Umlage der Terrorschadensversicherung im Gewerbemietvertrag

Umlage der Terrorschadensversicherung im Gewerbemietvertrag; Betriebskosten; Nebenkosten; Sachversicherung; Haftpflichtversicherung

Zur Umlagefähigkeit der Kosten für eine Terrorschadensversicherung im Rahmen eines Gewerberaummietvertrages.

13 II. 11 1. Zu Recht geht das Berufungsgericht davon aus, dass die von der Kl. geltend gemachten Kosten für eine Terrorversicherung nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien grundsätzlich als Nebenkosten umgelegt werden können.

12 a) Die gemäß § 3 Nr. 1 c des Mietvertrages i. V. m. Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähigen Betriebskosten umfassen gemäß deren Nr. 13 „die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug." Die Aufzählung ist nur beispielhaft und damit nicht abschließend. Unter Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV fallen somit grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz des Gebäudes und seiner Bewohner und Besucher dienen.

13 Die Terrorversicherung gehört als Gebäudeversicherung (A § 3 Allgemeine Bedingungen für die Terrorversicherung) zu den Sachversicherungen.

14 b) Der Umlage der Kosten für die Terrorversicherung steht auch nicht entgegen, dass diese Kosten erst nach Mietvertragsabschluss durch einen gesondert abgeschlossenen Terrorversicherungsvertrag entstanden sind. Denn die Bekl. ist gemäß § 3 Nr. 2 des Mietvertrages verpflichtet, den Mehrbetrag, der durch die Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten entsteht, vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen.

15 2. Entgegen der Ansicht der Revision verstößt die Umlage der Kosten für die Terrorversicherung auch nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

16 a) Dieses Gebot bezeichnet die auf Treu und Glauben beruhende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, den Mieter nur mit Nebenkosten zu belasten, die erforderlich und angemessen sind (vgl. BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06 - GE 2008, 116 = NJW 2008, 440; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 560 Rn. 73). Nur solche Kosten darf der Vermieter in Ansatz bringen.

17 Für die Wohnraummiete ist diese Verpflichtung in § 556 Abs. 3 Satz 1, § 560 Abs. 5 BGB und § 24 Abs. 2 Satz 1 II. BV und § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV geregelt. Sie gilt gemäß § 242 BGB auch für die Geschäftsraummiete. Auch der Vermieter von Geschäftsräumen darf nach Treu und Glauben nur solche Kosten auf den Mieter umlegen, die dem Wirtschaftlichkeitsgebot genügen (KG, GE 2008, 122; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 11 Rn. 9; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rn. 1054; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rn. 7; Fritz, Gewerberaummiete, 4. Aufl., Rn. 137 g; Beyer, NZM 2007, 1, 2).

18 Zur Konkretisierung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes kann auf dessen Definition in § 20 Abs. 1 Satz 2 NMV und § 24 Abs. 2 der II. BV zurückgegriffen werden. Danach dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Maßgebend ist somit der Standpunkt eines vernünftigen Vermieters, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge behält (vgl. BGH, Urteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06 -, GE 2008, 116 = NJW 2008, 440; OLG Brandenburg, WuM 2007, 510; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rn. 1055 ff.). Dabei steht dem Vermieter ein Entscheidungsspielraum zu. Er ist nicht gehalten, stets die billigste Lösung zu wählen, sondern darf andere für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung relevante Kriterien, wie z. B. die Zuverlässigkeit des anderen Vertragspartners, mit in seine Entscheidungsfindung einbeziehen (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 337 a; MünchKomm/Schmid, 5. Aufl., § 556 BGB Rn. 106).

19 b) Nachdem die Gebäudeversicherer aufgrund des Terroranschlags auf das World Trade Center nicht mehr bereit waren, für Gebäude mit einer Versicherungssumme von mehr als 25 Millionen € das Risiko eines Terroranschlags, das bis dahin als zu vernachlässigendes Risiko angesehen wurde und deshalb ohne zusätzliche Prämie in der Feuerversicherung mitversichert worden war, weiterhin kostenfrei mitzuversichern, stellte sich für die Gebäudeeigentümer die Frage, ob sie eine gesonderte Terrorschadensversicherung abschließen sollten. Eine solche Versicherung für Objekte mit einem Versicherungswert von mehr als 25 Millionen € bot nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im streitgegenständlichen Zeitraum nur die E. Versicherungs-AG an. Nach deren Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung (ATB) sind Terrorakte (A § 1 Nr. 2 ATB) jegliche Handlungen von Personen oder Personengruppen zur Erreichung politischer, religiöser, ethnischer oder ideologischer Ziele, die geeignet sind, Angst oder Schrecken in der Bevölkerung oder Teilen der Bevölkerung zu verbreiten und dadurch auf eine Regierung oder staatliche Einrichtungen Einfluss zu nehmen.

20 Entschließt sich der Eigentümer eines Gebäudes mit einem Versicherungswert von mehr als 25 Millionen €, eine Terrorversicherung abzuschließen, kann er die dadurch entstehenden Kosten allerdings nur dann auf die Mieter umlegen, wenn die Kosten dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit genügen, d. h. erforderlich und angemessen sind. Es muss daher für das jeweils versicherte Gebäude geprüft werden, ob eine Versicherung gegen Terrorakte im Einzelfall erforderlich und ob die konkret abgeschlossene Versicherung angemessen ist, d. h. ob ein vernünftiger Vermieter, der ein vertretbares Kosten-Nutzen-Verhältnis im Auge hat, die Versicherung abgeschlossen hätte.

21 c) Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe ist davon auszugehen, dass ein vernünftiger Eigentümer eine mit erheblichen Kosten verbundene Terrorversicherung nur abschließen wird, wenn konkrete Umstände vorliegen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 Rn. 173; Beyerle in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 11 Rn. 110; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 5. Aufl., G Rn. 37, A Rn. 102; Walz in: Eisenschmid/Rips/Wall, Rn. 3679; AG Pankow-Weißensee, GE 2009, 57; AG Spandau, GE 2005, 1255; Kinne, GE 2004, 1500; Lattka, ZMR 2008, 929, 933). Ist dagegen ein Gebäudeschaden durch einen terroristischen Angriff unwahrscheinlich und kann ein solcher lediglich nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden, entspricht es keiner vernünftigen Bewirtschaftung, dieses rein theoretische Risiko mit erheblichem finanziellem Aufwand abzusichern.

22 Die Gegenansicht (OLG Stuttgart, NZM 2007, 247; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 11. Aufl., Rn. 5271 b; Langheid, Rupietta, NJW 2005, 3233, 3237) argumentiert, der Ort von Terroranschlägen sei nicht vorhersehbar, deshalb sei jedes Gebäude der Welt gefährdet, und deshalb sei für jedes Gebäude eine Terrorversicherung erforderlich und angemessen. Dieses Argument überzeugt nicht. Ein wirtschaftlich denkender Eigentümer wird für die Versicherung eines fern liegenden Risikos keine erheblichen Kosten aufwenden. Denn zwischen Kosten und Nutzen besteht in diesen Fällen ein deutliches Ungleichgewicht.

23 d) Für welche Gebäude eine begründete Gefahr von Terroranschlägen besteht, lässt sich aus den Erfahrungen und den sich daraus ergebenden Motiven der Terroristen herleiten, die in der Definition von Terrorakten in den Allgemeinen Bedingungen für die Terrorversicherung ihren Niederschlag gefunden haben. Danach bezwecken die Angriffe eine Schwächung tragender staatlicher Strukturen durch die Verbreitung von Angst und Schrecken in der Bevölkerung. Zu den gefährdeten Gebäuden gehören deshalb insbesondere Gebäude mit Symbolcharakter (z. B. der Eiffelturm), Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt wird (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude), Gebäude, vor allem in Großstädten oder Ballungszentren, in denen sich regelmäßig eine große Anzahl von Menschen aufhält (Bahnhöfe, Flughäfen, Touristenattraktionen, Sportstadien, Büro- oder Einkaufszentren), sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft der genannten Gebäude befinden.

24 e) Im vorliegenden Fall liegen die Mietobjekte nach den Feststellungen des Berufungsgerichts in einem großen Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur, der einen Wert von ca. 286 Millionen € hat. In den Mietobjekten sind städtische Ämter untergebracht. Der Gebäudekomplex befindet sich in unmittelbarer Nachbarschaft zum Statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions. Angesichts der Art des Gebäudes, seiner Frequentierung, seiner Lage und seines Wertes ist, wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat, von einer Grundgefährdung des Gebäudes für Schäden durch Terroranschläge auszugehen. Der Abschluss einer Terrorversicherung war deshalb aus der Sicht eines vernünftigen Vermieters erforderlich, um bei Eintritt des Versicherungsfalls die Sachschäden an dem Gebäude abzusichern.

25 Die Rüge der Revision, das Berufungsgericht habe bei seiner Feststellung, der Gebäudekomplex sei konkret gefährdet und liege in unmittelbarer Nähe zu einem gefährdeten Objekt, Sachvortrag der Bekl. übergangen, ist unbegründet. Das Berufungsgericht hat lediglich die unstreitigen Umstände anders bewertet als die Bekl.

26 f) Die Umlage der Terrorschadensversicherung verstößt auch nicht wegen der Höhe der Prämien gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

27 Eine Terrorversicherung bot nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im streitgegenständlichen Zeitraum für Objekte mit einem Versicherungswert von mehr als 25 Millionen € nur die E. Versicherungs-AG an. Die Kl. konnte deshalb eine solche Versicherung nur bei dieser abschließen.

28 Entgegen der Ansicht der Revision war die Kl. im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung nicht gehalten, zur Reduzierung der Prämien eine geringere Jahreshöchstentschädigung zu vereinbaren. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass sich die von der Kl. bei einem Gesamtgebäudewert von 181.441.621 € im Jahr 2003 und ca. 286 Millionen € im Jahr 2004 gewählte Jahreshöchstentschädigung von 100 Millionen € zur Deckung des Terrorrisikos innerhalb des dem Vermieter für ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis eröffneten Beurteilungsspielraums hält, ist revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Eine Lebenserfahrung dahin, dass ein solcher Schaden bei einem Terroranschlag unwahrscheinlich ist, gibt es entgegen der Ansicht der Revision nicht.

29 3. Zwar weist die Revision zu Recht darauf hin, dass die Betriebsunterbrechungsversicherung, soweit sie in der Terrorversicherung enthalten ist, nicht das Sacherhaltungsinteresse absichert und deshalb auch nicht unter die von Nr. 13 Anlage 3 zu § 27 II. BV erfassten Sachversicherungen fällt.

30 Ausweislich der im Berufungsurteil in Bezug genommenen Versicherungsunterlagen besteht Deckungsschutz entsprechend den Anträgen der Kl., die den Versicherungsverträgen zugrunde liegen, nur für das Gebäude und nicht für eine Betriebsunterbrechung. Aus den nur allgemein gehaltenen Feststellungen im Berufungsurteil ergibt sich nichts Gegenteiliges. Ein Betriebsunterbrechungsschaden ist folglich nicht mitversichert. Deshalb können die gesamten Prämien für die Jahre 2003 und 2004 umgelegt werden.

31 4. a) Entgegen der Ansicht der Revision steht die zwölfmonatige Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB einer Geltendmachung der Kosten für die Terrorversicherung für die Jahre 2003 und 2004 nicht entgegen. Selbst wenn die Abrechnungen später als zwölf Monate nach Ablauf der jährlichen Abrechnungsfrist der Bekl. übersandt worden wären, wäre die Geltendmachung der Kosten durch die Kl. nicht ausgeschlossen. Wie der Senat zwischenzeitlich entschieden hat (BGHZ 184, 117), ist § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf die Geschäftsraummiete weder direkt noch analog anwendbar.

Die Kosten für eine Terrorversicherung sind dann umlegbar, wenn sie erforderlich und angemessen sind, entschied der Bundesgerichtshof.

Die beklagte Stadt Wiesbaden mietete von der Klägerin in einem Gebäudekomplex mit einem Gesamtwert von ca. 286 Millionen Euro zwei Bürogebäude mit insgesamt 22.139,13 m2 zum Betrieb städtischer Ämter. Die Mietobjekte liegen unmittelbar neben dem Statistischen Bundesamt, Einrichtungen des Landes Hessen und einem Fußballstadion. Nach dem Mietvertrag war die Beklagte zur Tragung der Nebenkosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 der II. BV verpflichtet. Weil der Gebäudeversicherer als Folge des Anschlags auf das World Trade Center in New York keinen Rückversicherungsschutz erhielt und deshalb eine entsprechende Änderungskündigung des Versicherungsvertrages erklärte, schloss die Klägerin eine Terrorversicherung bei einem anderen Versicherer, der damals der einzige Anbieter in Deutschland war, ab. Die Versicherungsprämie betrug im Jahr 2003 87.113,68 € und im darauffolgenden Jahr 139.993,13 €; hiervon entfielen auf die Beklagte anteilig insgesamt 76.293,69 €. Das LG Wiesbaden gab der entsprechenden Zahlungsklage statt, die Berufung zum OLG Frankfurt/Main war erfolglos, ebenso die zugelassene Revision.

Der BGH verneinte den von der beklagten Stadt behaupteten Verstoß gegen das für Geschäftsraummietverhältnisse aus § 242 BGB folgende Gebot der Umlage nur solcher Nebenkosten, die erforderlich und angemessen sind (Wirtschaftlichkeitsgebot). Ein „vernünftiger" Eigentümer werde eine mit erheblichen Kosten verbundene Terrorversicherung nur abschließen, wenn konkrete Umstände vorlägen, die die Gefahr eines Gebäudeschadens durch einen terroristischen Angriff begründen. Zu den gefährdeten Gebäuden gehörten insbesondere Gebäude mit Symbolcharakter (Eiffelturm), Gebäude, in denen staatliche Macht ausgeübt werde (militärische Einrichtungen, Regierungs- und Parlamentsgebäude), Gebäude, in denen sich regelmäßig viele Menschen aufhielten (Bahnhöfe, Flughäfen, Sportstadien usw.), sowie Gebäude, die sich in unmittelbarer Nähe solcher Einrichtungen befänden. Weil die Mietobjekte in einem Gebäudekomplex mit außergewöhnlicher Architektur lägen und wegen ihrer besonderen Lage von einer „Grundgefährdung" auszugehen sei, habe die Klägerin nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen, so dass die Umlage der Versicherungskosten gerechtfertigt sei.