kosten eines Concierge-/Pförtnerdienstes als Betriebskosten umlegen und nannte als Gründe dafür die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung sowie das Bedürfnis der Mieter nach gesteigerter Sicherheit. Das Landgericht Berlin, ZK 67, sah eine Gefährdungslage als nicht hinreichend substantiiert vorgetragen an und kam zu dem Ergebnis, daß dieser Dienst aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort nicht geboten gewesen sei. Das führte zur Revision des Vermieters.

Der BGH wies die Revision zurück. Die Beurteilung der Frage, wann Kosten für einen Concierge-Dienst als sonstige Betriebskosten umlagefähig seien, sei Gegenstand tatrichterlicher Würdigung und daher nur aufgrund der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu beantworten. Die Auffassung der ZK 67, im vorliegenden Einzelfall sei nicht ersichtlich, daß die Einführung des Dienstes aufgrund der konkreten Verhältnisse vor Ort geboten gewesen sei, könne aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden. Insbesondere sei nicht zu beanstanden, daß das Berufungsgericht den Vortrag des Vermieters zu einer (konkreten) und bei Einführung des Dienstes bestehenden Gefährdungslage als nicht hinreichend substantiiert angesehen habe. Der Vermieter habe lediglich allgemein und abstrakt zum Sicherheitsbedürfnis insbesondere der älteren Mieter und zu der allgemeinen Sicherheitslage in Berlin vorgetragen.

Der BGH hat die Revision aufgrund des erst am 1. September 2004 in Kraft getretenen § 552 a ZPO durch Beschluß zurückgewiesen. Danach kann nämlich das Revisionsgericht eine vom Berufungsgericht zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluß zurückweisen, wenn es davon überzeugt ist, daß die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision nicht vorliegen und die Revision keine Aussicht auf Erfolg hat. Der BGH war also nicht an die vom Landgericht Berlin zugelassene Revision gebunden.

In der Sache selbst ist die Frage der Umlage eines Pförtnerdienstes (man spricht auch von Concierge bzw. Doorman) als Betriebskosten von der höchstrichterlichen Rechtsprechung ersichtlich nicht entschieden. Das liegt auch daran, daß man erst in der jüngsten Zeit in Ballungsgebieten daran gedacht hat, für große Wohneinheiten wieder einen Pförtner einzustellen, um zu versuchen, Sicherheit und Ordnung in der Anlage zu verbessern. Einerseits wird gesagt, daß die Kosten für Pförtnerdienste als Hauswartskosten umlagefähig seien (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 3. Aufl., G Rdn. 42). Andere meinen, eine Kostenumlage komme überhaupt nicht in Betracht (vgl. Schmid, Handbuch der Nebenkosten, Rdn. 5319). Der Gesetzgeber hat in der Begründung zu § 2 Nr. 14 BetrKV ausdrücklich erwähnt, daß von einer Regelung der Ansatzfähigkeit von Pförtnerdienstkosten abgesehen worden ist (vgl. Betriebskosten-Kommentar, hg. Eisenschmidt, Rips, Wall, Anhang 3 zu Nr. 14, Seite 533).

Der BGH schließt sich offenbar der vom Landgericht Berlin in dem zugrunde liegenden Urteil geäußerten Ansicht an, daß die Kosten eines Pförtnerdienstes sonstige Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV sein können (vgl. auch Wall in Betriebskosten-Kommentar, § 2 Nr. 14 Rdn. 13; LG Potsdam in GE 2003, 743). Wenn in der amtlichen Begründung zur Betriebskostenverordnung angeführt wird, es hänge von den konkreten Umständen des Einzelfalls, von der Gefährdungslage des Wohnobjektes und den Sicherheitsinteressen der Mieter u. ä. ab, ob und in welchem Umfang die Kosten für Pförtnerdienste umgelegt werden könnten, wird dabei offenbar das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB angesprochen, denn aus der Betriebskostenverordnung selbst ergibt sich diese Einschränkung nicht.

Nach dem BGH-Beschluß ist es demnach grundsätzlich möglich, Kosten eines Pförtnerdienstes als sonstige Betriebskosten umzulegen. Voraussetzung dafür ist allerdings, daß entweder die Pförtnerdienstkosten im Mietvertrag als Betriebskosten aufgeführt sind oder es sich um neueingeführte Betriebskosten handelt. Der Vermieter, der die Kosten umlegen will, muß dann jedoch die Notwendigkeit der Inanspruchnahme eines Pförtnerdienstes im einzelnen darlegen und ggf. beweisen. Es kommt also auf die konkrete Situation vor Ort an und nicht auf eine abstrakte Betrachtung der Sicherheitslage im Kiez.