Umlage der Kosten für Dachgeschossdämmung auf alle Mieter

1. Die Umlage der Modernisierungskosten für eine Dachgeschossdämmung nur auf unmittelbar angrenzende Wohnungen ist unbillig, da sich der Gesamtverbrauch der Heizkosten auch für die anderen Mieter dadurch verringert.

2. Dass eine Wohnung im Haus noch mit einer Gasetagenheizung ausgestattet ist, rechtfertigt keine andere Beurteilung.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Dem Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Zahlungsanspruch in Höhe von 28,11 € zu.

Die geschuldete Miete hat sich gemäß § 559 Abs. 1 BGB durch das streitgegenständliche - und formwirksame - Mieterhöhungsverlangen vom 10. April 2012 um 9,37 € erhöht.

Bei der von dem Kl. vorgenommenen Dämmung der obersten Dachgeschossdecke handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB. Zutreffend hat das Amtsgericht im Ausgangspunkt erkannt, dass die Umlage sämtlicher damit in Zusammenhang stehender Kosten auf den Bekl. und seinen Nachbarn unter Zugrundelegung eines unbilligen Verteilungsmaßstabs erfolgte.

Soweit die Kosten nur für einzelne Wohnungen entstanden sind, sind auch nur die jeweiligen Kosten in Ansatz zu bringen. Soweit Kosten für mehrere Wohnungen angefallen sind, wie z. B. Gerüstkosten, Wärmedämmung, Zentralheizungseinbau oder auch notwendige Architektenhonorare, sind diese vom Vermieter gemäß § 559 Abs. 3 BGB angemessen zu verteilen. Der Vermieter kann dazu im Rahmen der §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen. Gemäß § 315 Abs. 3 Satz 3 BGB kann die Verteilung nur auf Billigkeit überprüft werden. Ist die Verteilung im Einzelfall unbillig, so ist das Erhöhungsverlangen trotzdem formell wirksam, es ist nur materiell fehlerhaft. Das Gericht hat dann gemäß § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB die Bestimmung einer der Billigkeit entsprechenden Verteilung im Zahlungsverfahren vorzunehmen (Börstinghaus, in: Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 559 Rz. 75 m. w. N.).

Die Vertragspartei, die gemäß § 315 Abs. 1 BGB die Bestimmung zu treffen hat, hat dies nach billigem Ermessen zu tun. Dabei ist nicht nur ein einziges „richtiges" Ergebnis denkbar. Dem Bestimmungsberechtigten steht ein Ermessensspielraum zu; die Bestimmung ist erst dann durch das Gericht zu ersetzen, wenn die durch § 315 Abs. 3 BGB - mit dem Hinweis auf die Billigkeit - gezogenen Grenzen überschritten sind, nicht dagegen schon dann, wenn das Gericht eine andere Festsetzung für richtig hält (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. Mai 2005 - I ZR 299/02, BGHZ 163, 119 Tz. 44).

Die von den Kl. vorgenommene Verteilung der auf die Dachgeschossdämmung entfallenden Modernisierungskosten nur auf den Bekl. und den im selben Stockwerk wohnenden weiteren Mieter ist nicht nur unrichtig, sondern überschreitet die Grenzen der Billigkeit. Unabhängig von der durch die Dämmung tatsächlich erzielten unmittelbaren Energieeinsparung in den Wohnungen der übrigen Mieter bleibt durch den vom Kl. gewählten Verteilerschlüssel vollkommen unberücksichtigt, dass die übrigen Mieter durch die von dem Kl. und seinen Nachbarn in ihren eigenen Wohnungen erzielten Energieeinsparungen unmittelbar über die anteilige verbrauchsunabhängige Umlage der Heizkosten gemäß § 7 Abs. 1 HeizkostenVO profitieren. Denn durch eine Verringerung des Verbrauchs in den unmittelbar an die nunmehr gedämmte Dachgeschossdecke angrenzenden Wohnungen verringert sich zwingend auch der auf sämtliche Mieter anteilig zu verteilende Gesamtverbrauch (KG, Urt. v. 20. April 2006 - 8 U 204/05, GE 2006, 714 = ZMR 2006, 450 Tz. 24; Börstinghaus, in: Schmidt‑Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 559 Rz. 80 m.w.N.). Diese grundsätzlich sämtliche Mieter begünstigende Einsparung findet in dem von dem Kl. gewählten Verteilerschlüssel keinerlei Berücksichtigung. Es ist jedoch nicht nur anerkannt, dass an Kosten für Maßnahmen und Einrichtungen, die einzelnen Mietern allein zugute kommen, die ausgeschlossenen Mieter nicht beteiligt werden dürfen (vgl. BGH, Urt. v. 8. April 2009 - VIII ZR 128/08, GE 2009, 711 = NJW 2009, 2058 Tz. 13 m.w.N.), sondern es ist im Umkehrschluss ebenso unbillig, bei Maßnahmen, die allen Mietern zugute kommen, die Kosten ausschließlich auf einzelne Mieter umzulegen und die übrigen Mieter dadurch zu bevorzugen (vgl. Börstinghaus, aaO., Rz. 76).

Die Kammer hatte davon ausgehend gemäß § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB die Ermessensausübung nunmehr selbst vorzunehmen. Als billigen Verteilerschlüssel hat sie dabei das Verhältnis der auf die Wohnung des Bekl. entfallenden Wohnfläche zur Gesamtflache in Ansatz gebracht. Denn dieser Verteilerschlüssel entspricht bei der Verteilung angefallener Modernisierungskosten, die nicht ausschließlich die Wohnung eines Mieters betreffen, grundsätzlich - und auch hier - billigem Ermessen (KG, aaO.; Börstinghaus, aaO. Rz. 77). Eine andere Beurteilung rechtfertigt hier auch nicht der Umstand, dass noch nicht alle Wohnungen im streitgegenständlichen Gebäude über eine zentrale Heizungsanlage versorgt werden, sondern eine 63,40 m2 große Wohnung derzeit noch über eine Gasetagenheizung verfügt. Denn einerseits sind bei der Umlage von Kosten auf den Mieter Ungenauigkeiten durch eine generalisierende Betrachtungsweise im Interesse der Vereinfachung bereits grundsätzlich hinzunehmen (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 6. Oktober 2010 - VIII ZR 183/09, GE 2010, 1615 = NJW 2010, 3645 Tz. 17 m.w.N.). Andererseits ist die auf die vorgenannte Wohnung entfallende Fläche verhältnismäßig geringfügig und nicht auszuschließen, dass zukünftig auch dort eine Umstellung der Wärmeversorgung und ein Anschluss an die zentrale Heizungsanlage erfolgen wird.

Davon ausgehend sind die umlegbaren Modernisierungskosten von 1.190,04 € im Verhältnis der auf die Wohnung des Bekl. entfallenden Fläche von 63,40 m2 zur Gesamtfläche von 671,00 m2 zu verteilen, so dass sich die geschuldete Miete um monatlich 9,37 € erhöht hat. Damit schuldet der Bekl. für den streitgegenständlichen Zeitraum 28,11 €. Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 280, 286, 288 BGB.

Der erhobene Feststellungsantrag ist dementsprechend in Höhe des geschuldeten Modernisierungszuschlags von monatlich 9,37 € begründet.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 543 Abs. 2, 708 Nr. 10, 713 ZPO. Gründe, die Revision zuzulassen, bestanden nicht. Die Rechtssache hatte keine grundsätzliche Bedeutung, da sie ausschließlich auf einer rein tatrichterlichen Ersatzleistungsbestimmung im Einzelfall beruhte (vgl. Rieble, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2009, § 315 Rz. 422); sie war auch nicht zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. Zwar hat das Kammergericht (aaO.) in einer der hiesigen Sachlage vergleichbaren Fallkonstellation eine im Sinne des Kl. vorgenommene Verteilung der Modernisierungskosten für nicht ermessensfehlerhaft erachtet. Dies indes gebot nicht die Zulassung der Revision. Denn für eine zulassungsbedürftige Divergenz muss hinzukommen, dass der unterschiedlichen Beurteilung unterschiedliche abstrakte Rechtssätze zugrunde liegen (BGH, Urt. v. 9. Juli 2007 - II ZR 95/06, NJW­RR 2007, 1676 Tz. 2; KG, Urt. v. 6. September 2011 - 19 U 68/11, WM 2012, 127 Tz. 41). Einen abstrakten Rechtssatz indes, von dem die Kammer abweicht, hat das Kammergericht nicht aufgestellt.

Nach einer Modernisierungsmaßnahme, die nicht nur eine Wohnung betrifft, kann der Vermieter die Kosten auf mehrere Mieter nach billigem Ermessen umlegen. Das Kammergericht hatte gemeint, es sei nicht unbillig, die Kosten der Wärmedämmung nur auf die angrenzenden Wohnungen umzulegen (GE 2006, 714). Das Landgericht Berlin ist ausdrücklich anderer Meinung.

Der Vermieter hatte die oberste Geschossdecke gedämmt und die Kosten nur auf die angrenzenden Wohnungen umgelegt. Ein Mieter hielt das für unbillig.

Das LG Berlin gab dem Mieter recht. Die Verteilung der Modernisierungskosten nur auf die angrenzenden Wohnungen sei unbillig, weil die Heizkosten durch die Wärmedämmung gesenkt würden, so dass die verbrauchsunabhängigen Kosten sich für alle Mieter verringern würden. Als billiger Verteilerschlüssel komme daher nur das Verhältnis der auf die Wohnung des Beklagten entfallenden Wohnfläche zur Gesamtfläche in Betracht. Eine andere Beurteilung sei auch nicht deshalb geboten, weil eine Wohnung im Haus mit einer Gasetagenheizung nicht an die Zentralheizung angeschlossen sei. Kleinere Ungenauigkeiten seien im Interesse der Vereinfachung hinzunehmen. Revision ließ das LG nicht zu.

Dass die Kammer keinen Grund zur Zulassung der Revision sah, ist bedauerlich, denn das Problem stellt sich bei Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung immer wieder. In der vom Landgericht zitierten Entscheidung des Kammergerichts vom 6. September 2011 heißt es ausdrücklich, eine Rechtssache habe grundsätzliche dann Bedeutung, wenn eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden ist, deren Auftreten in einer Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit eine einheitliche Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Die Rechtsfrage, ob Kosten für Wärmedämmung immer auf alle Mieter des Hauses umzulegen sind (so das Landgericht), oder ob der Vermieter hier einen Ermessensspielraum hat, stellt sich in einer unbestimmten Vielzahl weiterer Fälle (Musielak/Ball, 10. Auflage 2013, Rn. 5 zu § 543 ZPO).