Umlage der Kosten für Anmietung des Wasserzählers nach Verbrauch

Umlage der Kosten für Anmietung des Wasserzählers nach Verbrauch; Zählerdifferenzen; Messtoleranzen; Schätzung; Wirtschaftlichkeitsgebot

Die Kosten der Anmietung eines Wasserzählers sind nach Verbrauch und nicht nach der Anzahl der in der Wohnung vorhandenen Zähler zu verteilen (gegen LG Berlin [ZK 67], GE 2007, 1123 für Eichkosten).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegenüber den Bekl. den vom Amtsgericht zuerkannten restlichen Anspruch auf Bezahlung der Betriebskostennachforderungen in Höhe von 419,82 € für 2005 aufgrund des Mietvertrags.

Die Forderung ist fällig. Die erteilte Abrechnung ist formal wirksam, sie wird den Anforderungen der Rechtsprechung an eine Betriebskostenabrechnung gerecht. Sie enthält eine Aufstellung der jeweiligen Gesamtkosten, stellt die auf die Wohnung erfolgende Umlegung nachvollziehbar dar und weist unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen die sich ergebende Differenz aus (vgl. BGH, NJW 1982, 573).

Es ist auch nicht ersichtlich, dass in der Abrechnung überhaupt ein unrichtiger Einzelbetrag enthalten ist, dieses führte auch nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung und hindert deshalb die Fälligkeit der Nachforderung nicht. Es bedurfte keiner Erläuterung der Abweichungen der Flächenangaben in der Abrechnung im Vergleich zu früheren Abrechnungen für die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung und den Eintritt der Fälligkeit der Nachforderung. Zudem ist die Flächendifferenz ausreichend und nachvollziehbar im Rechtsstreit erster Instanz erläutert worden, so dass nicht von einer versteckten Umlage von auf den Leerstand entfallenden Kosten auf die Bekl. auszugehen ist.

Die Kl. durfte den durch Messungen ermittelten Wasserverbrauch in ihre Abrechnung einstellen. Es liegt keine so gravierende Abweichung zwischen dem Messergebnis des Gesamtzählers und dem abgerechneten Wert vor, dass dieser unzutreffend sein muss. Insbesondere liegt keine über 25 % hinausgehende Abweichung vor, sondern nur eine solche von unter 14 %. Eine solche Messtoleranz ist aber hinzunehmen und unter Berücksichtigung der verschiedenen Wirkprinzipien der Gesamtwasserzähler und der Wasserzähler in den Wohnungen technisch kaum vermeidbar.

Soweit die Bekl. eine Schätzung auch für das Restaurant im Erdgeschoss und für die Wohnung des Mieters T. annahmen, hat die Kl. nun vorgetragen, dass im Restaurant über einen weiteren Zähler 305,32 m3 ermittelt wurden, so dass sich insgesamt die für das Restaurant eingestellten 345,44 m3 ergaben und dass die Messung beim Mieter T. nachgeholt worden sei. Mit diesem erstmals in zweiter Instanz erfolgenden neuen Vorbringen ist die Kl. mangels ausreichend nachvollziehbarem Bestreiten der Bekl. nicht ausgeschlossen. Denn neues Vorbringen ist zu berücksichtigen, wenn es nicht oder nur unzureichend bestritten ist. Eine Schätzung der Messergebnisse lag damit nicht vor. Ohne Erfolg wenden sich die Bekl. auch gegen die in die Abrechnung eingestellten 34,84 € anteiliger Miete für die Wasserzähler. Diese hat die Kl. zutreffend nach dem Anteil des Verbrauchs, nicht nach der Anzahl pro Wohnung umgelegt.

Gemäß § 2 Nr. 2 BetrkV gehören die Kosten für die Anmietung der Wasserzähler zu den Kosten der Wasserversorgung. Eine Betriebskostenart ist jeweils nach demselben Umlegungsschlüssel umzulegen, wenn nicht gesonderte Vereinbarungen dazu im Mietvertrag enthalten sind. Das ist hier nicht der Fall, denn § 5 des Mietvertrags enthält lediglich die Regelung, dass die (kalten) Betriebskosten anteilig zu entrichten seien.

Dass sämtliche zu einer Kostenart gehörenden Kosten nach demselben Umlegungsschlüssel zu verteilen sind, hat die Zivilkammer 67 in dem im Rechtsstreit zitierten Urteil offenbar nicht berücksichtigt (GE 2007, 1123-1125; Anmerkung von Kinne, GE 2007, 1086). Die Bekl. weisen zwar zu Recht darauf hin, dass sie lediglich einen Wasserzähler in der Wohnung haben und die Miete für einen Wasserzähler erheblich geringer ist als bei Ermittlung des Anteils der Miete für alle Zähler anhand des Verbrauchs. Eine bis ins letzte Detail gehende Verteilungsgerechtigkeit ist aber für Betriebskosten nicht zu erreichen und kann der Mieter auch nicht verlangen. Denn es ist zu berücksichtigen, dass Abrechnungen praktikabel und im größtmöglichen Maß übersichtlich und damit nachvollziehbar zu sein haben. Wird aber jede einzelne Teilposition von Kostenarten nach anderen Umlegungsschlüsseln verteilt, wird die Abrechnung immer komplizierter, aufwendiger und für den Mieter letztlich auch immer schwerer nachvollziehbar. Zudem hat der Mieter hier durch die Einflussnahme auf seinen Verbrauch durchaus die Möglichkeit, seinen Anteil an den Mietkosten auch zu senken.

Ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot liegt nicht vor.

Ein solcher Verstoß wäre nur anzunehmen, wenn der Vermieter Betriebskosten in nicht gerechtfertigter Höhe umlegen will, die bei vernünftiger Bewirtschaftung des Grundstücks nicht anfallen würden. Das ist hier nicht ersichtlich, auch die Bekl. haben eingeräumt, dass die Mietkosten pro Zähler im Rahmen des Ortsüblichen liegen. Nicht ersichtlich ist, dass die Entscheidung, die Zähler anzumieten, bereits eine im Vergleich zum Kauf eigener Zähler unwirtschaftliche Entscheidung darstellt. Die Gegenüberstellung der Kosten, wie sie von den Bekl. vorgenommen worden ist, ist nämlich unvollständig. Neben den Kosten für den Kauf fallen Kosten für den Einbau und die Verplombung der Zähler an.

Nicht heranzuziehen für die Frage, ob die Kosten unwirtschaftlich sind, ist jedenfalls der Vergleich der sich nach Umlegung nach Verbrauch ergebenden Kosten und derjenigen Miete, die allein auf einen Zähler entfällt. Ob Betriebskosten unwirtschaftlich sind, ist allein anhand ihrer Gesamtgröße zu bewerten, nicht anhand der Art und Weise der Umlegung auf den einzelnen Mieter.

Die 67. Mietberufungskammer des Landgerichts Berlin hatte gemeint, die Kosten des Eichservices für Wasserzähler seien nach Stückzahl auf den Mieter umzulegen (GE 2007, 1123 mit ablehnender Anmerkung Kinne, GE 2007, 1086). Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin folgte dieser Auffassung ausdrücklich nicht und entschied richtigerweise, dass die Eichservicekosten beim Umlageschlüssel das Schicksal der Grundkosten (Wasser) teilen.

Der Mieter wandte sich gegen die Nachzahlungsforderung aus seiner Betriebskostenabrechnung. Seine Einwände begründete er u. a. damit, dass die Kosten für die Anmietung des Kaltwasserzählers zu Unrecht nach dem Verbrauch umgelegt worden seien. Die Miete für einen Wasserzähler sei erheblich niedriger und müsse deshalb nach Stückzahl umgelegt werden.

Mit Urteil vom 13. Januar 2009 folgte das Landgericht Berlin dieser Argumentation nicht und verwies darauf, dass sämtliche zu einer Kostenart gehörenden Kosten nach demselben Umlegungsschlüssel zu verteilen sind. Wenn die Wasserkosten nach Verbrauch umgelegt würden, müsste auch die Zählermiete entsprechend diesem Maßstab umgelegt werden.

Es liege auch kein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot dadurch vor, dass der Vermieter die Wasserzähler nur gemietet und nicht gekauft habe. Entscheidend sei, dass sich die Zählermiete im Rahmen des Ortsüblichen bewege.

Für die Frage, ob der Einsatz von Wasserzählern unwirtschaftlich sei, dürfe auch nicht isoliert nur auf einen Vergleich der sich nach Verbrauchsabrechnung ergebenden Wasserkosten einerseits und der Zählermiete andererseits abgestellt werden.